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各会员单位：
在新型冠状病毒疫情的影响之下，为了帮助我市房地产开发企业共渡难关，保持我市房地产市场平稳健康发展，引导广大会员单位合理规避潜在的法律风险，武汉市房地产开发协会与武汉市律师协会房地产专业委员会携手合作，双方共同组织全市的房地产精英律师，通过对房企的调查研究，了解企业面临的问题和困难，耗时一个多月，编写了《武汉房地产开发企业应对新冠肺炎疫情法律实务手册》。供大家借鉴学习。
武汉市房地产开发协会
2020年3月25日
武汉房地产开发企业应对新冠肺炎疫情法律实务手册
前 言
国务院办公厅于２０２０年１月２６日发布《关于延长２０２０年春节假期的通知（国办发明电［２０２０］１号）》明确延长２０２０年春节假期至２月２日。疫情最为严重的湖北省目前已发文要求本省企业复工时间不得早于２０２０年3月20日２４时。
房地产业作为关系着国计民生的重要产业，不仅是国民经济的重要组成部分，也直接牵涉千千万万农民工的切身利益，更是本次疫情防控中极为重要的一环。在这场疫情防控战中，各房地产企业应充分重视防疫工作，坚决遵守党中央、国务院的相关政策文件，严格按照各省市（自治区）、行业主管部门的相关疫情防控通知及号召，坚定地做好相关疫情防控措施。
我们深切体会到这一场疫情可能会对房地产开发企业及建筑施工企业带来极大的冲击，许多企业更是面临着很多经营困难。因此，我们编制本指引，期望对全市房地产开发企业应对本次疫情的法律风险有所帮助。
一、与新型冠状肺炎疫情相关适用的法律法规、政策
1.《民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。
2.《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。
3.最高人民法院《关于认真贯彻落实中央全面依法治国委员会第三次会议精神切实做好防控新型冠状病毒感染肺炎疫情期间审判工作的通知》。
4.湖北省高级人民法院《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》。
二、针对“不可抗力”的法律理解与适用。
《民法总则》和《合同法》所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
2020年2月10日，全国人大常委会法制工作委员会相关室负责人，就疫情防控中社会普遍关心的法律问题回答记者的提问明确指出，当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
湖北省高级人民法院在相关的解答中亦是相同观点。故，对于此次疫情原因造成的不能履行合同或及时行使权利的当事人来说，应当认定为不可抗力。
三、《土地出让合同》履约的法律风险与防范措施。
因受疫情影响，房地产开发企业可能会出现无法按成交确认书要求签署《土地出让合同》、或者出现《土地出让合同》签订后，房地产开发企业未能及时支付土地出让金或按照《土地出让合同》约定时间开工等情形。
由于新冠肺炎疫情属于不可抗力，所以房地产开发企业如果是因疫情原因导致未能按照约定的时间签署《土地出让合同》、未能及时支付土地出让金或者未能按照《土地出让合同》约定的时间开工，不应承担违约责任。但房地产开发企业应当按照《合同法》第一百一十八条的相关规定，及时通知相对方，并应当在合理期限内提供证明。通知中尽量对不可抗力事件进行清晰描述，同时说明不可抗力时间对履约产生的影响。此外，房地产开发企业还应积极做好各项准备，一旦不可抗力的情形消除之后，继续履行相关合同义务。
四、《建设工程施工合同》履约的法律风险与防范措施。
1.适用“不可抗力”的停工期间计算。
根据湖北省高级人民法院《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》，不可抗力的起止时间应当根据具体案件中新型冠状病毒肺炎疫情对合同履行或行使权利的实际影响来确定。一般可以依据当事人住所地或合同履行地省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。当事人住所地或合同履行地省级人民政府未启动重大突发公共卫生事件响应的，可依据湖北省人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。
