戴德梁行:武汉甲级写字楼月租金破90
2012-08-09 00:00:00   来源：

    8月2日上午，世界五大房地产顾问之一的“戴德梁行”发布了武汉市上半年房地产市场分析报告，内容包括武汉写字楼市场和城市综合题发展。根据分析，近两年武汉写字楼供需两旺，截至6月，武汉甲级写字楼平均租赁价格已突破90元/平方米，投资回报率约为6%，未来五年，武汉甲级写字楼平均租赁价格将上涨56.5%，达到155元/平方米。此外，武汉综合体市场未来发展潜力巨大，但需要进一步升级，以对接国内外大型企业的需要。

　　甲级写字楼平均租金突破90元 五年后达到155元/平方米

　　写字楼在城市综合体中起着巨大的作用，它为商业、酒店和住宿带来潜在的客户，可以提高商业的整体档次。

　　据戴德梁行研究部统计，武汉甲级写字楼市场在2010年结束了连续三年没有新增供应的情况，供应激增，供不应求的局面得到缓解。需求的逐步增加推动了租金的稳步上涨，2012年第二季度，武汉中心区域甲级写字楼纷纷上调租金，平均达每月每平方米90.5元，比今年第一季度增长了4.2%。

　　未来五年，预计全市优质写字楼物业将新增供应204万平方米，租赁和销售的新供应量所占比例分别为24.6%:75.4%。供应量如此庞大，未来武汉甲级写字楼会过剩吗?戴德梁行预测，武汉是“中部崛起”的龙头城市，处于城市化发展的高速阶段，再借助长江中游城市群的中部优势，总部经济效应将继续强化，市场需求将持续强劲。

　　目前，武汉甲级写字楼的平均空置率为18%。其中，武广商圈空置率最低，约为3%;其次是建设大道金融街，约为14%;汉口沿江商务区和武昌滨江商务区控制率最高，约有一半的写字楼处于空置状态。戴德梁行预估，未来五年甲级写字楼年均吸纳量将达到7万平方米，空置率也将持续下降至12%左右，不会出现过剩局面。与此同时，租赁价格也会稳步增长。

　　从商圈来看，武广商圈因为近几年一直没有新的供应，租金上涨最为明显，现每月租金为82元/平方米，增长率达到9.3%。而外资和世界500强最为关注的建设大道金融街月租金则为93元/平方米。写字楼租金最高的地方是汉口沿江商务区和武昌滨江商务区，月平均租金为110元/平方米。

　　戴德梁行华中区商业部主管分析，二季度甲级写字楼租金上涨的主要原因是，一方面租赁需求持续增长，另一方面优质写字楼供应有限。

　　从全国市场来看，武汉写字楼发展的优势在于土地成本较低，2012年上半年全国重点城市商务用地楼面地价排行中，武汉排在第12位，投资回报率6%，处于二线城市中等水平，高于北、上、广、深等一线城市。租金方面，武汉的甲级写字楼总体租金全国排名第14位，租金水平偏低，但近两年涨势迅猛，增长率近25%，位居全国第三。

　　城市综合体发展潜力巨大 未来需进一步升级

　　在中部崛起和商业时代的大背景下，武汉一些传统住宅开发商如福星惠誉、南国置业、联投等都开始打造城市综合体项目，加上早已经在武汉开发城市综合体的万达、世茂、瑞安等品牌开发商持续发力，武汉城市综合体已经呈现遍地开花的态势。戴德梁行认为，武汉综合体市场未来发展潜力巨大，但未来需要进一步升级。

　　从武汉目前商圈的发展和分布来看，戴德梁行认为，汉口是武汉商业发源地，武广商圈、江汉路商圈辐射全市，影响力巨大;随着武昌区域的崛起，光谷商圈近年发展迅猛;汉阳商业发展潜力也较大。

　　戴德梁行分析，武汉的综合体基本上分布在城市的核心地段，运行模式可分为住宅拉动、商业拉动、写字楼拉动、综合拉动等几种模式，其中大多数综合体仍以住宅为主，住宅和非住宅物业的比例为1.7:1。

　　在谈到武汉城市综合体面临的问题时，戴德梁行分析称，武汉综合体项目的块状分布，不利于形成连贯的核心商务区氛围;且武汉以商业和写字楼占主导地位的城市综合体仍偏少。对此，戴德梁行给出的建议是，新形势下的市场新需求，应该与政府对商务商业区的引导有效对接与融合，这样才利于武汉综合体市场的健康发展。