扫码关注协会微信
一直以来，可自住可投资的强大可塑性，不限购不限贷的宽松置业门槛，让小户型物业持续热销。但自2014年楼市宣告“吃紧”，多地陆续取消限购之后，小户型也加入到日趋激烈的市场竞争中。从1998年就出现在武汉楼市的小户型，“解限”之后在汉发展态势如何？
关于小户型的定义，至今还没有一个严格的界定标准。在大众印象中，小户型通常指30至60平方米左右、卧室和客厅没有明显的划分的小型公寓。商业性质的小户型产权一般为40年，住宅性质的小户型产权则为70年。目前，武汉市面上的小户型多以SOHO、LOFT、精装公寓等产品为主。
【推荐阅读】
武汉小户型17年历史溯源
早在1998年，武汉新世界康居发展有限公司就曾在常青花园项目中，推出针对老年人的小户型公寓，但销售遇冷。2002年初，位于江汉路的“台北之星”打响了武汉小户型热销的第一炮。同年7月开盘的香港路楼盘“世纪皇冠”，40-50平方米的小户型开售不到3个月便告罄，引起市场广泛关注。
乘着2002年的市场余温，2003年武汉楼市有多款小户型入市。代表楼盘有：金色未来、鹏程时代、汉飞•青年城和天下•城市星座等。这一时期的小户型在产品设计上还不太完备，不少户型在采光、通风方面存在着问题，不能完全满足生活居住的要求。
2004年之后，武汉的小户型进入“激情燃烧的岁月”。此阶段的小户型不仅加强了产品设计，还引入了精装修、酒店式管理等概念，进一步提升了居住舒适度。市场上热销的小户型有百胜家想时代、中环新天地、威嘉•白金领域、航天双城、万科圆方等多个项目。不少产品在新房告罄后，又成为二手房市场的“香饽饽”。
经过2004-2011年的“井喷式”发展后，楼市开始悄然变化，小户型投资热也逐渐趋于平稳。2014年9月，武汉全面取消执行了三年的限购政策，小户型的关注度开始被其它类型的产品所分流。眼下，刚出台的“3.30新政”透露着救市的主基调，二套房首付比例降至四成，或许“小户型投资热”将卷土重来？
武汉小户型项目热搜榜（投资门槛由低到高）
据粗略统计，截至2015年4月1日，武汉在售商品房总共有890套，其中包含公寓的楼盘有139个，占在售商品房总量的15.6%；拥有Loft的楼盘共有59个，占在售商品房总量的6.6%。也就是表示，武汉平均每5套商品房中就有1套小户型，这些小户型大致可分为三类。
普通版：40年产权公寓
40年产权公寓是小户型中最常见的一种。它们一般都处于人流聚集之地，交通便利；户型小巧，投资自住两相宜。同时，这类公寓又有毛坯与精装的区别。武汉市面上40年产权的精装型包括绿地国博财富中心(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)、泛海城市广场V46公寓(微信 微博论坛 相册 点评 地图)、友谊国际D+公馆(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)等，而毛坯型有中南路地铁口的中南SOHO城(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)、东湖高新区的南湖时尚城(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)等。
升级版：40年产权Loft
如果说公寓是最常规的小户型，那么Loft则是小户型中的“升级版”。同样的40年使用年限，同样的产证面积，居住空间却能纵向扩大一倍。有些购房者并不了解Loft的含义，但听到“买一层送一层”，所有人都会眼前一亮。
目前，武汉楼市典型的Loft产品有武汉天街LOFT(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)、汉口城市广场SOHO公寓(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)、光谷8号(微信 微博 论坛 相册 点评地图)Loft等。这些Loft大都处于市中心繁华地段，基本特点是层高为5.2平左右、面积约30-60平米、拥有双层可利用空间。
绝迹版：70年产权小户型
或许有人会问，有比Loft更好的选择吗？答案是有，那就是拥有70年产权的小户型。它们不仅在产权上加了30年，而且由于土地性质为“住宅”，其水电气收费均为民用标准，比40年产权小户型的商用标准实惠了不少。虽然这类产品在武汉楼市几近绝迹，但还是可以发掘到一些“楼海遗珠”。
地铁2号线宝通寺站旁的泓悦府(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)洛伦佐公寓、天下龙岭广场(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)，汉阳五里新村的美好范米粒(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)，青年路地铁口的爱特@城(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)，都是在市场上十分抢手的70年产权小户型。据悉，天下龙岭广场自2104年5月首开以来，不到1年近400套房源就已全部告罄，正在筹备加推产品。美好范米粒也已经售完，目前售楼部正在积极“撤离”中。