湖北省人民政府启动重大突发公共卫生事件的时间是2020年1月24日。
湖北省住房和城乡建设厅2020年2月24日发布《疫情防控期间建设工程计价管理的指导意见》第三条工期调整规定：“疫情防控期间未复工的项目，工期应按照不可抗力有关规定予以顺延，顺延工期计算从2020年1月24日期至解除之日止。疫情防控期间复工的项目，发承包双方应进行协商，合理顺延工期”。
因此，不可抗力的起算时间应从2020年1月24日开始。施工单位的工期一般是按照日历天计算，不扣除节假日，除合同对停工期另行约定外，春节假期不应扣除，建议停工期从2020年1月24日开始起算。因不可抗力导致停工的截至日期，可依据湖北省人民政府终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。此外，双方当事人可就工期顺延事项进行协商，只要约定不违反法律强制性规定的均受法律保护。
2.停工期间损失认定及承担问题。
（1）如果合同已明确约定了双方当事人在遭受不可抗力时进行责任承担、损失分配的方式，则应当以合同约定为准；
（2）在双方当事人没有明确约定的情形下，应根据具体的情形分析。如果合同双方当事人对损失的发生均无过错，人民法院或仲裁机构根据法律规定及公平原则，将不可抗力所造成的损失在合同当事人之间适当分配。所谓的公平原则，既要考虑到合同一方因不可抗力不能履行合同或者履行合同成本提高的现实困境，也要考虑到守约一方因解除合同将会遭受的损失或者因继续履行合同已经产生的既有损失；
（3）如果一方当事人对损失的发生存在过错，如未及时通知相对方、未采取措施导致本可以减轻或避免的损失发生、未防止损失扩大、未在合理期限内提供证明等，均应按照过错程度承担相应的责任。
3.承包人赶工费用索赔的应对。
由于疫情防控影响到复工，导致施工进度滞后，有的房地产开发企业为尽快达到预售条件进行销售或者避免逾期交房，疫情防控期间要求复工或疫情解除后复工的工程项目，如需赶工，在政府相关职能部门及行业主管部门允许复工的情况下，可以要求施工企业开工。为了避免日后发生争议，建议房地产开发企业与施工企业在复工前进行协商，通过补充协议等方式明确赶工费的计取。
4.承包人因人、材、机价格上涨因素的索赔应对。
（1）人工费。依据湖北省《关于新冠肺炎疫情防控期间建设工程计价管理的指导意见》第二条，疫情防控期间，建筑工人短缺，导致人工单价变化幅度较大，发承包双方应及时做好建筑工人实名登记和市场人工价格统计。疫情防控期间完成的工程量，人工费可由承发包双方签证确认，按实际上涨幅度调整，调整部分只计取增值税。
根据法律规定和示范文本的约定，本次因疫情延长工期导致施工单位支付的工人工资应当由发包方承担。原则上，工人工资应按施工单位在停工期间实际支出的未进入工程款的款项予以计算，但由于建筑行业人工费的计算有其特殊性，湖北省住建行政主管部门发布了建设工程定额综合工日单价的标准，如施工单位实际支付的工人工资超出本市行政部门发布的人工费的计算标准，基于公平原则，超出部分不应由发包方承担。
（2）关于材料价格波动。疫情防控期间，导致材料价格异常波动，发包人、承包人双方可根据实际情况签证确认，按实际上涨幅度调整，调整部分应计取增值税。
（3）因人、材、机价格上涨因素导致的成本增加，发包人与承包人也可进行协商解决。
5.防控疫情增加措施费用的承担问题。
可以预见的是，工程项目在开复工后，必然会按照政府部门要求采取疫情防控措施，从而导致疫情防护的措施费用发生。对于疫情增加的措施类费用，如完善工地封闭措施、完善人员防控措施、日常监测监控等，一方面是政府主管部门的强制要求，另一方面也是为了减少和防止疫情对项目实施造成影响。
依据湖北省《关于新冠肺炎疫情防控期间建设工程计价管理的指导意见》第二条，疫情防控期间，复工需增加的口罩、消毒液、防护手套、体温检测器等疫情防护物资费用和防护人员人工费用，由发承包双方按实签证，据实支付。
