优质地块为何拍不起 卓刀泉地块流拍真相(图)
2015-05-15 00:00:00   来源：

新浪乐居讯(编辑 黄晶晶)今年一季度，武汉市共计7次招拍挂出让土地，共推出住宅、商服、商住等用地44宗地块，较去年同期的36宗增加22%。其中3宗城中村地块流拍、1宗撤牌，实际成交40宗地块。

    【现场直击：卓刀泉地块是个"坑"？揭热门地块三遭流拍真因】

　　不过，值得注意的是，出让的土地大多数以底价成交，其中，卓刀泉村组团地块由于无人报价，延迟至3月最后一场土拍推出依然惨遭流拍。

　　此前坊间传言武汉保利或拿该地块，但此次卓刀泉地块分散，虽出让面积大，但起拍价也高达41亿。目前，各大房企仍在抓紧去库存，拿地仍显谨慎。

　　先天不足 卓刀泉三地流拍后复牌遥遥无期

　　根据地块拍卖规划详情来看，三宗地块均由卓刀泉+白沙洲搭配组合，均为城中村改造用地，白沙洲地区推出A、B、C包3块地，分别搭配卓刀泉村地块。3宗地块均要求建不少于住房总规模的30%的商品房，并要求套内面积在90平以下。然而位于卓刀泉的地块仅有A包K1、C包K2两块，其他地块均属于白沙洲片区的地块，且地块大小不一，位置距离较远。

　　事实上，早在2015年2月25日，武昌核心区“巨无霸”地块卓刀泉村组团(A/B/C包)便出现在土拍名单中。卓刀泉历来是开发商的必争之地。但意外的是，拍卖被确定延期近一个月。

　　3月19日，拍卖一开始，拍卖师随即宣布因无人报价，卓刀泉三宗地块流拍。据现场拍卖师介绍，这三宗地或将在近期再次拍卖。而武汉市国土资源和规划局网站消息显示，截至4月30日，卓刀泉三地未有再次拍卖的挂牌信息。

　　近日，记者对卓刀泉、白沙洲的旧城改造3宗供地进行了实地走访，实际上，打包拍卖是将两个毫不沾边的地块放在了一起，二者是否能够发挥其1+1大于2的效应却不得而知。

建设中的雄楚大道BRT

　　众所周知，武昌卓刀泉片交通便利、教育资源丰富，可谓是寸土寸金。近两年这里的房价一直保持在11000到13000之间。除地铁二号线外，2015年即将完工的雄楚大道BRT的修建又将为片区交通再添双翼。

白沙洲片某小区一景

　　白沙洲片被誉为“下一个徐东”。鹦鹉洲大桥、白沙洲大桥、杨泗港大桥都将此地作为起点，规划中的地铁5号线也将通往白沙洲。优越的地理位置及良好的规划吸引了万科、华润、福星惠誉、佳兆业、复地、东原、清能等知名开发商纷纷在此地落子。片区房价也从三年前的5000多元上涨至如今的7000多元。然而经过六年多的发展这里依旧显得十分荒凉。记者了解到这里众多的新建小区目前入住率没能突破50%。

　　对此，业内人士表示，卓刀泉三地起价偏高，地块规划有诸多限制条件，加之组团地块中属于卓刀泉片的较少，这对现阶段去库存为主流的开发商来说肯定会吃亏。因此，流拍也就成了预料之中的事。

　　二季度开发商拿地积极性或增加 土地市场短期难回暖

　　5月12日，武汉以8.5亿元的价格售出了5宗地块，其中位于黄陂区的文化娱乐用地以底价成交，位于汉口京汉大道与友谊路交会处的一宗商住地块以5.6亿元的价格成交。据武汉国土资源和规划局网站显示，5月武汉土地市场仅有这一场土拍。

　　实际上，4月武汉也仅有1场土拍，挂牌出让6宗地块，起拍总金额约3亿元，净用地面积超23万平方米。6宗地块仅卖1.15亿元，其中2宗流拍，其余均以底价成交。

　　对于土地市场的表现，武汉朗诗里程项目总经理陈一民表示开发商拿地谨慎是因为受过惨痛的教训，武汉的地价从未跌过，但房价却不是一路看涨，如今土地价格高，而武汉的房价却在同类城市中相对较低，目前开发商在成本与房价之间可获取的利润空间并不多。

　　知名地产专家梅水雄分析随着楼市回暖，开发商拿地积极性会增加，但是受到经济下行大环境影响，仍会比较谨慎。

　　浦江中国市场分析师郭锐则认为土地成本是开发商主要成本，不同品牌的开发商在土地成本管理上也有很大的区别。在经济下行依旧的背景下，如无有力的新政支持，土地市场上不同的品牌开发商将会表现出不同的态度。房地产营改增实施在即，依托于提高管理水平来降低成本的开发商将更有利于在土地市场上占据先机。但整体土地市场将不会有明显的回暖迹象。

　　“随着楼市回暖，开发商会更多采取抄底的方式去库存。就目前来说，市场分化很明显，降价清库存的企业成交表现较好，这样后期他们会开始拿地了，但由于现在溢价还不多，开发商拿地仍会以谨慎为主。”合富辉煌华中区市场总监殷一戌表示。