武汉小户型投资回报率TOP5大预测
近年来，武汉小户型的“逆市”热销，与其“投资较少、稳定性佳，回报率高”的特点是分不开的。自2015年1月起，武汉进入“严打胶囊房”阶段，之前随处可见的廉价合租房已经很难寻觅，而小户型的出租收益却迎来了又一度春风。
从2014年武汉租赁市场户型占比图来看，武汉小户型（1居）的市场占有率达40.65%，占据各户型之首。据业内测算，武汉小户型的租金大概在1500-2500元/月，地段对租金有着决定性影响。那么，在整个武汉市，到底哪些区域的小户型最适合投资？一张图可以告诉大家真相。
从2014年武汉租赁市场曲线搜索榜中可以明显看出，武昌、洪山、江岸、江汉等中心城区的热度远远超出非中心城区，占据了武汉市租赁市场67.83%的热搜率。在中心城区内更有地铁（轨交）站点这样的“人口吸铁石”，让周边的小户型热度更增。
2014年武汉租赁市场地铁热搜榜
看完这一张张图表，感觉脑容量有点不够用？其实，所有的数据都指向一个答案：哪些地段的房子未来投资收益最高。以不动产租赁投资回报率计算公式：投资回报率=月租金×12（个月）/售价，并综合以上信息，终极版：“武汉小户型投资回报率TOP5”闪亮出炉。
状元：中南SOHO城
投资回报率：★★★★★
交通便利度：★★★★★
舒适宜居度：★★★☆☆
中南SOHO城地处武昌丁字桥路文安街口，正是地铁2号线与4号线的交汇处，交通利好显著。项目主推32-50平米公寓和Loft产品，产权为40年，预计2015年上半年开盘。
还未开盘，中南SOHO城在业内的关注度已经很高。原因是项目处于中南路、街道口双商圈和武昌火车站的包围中，人流量惊人。加之周边大小企业众多，房子完全不愁租。用当地中介的一句话形容就是“只有人找房，没有房等人的”。
以32平米的户型和16000元/平米的预测均价，参考项目周边租金比例测算，中南SOHO城5年期投资回报率约为24.61%，10年期投资回报率约为49.22%。粗略估算，为目前在售小户型投资回报率之首。
榜眼：泓悦府洛伦佐公寓
投资回报率：★★★★★
交通便利度：★★★★☆
舒适宜居度：★★★☆☆
泓悦府洛伦佐公寓地处武昌石牌岭路，临近武汉理工大学和中南路商圈，项目2015年1月开盘，主推38-45平米的70年产权小户型，12000元/平米的均价还包含了精装修，可谓是“物美价不贵”。
泓悦府洛伦佐公寓距离地铁2号线宝通寺站和街道口站都较近，加上周边人口稠密，租金收益是妥妥的。以38平米的户型和12000元/平米的均价测算，项目5年期投资回报率约为24.34%，10年期投资回报率约为48.61%。
探花：南湖时尚城
投资回报率：★★★★☆
交通便利度：★★★☆☆
舒适宜居度：★★★★☆
南湖时尚城地处南湖大道茶山刘站旁，主推40年产权、40平米的MINI寓。茶山刘距离光谷广场3公里，是中南政法大学和中南民大师生的传统购物地，周边商业氛围成熟。据媒体报道，项目在2011年11月开盘时就劲销六成，不少购房者都是周边学校的师生，人气杠杠的。
以南湖时尚城目前10500元/平米的均价算，40平米的公寓投资门槛仅为42万。其5年期投资回报率约为18.57%，10年期投资回报率约为37.14%。
黄金老四：爱特@城
投资回报率：★★★★☆
交通便利度：★★★★☆
舒适宜居度：★★★☆☆
爱特@城的体量仅2.7万方，但地理位置绝佳。项目处于地铁2号线青年路地铁站旁，受武汉CBD和武广商圈、建设大道商务金融中心多商圈的辐射。项目预计2015年5月底开盘，主推38-77平米、70年产权的小户型。
目前，爱特@城均价还未知，业内保守预测在一万八左右。以此价格和38平米的户型测算，爱特@城5年期投资回报率约为15.79%，10年期投资回报率约为31.58%。
钻石老五：武汉天街Loft
投资回报率：★★★☆☆
交通便利度：★★★★☆
舒适宜居度：★★★★☆
武汉天街Loft位于汉口金家墩特1号，地处菱角湖商圈、汉口火车站商圈之中，是武汉天街城市综合体的一部分。项目在2015年1月已经开盘，主推46-70平米的40年产权Loft，目前均价为16500 元/平米。
虽然以武汉天街Loft的46平米最小户型测算，项目5年期投资回报率约为14.23%，10年期投资回报率约为28.46%。但项目是实得面积可变双倍的Loft设计，又处在地铁2号线汉口火车站和地铁3号线范湖站双地铁之上，未来升值空间较大。
以上榜单仅供参考，不足之处欢迎吐槽和补刀。在“3.30新政”的鼓舞下，开发商徘徊在“涨价还是不涨”的边缘，购房者在“买还是不买”之间犹豫，也有购房者已经“跃跃欲试”。目前，“手快有，手慢无”的产品依然存在于市场，小户型或许只是武汉楼市的一个缩影。万变不离其宗的还是那一句，投资谨慎，买卖珍惜。（文/新浪乐居 童婧宏）
鄂公网安备 42010202000783号