因此，我们建议此项费用可以由发包人和承包人共同承担，合理分担，由发包人与承包人协商各自分担的比例，并通过补充协议的方式确定下来，以避免日后发生法律纠纷。
6.停工期间需要注意的其他事项。
（1）发包人应及时通知承包人提交复工时间表，确定复工时间，避免停工时间过分延长。
（2）发包人应要求承包人提供完备有效的“不可抗力”之证明与资料。因停工极有可能导致工程延期交付（如，延期交房等），当发包人违约时，也需要持有相关资料对抗合同相对方。
（3）发包人对承包人提出的各项“停工损失”应当逐项予以审核，并要求承包人提供完备的证据资料。必要时，可进行审计。
五、房屋交易的法律风险与防范措施。
1.商品房预约合同履约中的法律风险与防范措施。
（1）迟延履行后发生疫情。如果约定履行签署商品房买卖合同、支付首付款义务的最后履行期限在疫情发生前，根据合同法第117条规定以及认购协议约定，因买受人原因未及时履行网签及付款义务的，房地产开发企业有权按认购协议处理。建议房地产开发企业与买受人再次协商新的履行期限和方式。
（2）认购协议履约中发生疫情。如果约定履行签署商品房买卖合同、支付首付款义务的最后履行期限在疫情发生期间，由于疫情属于不可抗力范畴，在认购协议履行过程中产生的纠纷可分不同的情况进行处理。
①关于逾期履行的处理：对于已认购但未网签或未付款的买受人因疫情导致无法及时履约，房地产开发企业无权收取逾期违约金或进行挞定，在此情况下，可与买受人另行协商变更履行期限，待疫情结束后再行通知签约或以邮寄形式快递签约文件。
②关于买受人能否以疫情为由选择放弃继续购买的处理：买受人原则上无权解除认购协议，特殊情况解除认购协议并返还定金的，需要具体问题具体分析。
2.商品房买卖（预售）合同履约中的法律风险与防范措施。
（1）如果合同约定的支付购房款时间在本次疫情防控期间内，买受人因疫情影响，没有按照商品房买卖合同约定的时间支付购房款的，可按以下不同情形分别处理。
①因受疫情影响，银行等金融机构停止营业，各金融网点、柜台等不再办理存储、支付等业务，导致买受人逾期支付购房款。如果以新冠病毒肺炎疫情属不可抗力，导致银行停业为由要求免除违约责任，房地产开发企业可以提出现在科技发达，可采取多种支付均可履约，买受人不一定要去银行办理，微信支付、支付宝支付、手机银行等支付方式已支付房款，要求买受人承担违约责任。但考虑到疫情特殊情况，建议妥善协商处理。
②因受疫情影响，有些买受人失去工作，无法获得正常劳动收入，导致付款能力降低，出现逾期支付购房款情形，如果买受人以新冠病毒肺炎疫情属不可抗力导致收入减少，要求免除其违约责任，房地产开发企业原则上可以拒绝买受人的要求。因为购房款的支付能力在签订商品房买卖合同时是能够预见的，且也是能克服，也是能避免的，支付能力属于正常的商业风险范畴，不属于不可抗力的范畴。另外，虽然客观上疫情的发生会导致买受人的经济收人有所下降，但该经济收人的下降与买受人逾期付款之间不存在直接的因果关系，所以不能免除买受人的违约责任。但考虑到疫情特殊情况，建议妥善协商处理。
③如果买受人因本次疫情被确诊为新冠肺炎，需要被隔离、接受治疗，而隔离、治疗期间与合同约定的支付购房款时间高度重合，且其他家属又不能代为支付，导致逾期支付购房款构成违约，可免除其违约责任。房地产开发企业可与买受人进行协商，待其身体恢复健康，具备支付条件时，要求其再行支付购房款义务。
（2）新冠疫情致使房屋买受人不能如期取得银行贷款导致买受人不能如期支付房款的，可分以下不同情形分别处理。
①买受人已与房地产开发企业签订正式的商品房买卖合同，而该合同约定的签订银行按揭贷款合同时间正好在疫情防控期间内，由于银行不能正常营业，各类企业在疫情防控措施解除之前不能复工，导致出卖人、买受人、银行三方无法办理银行按揭贷款手续，进而无法签订按揭贷款合同，无法签订按揭贷款合同的后果与疫情防控有直接的因果关系，而本次疫情防控措施在法律上属于不可抗力，因不可抗力导致逾期办理按揭贷款手续不构成违约。对此，在疫情防措施控解除后，建议房地产开发企业书面通知买受人，重新确定办理银行按揭贷款手续的时间。
