豪宅销不动 汉口中心吸引力正被武昌超越？(图)
2015-03-09 00:00:00   来源：

一直以来，汉口的房地产开发水平是超过武昌和汉阳的，从中心区的房价和商业发展档次即可窥见。但是近年来，汉口中心区的房地产发展开始走向亚健康：库存加大，去化周期大大超过预期，部分楼盘陷入苦战。这样的大环境下，笔者观察到保利、联投、金地等武汉一线开发商似乎有意疏远汉口，将重心投向武昌，汉口中心吸引力似乎正在被武昌超越。

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      汉口中心区供需比达3倍 一大波新盘将加入混战

  2014年武汉新建商品住宅成交约15万套，但库存依旧巨大。中原地产、大家顾问等多家在汉地产机构共同发布的2014武汉房地产市场年度报告披露，截至2014年年底，武汉商品住宅库存达3047万平方米，按照一套房100平方米计算，尚有30多万套库存，按照去年的销售速度，要卖两年左右。报告显示，汉口中心区库存最为严重，其供应量约为需求量的3倍，楼盘平均消化周期在30个月以上。

  业内人士分析称，“导致库存增大与同品类项目集中上市、单盘供应量较大有关，也与营销策略、推盘节奏有关，去年行情不好，有的（开发商）还在观望，待行情好转再加大促销力度。”

  据武汉某房产网站推出的《武汉2014年住宅市场报告》显示，截止2015年1月23日，汉口中心楼盘：沿海菱角湖壹号(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)、福星惠誉福星华府(微信 微博论坛 相册 点评 地图)、和记黄埔世纪江尚库存分别为 594套、3200套、2512套，2014年全年分别卖掉仅30套、319套、281套。“按目前的销售节奏，有的楼盘要卖8年以上”，有行内人士做出惊叹的预判。 

  笔者调查发现，王家墩CBD板块某大型央企旗下楼盘，供应的2000套房源开盘5年多来仍未清盘。据悉该楼盘将在今年3月重新对部分房源再包装推出。无独有偶，京汉大道旁，某全国知名房企旗下一楼盘600多套房源，销售近4年仍未售罄。

  去化难，供应却在持续增加。据新浪乐居数据监控中心统计，3月武汉楼市预计有30多个项目开盘，其中纯新盘20个左右。3月江汉区6个开盘项目中5个为纯新盘，其中，都市礼寓(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)主推44-81平米精装LOFT；海马公园(微信 微博 论坛 相册 点评地图)主推90-137平米房源；CBD楚世家所推户型则跨99到240平米；爱特@城主推38-77平米精装房。硚口区四个预开盘项目也有三个是纯新盘，人信武胜里(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)主推7-50平米商铺、另外中民仁寿里(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)、招商江湾国际(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)也将上市。江岸区也将有两个纯新盘上市：城开二七城市广场(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)主推81-137平米户型，汉口新城公园世家主推90平米两房、123平米三房……

  加上已进入开盘准备阶段的南国中心(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)、越秀国际金融汇、和记黄埔都会轩，以及2014年年末开盘的顶琇西北湖、武汉天街(微信 微博 论坛 相册点评 地图)等项目，汉口中心新增房源供应量将大幅提升，销售压力也将持续加大。

  中原地产等机构报告还显示，2014年一些列的新政后，武汉楼市需求在发生变化，90平米以下及120平米以上户型已不占绝对主导地位，90-120平米户型需求增长是新的市场特征。然而，汉口中心目前主推的产品以90平米以下的刚需户型及大户型豪宅为主，偏离市场需求。

 2014年武汉在售楼盘性价比测评榜

  价格优势景观优势 武昌吸引力超汉口

  汉口中心区房价在武汉三镇中一直处于最高位，片区楼盘定位都趋于中高端，这也让一部分购房者望而却步。据房价点评网公布的《2014年武汉在售楼盘性价比测评榜Top20》，排名前三的楼盘分别是世茂锦绣长江(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)、复地东湖国际(微信 微博论坛 相册 点评 地图)和华侨城纯水岸东湖(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)；前20名中，除了融科天城(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)、越秀星汇君泊(微信 微博 论坛 相册点评 地图)，再无项目出自汉口中心区。 

  有机构统计数据显示，2014年武昌中心区新增供应为155.56万方，成交面积为142.43万方，占比高达92%，同比上涨38%。而从去化周期来看，武昌中心区去化周期为16.3个月，远低于汉口中心区的30个月。在这样的大环境下，笔者观察到像保利、联投、金地等一线开发商看似开始有意疏远汉口，将重心投向武昌。特别是保利，其目前在售的9个项目有7个在大武昌，汉口中心吸引力貌似正被武昌超越。

武昌中心区景观

  这是真的吗？有支持该观点的业内人士认为，首先，除了江景，武昌中心相对汉口中心拥有东湖、沙湖、南湖等大型湖泊，自然景观优势明显；其次，近些年，武昌中心的旧城区改造力度大于汉口中心，城市面貌更加时尚和现代，汉街等新商业区不断涌现，地铁等配套也不输汉口；再者，武昌作为科教中心和全国知名的高科技产业聚集区，就业优势好于汉口，人口吸附能力强于汉口。

  但也有人持不同观点，他们认为汉口依旧是武汉的金融、商业、高端服务业中心，配套更加成熟，“从中央商务区、武汉天地、新世界K11、恒隆广场、越秀国际金融汇、华润万象城、宜家家居、永旺梦乐城等投资项目就可以看出，高端地产商依旧更加青睐汉口”。（文/新浪乐居 邱伟）