万科·香港路8号的前世今生
2005-11-01 00:00:00   来源：

    序幕//香港路，万科来了

    10月22-23日，在位于汉口金银湖的万科四季花城会所，武汉万科首次公开推介其在汉口解放大道香港路口的住宅项目———万科·香港路8号———1幢地下2层、地上30层的单栋高层。这个武汉著名的遗留项目终于向世人展开她“羞涩”的面容。

    万科·香港路8号项目的正式亮相是在今年的7月1日，武汉万科在香港路发布“香港路，万科来了”的路牌广告，销售人员搬到项目现场办公并开始接受客户咨询。

    一句“香港路，万科来了”，用万科人自己的话说，是“包含着中国房地产行业发展十年历程的清晰记录，表现了万科现在的底蕴与信心，也回应了广大客户对万科回归市中心开发的久候”。

    武汉人确实对这个项目“久候”了，这一候就是10年。

    第一幕//10年前·停工

    10年前，这个项目不叫“香港路8号”，叫“武汉万科广场”，也不是住宅项目，而是商业项目。“武汉万科广场”始建于1995年，由深圳万科公司和武汉某公司投资合建。在主体框架建到6层时停工。此后，这座遗留项目就一直“晾”在汉口的交通要道旁。

    根据万科公司的解释，武汉万科广场停工的具体原因是，该楼原来准备建商场，后来发现作为商场，项目位置不太适合，孤零零的难以成势，为了重新定位，就停下来。实际上，停工的另一个重要背景是从1993年开始的第一轮宏观调控。据万科公司当年的知情人士介绍，1992年万科开始跨地区开发房地产，最多时在深圳、武汉等12个城市铺开。受宏观调控影响，万科地产从1995年开始将业务收缩回4个城市，在1996年退出武汉。

    当时，万科公司自身也在主动进行一场变革———将早期多元化扩张的一些项目放弃，从商场、酒店等建设投资中撤出，向住宅开发集中，做专业的住宅开发商。“武汉万科广场”因一时没有选好新项目，遂一搁数年。

    万科董事长王石几年前接受本地媒体采访时曾透露，上个世纪90年代末，华联曾与万科谈过该广场的转让开发，并签有相关协议，但因一些原因没有进行下去。“武汉万科广场”因此成了万科公司上一次宏观调控的最后一个“遗留项目”。万科不得不自己动手解决这个遗留问题。

     第二幕//万科归来

     解决的时机选在了万科重新确定大规模进入武汉房地产市场之后。

    2000年，万科在经过几年的收缩调整后，再次大举投资武汉。刚到武汉的万科员工还没来得及租到合适的写字楼，便把办公室设在了遗留项目旁边原来用于施工管理的一排平房里。那时平房里经常彻夜灯火通明，因为除了香港路项目，万科同时还在紧锣密鼓地进行着另一个项目的开发，那便是后来为万科在武汉赢得良好口碑的四季花城。但万科最急于解决的还是香港路的遗留问题。“解决‘武汉万科广场’是万科重新出击武汉的第一步，我们也想尽快恢复万科在武汉的形象”，王石说。“武汉万科广场”原规划为集写字楼、商场、酒店于一体的综合性大厦，项目占地达7000平方米，设计总建筑面积为4.8万平方米。项目前期施工投资已达到1800多万，如果继续建下去，当然损失最小。但这个地块当年就是因为不适合做商业才停工的，而且，这时的万科已经成为一家专注于住宅开发的地产商，继续建商业项目与公司的总体战略不符，也不是万科的长项。“我们几经酝酿，最后还是决定牺牲2000万元炸掉武汉万科广场，给武汉市民一个答复。”王石告诉了公众这样一个决定。炸掉以后，万科将在原址建一栋高层住宅楼。

     第三幕//一拆又三年

    用炸的方式，是那几年处理烂尾楼比较流行的方式，既轰动，又方便。但因为某些原因，最终万科并没有炸楼，而是悄悄地拆了。

    从拆掉到2004年底新项目正式开工，又是三年过去了。这三年里，武汉万科四季花城项目已完成了全部开发并售罄，武昌的万科城市花园也已完成了一期的开发并进入销售。

    为什么最想先做的项目反而落了后？武汉万科常务副总经理张旭解释，当时解放大道香港路口要建立交桥，立交桥有一套方案可能会征用香港路项目用地，因此项目又被搁置下来，直到立交桥方案最终确定，香港路项目才重新上马。

    张旭介绍，香港路项目因为地块特殊，又是万科在武汉中心城区的第一项目，因此从总部到武汉万科都非常慎重。实际上，从“武汉万科广场”停工开始，万科就一直在修改规划，一共做了3轮不下10个方案。本来，拆掉后万科想建与深圳万科俊园同一系列的武汉万科俊园，再次搁置，反而给了万科重新审视项目定位的时间。万科发现，这个地段，这块地并不适合建以高端客户为目标的俊园系列产品。

    几经研究，万科把香港路项目的客户定位为“注重自我享受的社会新锐”。这是万科对市场客户研究的一种分类方式，其特征是：年纪在30-40岁之间，有体面的工作，在意生活的品质，注重生活享受。

    根据这个定位，万科终于确定了核心城市宜居型住宅规划方案———“万科·香港路8号”。

    第四幕//回到中心

    2004年底，“武汉万科广场”原来的围墙被拆掉，竖起了新的工地围墙，“香港路8号”动工。2005年10月，万科在香港路工地内的巨型广告牌上打出响亮的口号：中心才是目标。

    张旭坦言，未来万科在武汉将更多聚焦城市中心，更加注重中心城区的项目开发。作为万科在武汉中心城区的第一个项目，“香港路8号”将起到树立标志的作用。虽然只是一个总建面约6万平方米的小项目，但公司上下对这个项目都寄予厚望，万科集团的如家居解决方案等最新研究成果，将不同程度在本项目上进行应用。十年磨一剑，既是历史的原因，更是万科在市中心获取的机会。

    为了使立交桥对项目的影响减到最小，万科又花了几百万买下了项目后面的一座医院，把建筑在香港路方向退红线约28米，同时也使地块和建筑的形态更加完善。

    据透露，从项目前期拿地开发，到停工搁置，这之间发生的成本已经超过了1个亿。这么高的成本，是否会对项目现在的运作产生影响？

    “大部分前期成本这几年已由集团消化了，因此这个项目的任务只有一个：树立企业形象。”为了打消记者的疑虑，张旭指出，香港路8号的价格是由市场接受程度决定的，不是用成本来决定的。