②如果买受人已与房地产开发企业签订正式的商品房买卖合同，该合同约定的签订银行按揭贷款合同时间也正好在疫情防控期间内，但导致三方不能签订银行按揭贷款合同的真正原因是由于买受人自身的原因被银行拒贷，即买受人自身的原因被银行拒贷是不能签订按揭贷款合同的全部原因时，此时不能签订按揭贷款合同与疫情防控没有直接因果关系。虽然该等原因发生在疫情防控期间内，但买受人不得援引不可抗力作为免责理由，房地产开发企业有权要求买受人按照合同约定承担违约责任。
3.新型肺炎疫情造成的逾期交付房屋的法律风险及应对措施。
（1）如果商品房买卖合同约定的交房时间在本次疫情防控期间内，因为疫情防控措施，导致房地产开发企业不能按时交房。对于此种情形可分别采取如下措施：如果合同约定由于疫情等灾害为不可抗力，房地产开发企业不承担延期交房的违约责任；如果合同没有类似约定，则可依照《中华人民共和国民法总则》第180条第二项和《中华人民共和国合同法》第117条第二款规定，通知买受人因不可抗力延期交房，并免除延期交房的违约责任。建议房地产开发企业以包括但不限于信件、函件、电话、微信、传真、电子邮件、视听资料、电子数据等方式，明确告知买受人因不可抗力的发生不能履行交房义务，需要延长交房期限，同时将该通知的原始载体予以保存和固定。另外，注意收集湖北省人民政府和武汉市人民政府发布的相关疫情公告，作为不可抗力的证明文件。
（2）如果本次疫情发生之前，房地产开发企业已经存在逾期交付房屋的客观事实，且在疫情爆发后该逾期交房的事实保持连续状态，则房地产开发企业不能援引不可抗力作为免责的理由。对此，建议房地产开发企业，将工作重心调整为如何在疫情防控措施结束后完善交房手续，履行交房义务，并取得业主谅解，以维护社会稳定。
4.若因疫情导致逾期为买受人办理不动产权证的法律风险及应对措施。
本次疫情发生后，国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》和湖北省人民政府办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》、《湖北省新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指挥部通告》规定多次延长春节假期。房管部门在疫情期间不能对外办公，该等情形属不可抗力，逾期办理房屋登记的结果与不可抗力存在直接的因果关系，房地产开发企业可主张免除逾期办理房屋登记的违约责任，同时注意履行通知义务和证明义务。
六、劳动用工的风险与防范措施。
1.复工时间如何确定？
以湖北省新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指挥部发布通知所规定的复工时间为准。涉及保障疫情防控必需（医疗器械、药品、防护品生产和销售等行业）、公共事业运行必需（供水、供电、油气、通讯等行业）、群众生活必需（超市卖场、食品生产和供应等行业）及其他涉及重要国计民生的相关企业除外。
2.患有新型冠状病毒肺炎员工劳动关系的处理问题。
根据相关政策规定，对新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者在其隔离治疗期间或医学观察期间以及因政府实施隔离措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工，企业应当支付职工在此期间的工作报酬，并不得依据劳动合同法第四十条、四十一条与职工解除劳动合同。在此期间，劳动合同到期的，分别顺延至职工医疗期期满、医学观察期期满、隔离期期满或者政府采取的紧急措施结束。
对于该类职工，企业应当视同其提供正常劳动并支付正常工作时间工资，隔离期结束后，对仍需停止工作进行治疗的职工，按医疗期有关规定支付工资。
3.企业员工在工作中感染新型冠状病毒或因感染新型冠状病毒肺炎死亡是否构成工伤的问题？
2020年1月23日，国家人社部、财政部、国家卫健委联合发布了《因履行工作职责感染新型冠状病毒肺炎的医护及相关工作人员有关保障问题的通知》。2020年2月7日，湖北省人力资源和社会保障厅发布了《外出务工就业社保服务和疫情防控手册》。根据文件的规定，职工受企业指派在各级政府部门组织的抗击疫情工作中感染新型冠状病毒肺炎或因感染新型冠状病毒肺炎死亡的，应视同为工伤，依法享受工伤保险待遇。
4.企业是否可以逾期办理社保业务，是否影响个人权益？
