武汉位列全球最具活力城市第八 领跑1.5线城市
2015-04-10 00:00:00   来源：

　新浪乐居讯 昨日，仲量联行在汉同时发布第二份年度城市发展动力指数榜单，对全球120个主要的成熟和新兴商业中心进行测评，衡量了城市的短期社会经济和商业地产发展动力(以三年作为时间区间)，并对影响城市未来经济实力和商业地产发展动力的长期变量(包括教育基础设施配套、创新能力和环境等因素)进行考察。尽管经济增速有所放缓，但中国的城市表现卓著，七座城市跻身全球最具活力城市20强榜单，其中武汉位列第八，领跑所有1.5线城市。

　　2015年城市发展动力指数全球20强城市

　　仲量联行武汉董事总经理李杰指出，中国城市60强中的1.5线城市继续巩固它们作为繁荣的商业中心地位，并且进一步辐射周边的二线城市。目前，九个1.5线城市的世界经济地位越来越重要，并努力建设其自身国际形象。

　　此外，全球增速最快的十大城市均出自中国城市60强，而1.5线城市中的天津、重庆、成都和武汉表现最为突出。同时，武汉作为中国中部重镇，在计算城市发展曲线时，其房地产指标得分与2012年相比，上升速度最快。

　　提升价值链 夯实教育资源将进一步驱动武汉未来发展

　　中国的超一线和一线城市继续保持着它们作为科技中心的领先地位。北京的科技实力远远超过中国其它城市，拥有的科技、教育和人才资源最为密集。深圳作为科技中心发展迅速，被誉为硬件初创企业的“硅谷”。在中国城市60强中，其它如西安、武汉、南京和杭州等主要的科技中心，也因有着完善的教育基础设施和夯实的研发实力，成为城市领跑者。

　　教育对于城市发展至关重要。中国正努力提升价值链，积极加强创新和创业能力，培养优秀人才适应以服务业为基础的产业集群。在此过程中，人才的配备则成为重中之重。北京和上海在教育领域发展遥遥领先，就中国城市60强教育基础设施来说，武汉、西安和南京脱颖而出。然而，中国城市60强中只有九所大学跻身世界最著名的500所高校，其中两所来自武汉，分别是武汉大学与华中科技大学。中国大学国际化速度缓慢，需要进一步提升教学专长，以实现国际一流水平。

　　武汉将受益于“8+1”计划 并与周边城市形成协同效应

　　报告指出，在这些以超一线和一线城市为中心的城市群之外，许多1.5线和二线城市也在尝试类似的区域性发展模式。城市规划者致力于交通基础设施的完善，利用铁路、高速公路和高铁线路，将中心城市与其周围十多个城市连成“一小时经济圈”。这些“一小时经济圈”已经成为省级和地区级规划的既定内容，有望成为中国新一轮超级城市区域发展的奠基石。

　　对于有能力贯彻落实“一小时经济圈”计划的地区，随着中心城市提升制造业价值链或向服务领域转移，工业投资逐步外迁至其周边的卫星城市，这些卫星城可以为在中心城市工作的人群提供更经济实惠的住房，从而提升他们在其它领域的消费能力。

　　在区域性发展模式中，最大的受益者将是大型中心城市，而大型中心城市中最为受益的将是那些1.5线城市中区域性发展最为成熟的城市(如武汉的“8+1”计划)。一体化经济的发展，也提升了中心城市自身的地位，有利于促进服务业的迅速发展。

　　物流地产——以武汉为代表的内陆城市产能增长

　　强劲长期增长前景

　　尽管物流仓储是目前商业地产领域中最不发达的细分市场之一，但它仍然为中国城市60强提供了巨大的长期增长机遇。传统零售配送依然是物流需求的主要支撑，然而，电子商务的发展逐步成为其新的增长引擎。

　　供应链的整合促进了专业物流枢纽中心的进一步发展，成都、重庆、武汉和沈阳这些内陆城市的物流市场也得到了飞速的发展。中国的电子商务配送网络落后于发达国家，但随着电商企业运作更趋高效，由电子订单履行中心、退货处理中心和其它专业设施共同组成的新型物流生态系统将逐步发展起来。

　　内陆城市物流产能增长

　　随着制造业活动向中国中部和西部城市持续转移，西部、中部以及中国东北部城市的物流市场发展迅速，增速创新高，而大规模的高速公路基础设施投资建设，也带动了内陆和低梯队城市的零售市场发展。

　　中国内陆的甲级物流仓储存量已经由2011年的380万平方米增至2014年的880万平方米，增长超过两倍。成都、重庆、沈阳和武汉已经成为区域内主要的物流中心，而西安、郑州、长沙和合肥正逐步发展成为次级物流中心。

　　零售地产——2017年武汉零售物业存量全国第四

　　1.5线地区性中心城市供应增长最快

　　自2011年以来，人口密集的内陆1.5线区域性城市，特别是成都、武汉、西安、沈阳、重庆，购物中心的开发规模空前增长。新增供应旨在挖掘更多消费者并吸引其它周边城市的客流。

　　在未来三年里，1.5线城市购物中心存量的增长可能将进一步增长60%。然而，市场饱和度增加使开发商更加谨慎，甚至减少部分开发项目。2015年，我们预计购物中心年存量增长率将放缓至个位数。而从长远来看，随着租金承受力较低的餐饮娱乐类租户逐步成为购物中心的主力租户，加上区域内购物中心之间的竞争炽热化，购物中心开发的预期回报率将适度下降。

　　快时尚从速度向效率转型

　　近年来，快时尚品牌的蓬勃兴起，推动了其在中国60强城市中门店数量的迅速增长。自2011年以来，这些品牌的门店数量在成都、武汉、天津和重庆为代表的1.5线城市以及周边地区增长最快，甚至造成了一定程度上的供应过剩。然而，随着市场竞争越来越激烈，快时尚零售商也正积极扩张门店转向如何提高门店运营效率，随着门店扩张可选择的目标市场越来越多，零售商们在选址时会综合考察各方面因素，并进行盈利前景评估。

　　李杰表示，具体到武汉市场，城市化和新建基础设施(地铁线路)进一步繁荣了武汉的零售商圈，使得周边零售项目加速成熟;从整体趋势来看，武汉的零售额增长强劲，2014年全年增长13%;另一方面，未来三年大量零售项目完工，使得武汉到2017年将成为中国第四大存量市场;预计未来随着新购物中心入市，租金水平小幅回落，室外购物中心依旧主导整体零售市场。

　　办公楼——1.5线城市中武汉办公楼需求潜力最大

　　武汉成为1.5线城市最为成熟的办公楼市场之一

　　在60强城市中，1.5线城市高水平的商业活跃度和“消费阶层”的人口增加，推动着高价值服务的增长，使其在办公楼需求中占据主导地位。自2012年以来，凭借高价值服务的优势，武汉、南京和重庆已经加入成都、杭州和天津成为中国城市60强中发展最为成熟的办公楼市场。受益于较高的企业活跃度、中产阶级家庭数量的增长、有利的商业运营环境、大量具备专业技的高学历人才以及优质办公楼的供应，中国1.5线城市有望继续巩固它们作为主要办公楼市场的地位。李杰指出，预计武汉作为中国中部的办公楼中心市场地位将进一步发展。