武汉市人力资源和社会保证局于2020年1月30日发布《关于做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间社会保险经办服务工作的通知》（武人社办【2020】4号），该通知规定，要积极推行网上经办服务模式和延期办理方式。
在疫情防控期间，区人社部门及社保经办机构要采取网上办理、容缺审批、承诺办结、延时申报、事后补发等多项措施，积极推行网上经办服务模式和延期办理方式，开展不见面办事服务。
在办理社会保险公共业务工作中，各社保经办机构要普遍推行网上办理，对于社会保险登记类常规业务，可通过发布统一公告方式，指导参保单位及人员通过人社部门的网上平台、手机APP直接办理；对于社会保险申报缴费类业务，可会同税务部门，引导参保单位及个人通过电子税务局申报缴费在办理。
对于因疫情防控而不能及时申报或办理的，区人社部门及社保经办机构可延期受理或延期办理，涉及社会保险待遇结算、支付和发放的，可从原到期时间开始计算，由社保经办机构按规定补发，不影响个人权益。
此外，2020年2月18日，国务院常务会议决定，阶段性减免企业养老、失业、工伤保险单位缴费，以减轻疫情对企业特别是中小企业的影响，使企业恢复生产有个缓冲期。除湖北外各省份，从2月到6月可对中小微企业免征上述三项费用，从2月到4月可对大型企业减半征收；湖北省从2月到6月可对各类参保企业实行免征。同时，6月底前，企业可申请缓缴住房公积金，在此期间对职工因受疫情影响未能正常还款的公积金贷款，不作逾期处理。
5.企业停工停产计发薪酬的问题。
根据国家人力资源社会保障部办公厅于2020年1月24日印发《关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》、同年2月7日印发的《关于做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间稳定劳动关系支持企业复工复产的意见》、《湖北省人力资源和社会保障厅外出务工就业社保服务和疫情防控手册》以及及武汉市人力资源和社会保障局等单位于2020年1月28日联合印发的《关于做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控期间维护劳动关系稳定工作的通知》，企业因受疫情影响导致生产经营困难，可以通过与职工协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位，尽量不裁员或者少裁员。符合条件的企业，可按规定享受稳岗补贴。
在受疫情影响的延迟复工或未返岗期间，企业可以优先考虑安排职工年休假。对用完各类休假仍不能提供正常劳动或其他不能提供正常劳动的职工，企业停工停产在一个工资支付周期内的，企业应按劳动合同规定的标准支付职工工资。超过一个工资支付周期的，若职工提供了正常劳动，企业支付给职工的工资不得低于当地最低工资标准。职工没有提供正常劳动的，企业应当发放生活费，生活费标准按不低于劳动合同履行地职工最低月工资标准的70%执行。
七、疫情期间物业管理的相关法律问题
1.物业服务企业在小区新冠疫情防控工作中有哪些义务？
做好公共区域、公共设施设备消杀、垃圾及废弃口罩处置工作。物业管理区域实行专人值守，做好进出物业管理区域人员、车辆登记工作。对物业服务范围内全体业主进行摸底排查。加强物业区域防控知识宣传。落实重大事件报告制度。
2.物业服务企业对小区实施封闭性管理的问题。
根据《传染病防治法》第四十二条第五项的规定，封闭可能造成传染病扩散的场所，需由县级以上地方人民政府报经上一级人民政府决定才可实施，物业服务企业无权自行决定完全封闭小区。如果政府根据防疫的需要作出完全封闭小区的决定，物业服务企业应予以配合实施。另外，如小区业主共同决定，也可对小区实行封闭。但业主的共同决定不得侵害业主的法定权利。
3.物业服务企业采取消毒、隔离等措施产生的费用承担问题。
（1）物业管理区域内，公共区域及公共设备、设施的消毒费用。
在包干制下，物业服务企业自负盈亏的，此次疫情增加的相关成本，应由物业服务企业自行承担。但如物业服务企业的规模和资产难以承受相关费用，建议物业服务企业尽快与小区业主委员会协商，动用公共收益对物业公司进行补贴。如果小区未成立业主委员会的，建议与居委会沟通，列明相关费用，也可以征求小区业主意见，没有条件的物业服务企业先行垫付，等业主委员会成立后再行处理。如果是酬金制模式，物业服务企业可从物业服务资金中提取约定比例或者约定数额的酬金，剩余或者不足部分由业主分担。
（2）采购体温计、出入登记、测量体温、上门排查等其它费用。采购体温计等医疗物资上门排查等工作，未明显增加物业公司成本的，原则上由物业公司自行承担。但若因为出入登记、测量体温、上门排查以及采购物资如红外测温设备等金额较大设备或者大量一次性物资，在包干制收费模式下，则应当与小区业主委员会协商，经全体业主同意或者全体业主授权业主委员会决定后，可由小区的公共收益来承担。
（3）根据相关政策，向政府相关部门申请财政补贴。若当地政府相关部门的财政补贴及其他帮扶政策出台，物业服务企业应积极向政府相关部门申请财政补贴。
4.物业服务企业是否有权告知其他业主小区内被隔离的人员涉及个人隐私的有关信息?
依据《传染病防治法》第十二条第一款的规定，“疾病预防控制机构、医疗机构不得泄露涉及个人隐私的有关信息、资料”。在本次疫情防控工作中，物业服务企业可能是第一手获取被隔离人员个人信息的机构，依法应对被隔离人员信息进行保密，不得泄露涉及个人隐私的有关信息、资料，不得对外披露该部分人员的姓名、电话、身份证号等信息。
5.物业服务企业能否以防疫新冠病毒为由，向业主收取相关费用?
物业服务费应当按照物业服务合同的约定标准予以收取。物业服务企业是做好疫情防控工作的重要单位，如果确因防疫需要采购贵重或者大量物资，建议物业服务企业尽快与小区业主委员会或全体业主协商，也可考虑用公共收益对物业公司进行补贴，原则上不建议直接向每位业主收费。
6.业主欠缴物业费，或经催促后仍未缴纳，欠费期间物业服务企业是否有权拒绝提供该户门口区域的消毒服务?
根据《突发事件应对法》第五十六条规定，“突发事件发生地的其他单位应当服从人民政府发布的决定、命令，配合人民政府采取的应急处置措施，做好本单位的应急救援工作，并积极组织人员参加所在地的应急救援和处置工作”。在严峻的疫情形势下，物业服务企业做好疫情防控工作关系到社区整体的防控和全体居民的安危，物业服务企业不得以业主拖欠物业费为由拒绝提供疫情防治服务。特殊时期，做好疫情防控工作是每一个公民、企业、组织的共同义务。当然，未返汉、被隔离及住院治疗的业主，也均不能以新冠状肺炎疫情为由拒缴或要求减免物业费。
八、房屋租赁相关问题
1.湖北省武汉市有关减免租金的政策依据是什么？
湖北省人民政府办公厅于2020年2月8日发布《省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》（以下简称“湖北省政策”）；武汉市人民政府办公厅于2020年2月21日发布《市人民政府办公厅关于印发应对新冠肺炎疫情支持中小企业经营发展有关政策措施的通知》（以下简称“武汉市政策”）。
上述两份政策文件均明确规定对承租国有资产类经营用房的承租人减免租金。
2.湖北省武汉市相关减免租金政策的实施主体范围？
前述政策规定并未明确湖北省武汉市相关减免租金政策的实施主体，但明确减免租金政策所对应的租赁标的物为国有资产类经营用房。根据该政策可理解，凡是对国有资产类经营用房负有管理义务并作为出租人出租的民事主体，均为相关减免租金政策的实施主体。如有不同理解，可提请政策制定人予以解释。
3.享受湖北省武汉市相关减免租金政策的承租方范围？
依据前述政策规定，可以享受湖北省武汉市相关减免租金政策的承租人为承租国有资产类经营用房的中小微企业，不包括自然人。
中小微企业范围参照《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300号）有关规定,根据所属行业予以确定。不包括行政机构、事业单位、民非组织等非企业形态的组织机构。
实务中关于承租人范围的具体认定要求和标准等，应以各出租人的租金减免公告为准。
4.依据湖北省武汉市相关政策，减免租金的期间如何计算？
依据前述政策规定，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半，但前述政策并未明确减免租金期间的起止时间。建议由合同双方根据合同的租期、租金支付的相关约定协商确定。
5.对于减免租金的出租人，有无政策支持？
根据湖北省政策规定，对于减免入驻中小微企业厂房租金的省级小型微型企业创业创新示范基地，省财政按照不超过租金减免总额的50%给予补助，每个基地补助总额不超过200万元。
根据武汉市政策规定，对减免租金的市级试点示范科创小微企业园、小型微型企业创业创新示范基地，市财政按照不超过租金减免总额的50%给予最高200万元补助（不重复支持）。社会资本经营用房运营企业或者业主（房东）为中小企业租户减免租金的，各区可给予适度财政补贴。
6.在租赁合同无相关约定的情形下，居住房屋的承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
可结合租赁合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租方人提出减免租金请求的，法院可能会予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求，法院一般不予支持。
7.租赁合同双方是否可以新冠肺炎疫情为由解除租赁合同？
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的...”。根据该条的规定，因发生新冠肺炎疫情导致合同目的不能实现时，合同当事人均享有合同解除权，可以要求解除合同。但无论是出租人还是承租人，均应当提供能够证明因新冠肺炎疫情导致合同目的不能实现的证据。否则，其据此主张解除合同有可能得不到法律的支持。
8.租赁合同一方当事人以因新冠肺炎疫情继续履行合同对其明显不公平为由，要求变更合同的，如何处理？
建议双方先协商解决，如果协商不成，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，若继续履行租赁合同确实会对一方造成明显的不公平，其可向人民法院提起诉讼，要求变更合同，但需要提交能够证明继续履行租赁合同会对其明显不公的证据。
9.新冠肺炎疫情导致租赁合同不能履行后，对于扩大的损失如何确定赔偿责任？
履行合同义务的一方当事人应举证证明其已为减少损失而采取了相关措施。如及时通知、召开会议、采取紧急措施等。如果其不能证明，说明其对扩大损失存在过错．应当承担赔偿贵任。如果履行合同义务的一方当事人采取了相关措施，但该措施并没有达到减少损失的目的，或其本来可以采取更为可行、有效的措施却没有采取，则其依然存在过错，应当承担相应的赔偿责任。
九、涉诉法律事务及其他涉法事务
1.疫情事件中的诉讼时效中止问题及应对措施。
（1）时效中止的认定。
虽然本次疫情属于不可抗力事件，但并不当然产生诉讼时效中止的效果。根据《民法总则》第 194 条规定，“在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力；……自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满”。在本次疫情中构成诉讼时效中止还须同时满足其他两个要件：①因疫情导致不能行使请求权；②不能行使请求权的情形发生在诉讼时效期间最后六个月内。其中，尤其须注意的是“因疫情不能行使请求权”要件。虽然当下疫情形势紧张，但由于现代通讯条件十分发达，不能行使请求权属于极端情形。例如，即使债权人因本次疫情防控措施中的“封城”、“封路”、交通管制等闭环管理的影响，而无法行使请求权，仍可能可以通过微信、短信、电子邮件等通讯方式行使请求权，此时是否能够认定“因疫情不能行使请求权”，裁判者具有较大的裁量权。
（2）疫情防控期间，对于诉讼时效即将届满的情形，房地产开发企业可区分以下情形选择不同的权利救济途径。
①对拟提起诉讼的案件，在不存在障碍的前提下，房地产开发企业应根据各地法院公示的方式，通过网络、邮寄等相关方式立案。在完成网络立案登记、诉讼材料邮寄等工作后，诉讼时效依法中断。
②对暂未考虑提起诉讼的争议或纠纷，可以参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，通过以下途径主张权利：a、在采取防护措施后，直接向对方当事人送交主张权利文书，并取得对方当事人在文书上的签字、盖章；b、以发送信件或者数据电文方式向对方当事人主张权利；c、从对方当事人往来款项中直接扣收欠款；d、当事人一方因疫情下落不明，在国家级或者下落不明当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告。
③若穷尽前述途径均无法寻求救济时，则应保存相应证据以证明此次疫情对诉讼权利行使的影响，已达到无法行使请求权的程度。在诉讼中，如果相对方当事人提出诉讼时效已过的抗辩，则房地产开发企业应提交诉讼时效中止的证据，以此寻求权利救济。房地产开发企业还可重点收集保存以下几方面的证据，以达到因受疫情影响不能行使请求权的证明目的：a、本次疫情防控措施中的“封城”、“封路”、交通管制等闭环管理的影响证明;b、当地邮政、快递行业停业的证据，拟作为诉讼中适用诉讼时效中止情形的证据；建议房地产开发企业积极通过微信、短信、电子邮件等各种通讯方式主张权利，并保留相应书面证据，通过双重保障举措避免因超过诉讼时效期间而丧失获得司法保护的权利；c、其他因疫情衍生的原因，以致当事人无法行使请求权的证据。
特别强调，以网络、邮寄等方式通过人民法院办理相关诉讼活动对民事诉讼时效的影响。由于受到此次疫情的影响，部分地区的人民法院自2020年2月3日起通过网上办公方式开展相关诉讼活动。对于案件的立案、提交诉讼材料、查询等事项，均可通过网上诉讼服务中心进行在线办理，若不便开展线上诉讼活动，亦可通过邮寄方式提交相关材料，查询咨询事项。故因疫情影响，人民法院虽不提倡诉讼活动现场办理，但通过网络、邮寄等方式，充分保障了当事人的诉讼权利，如果未通过上述方式进行诉讼活动，将存在不能抗辩诉讼时效中止的风险。
（3）根据“自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满”的法律规定，建议房地产开发企业在不可抗力的事由结束后，应在不可抗力事由消除之日起六个月内及时主张权利，避免因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。关于不可抗力的事由消除之日，对于疫区当事人而言，应当以政府文件宣告疫情解除或恢复正常生产生活时开始计算。
2.房地产开发企业规费税费减免问题。
根据《财政部税务总局关于支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关捐赠税收政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第9号)规定，企业和个人通过公益性社会组织或者县级以上人民政府、其部门等国家机关，捐赠用于应对新型冠状病毒肺炎疫情的现金和物品，允许在计算应纳税所得额时全额扣除。
企业和个人直接向承担疫情防治任务的医院捐赠用于应对新型冠状病毒肺炎疫情的物品，允许在计算应纳税所得额时全额扣除。捐赠人凭承担疫情防治任务医院开具的捐赠接收函办理税前扣除事宜。
单位和个体工商户将自产、委托加工或购买的货物，通过公益性社会组织、县级以上人民政府及相关部门等国家机关，或者直接向承担疫情防治任务的医院，无偿捐赠用于应对新型冠状病毒肺炎疫情，免征增值税、消费税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
十、特别说明的事项
1.目前疫情防控工作还在持续进行中，涉及的相关法律问题纷繁复杂，相关政策也有待进一步出台，本《手册》仅以目前出台的法律、政策为基础。
2.我们在编写本《手册》时，引用了其他作者的部分成果，在此一并致谢！但因时间仓促且出处很多，指引中没有一一标注，敬请被引用成果的作者予以谅解，如因此给作者带来任何不便，敬请联系下列编写单位！
3.本《手册》中的观点不得作为律师事务所或律师个人出具的正式法律意见的依据，仅供各房地产开发企业作为防范法律风险的参考。
武汉市房地产开发协会
武汉市律师协会房地产专业委员会
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