无竣工验收备案证明 业主收房后状告开发商败诉
2015-01-26 00:00:00   来源：

本报讯(记者马振华)现在我市楼盘进入交房高峰期，有多个楼盘开发商无法提供房屋竣工验收备案书，被业主认为不符合交房条件，引发维权。没有竣工验收备案书能否拒绝收房，索取赔偿?记者昨日获悉，法院最新判决了此类业主起诉开发商案，最终业主败诉。

　　周女士2012年在后湖一楼盘买了一套房子，按照我市商品房买卖合同范本，双方合同约定：2013年4月30日前，开发商将符合合同第九条约定的包括完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气专项验收等10项约定的房子交付给周女士，交房时，开发商应出示合同第九条约定的证明文件，开发商不出示证明文件或者出示不齐全，周女士有权拒绝收房，由此产生的延期交房，开发商每天要付已交房款万分之三的违约金。

　　2013年8月31日，周女士收了房，并于9月与多位邻居一起起诉开发商，称开发商没有按照合同要求提供竣工验收的证明文件和规划验收、燃气、绿化完工证明，不符合国家规定以及合同约定，要求开发商支付2013年5月1日至8月16日的逾期交房违约金3万多元。

　　法院审理认为，案件争议焦点在于开发商交房时未取得房屋竣工验收备案证明书，是否构成违约并承担逾期交房违约责任。关于“竣工验收备案证明”的法律规范，来源于建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，法院认为这是部门规章，并非法律或行政法规，若当事人约定与该部分交付条件相冲突，则以约定为准。

　　法院认为，从双方签订合同来看，双方在合同中并没有将办理竣工验收备案证明书约定为交房条件，双方对合同第九条第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”也没有进行具体约定，而将交房条件约定为合同第九条确定的除第四项外的九项条件。交房时房屋已经符合合同约定的交房条件，法院不支持周女士与其他起诉业主提出的房屋不符合交房条件要求开发商支付逾期交房违约金。

　　律师张在叶表示，在交房阶段，因为开发商不出示竣工验收备案等文件，引发业主拒绝收房的情况不少。购房者往往在签合同时，在合同范本第九条第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”的后面空格里，没有具体约定开发商必须取得房屋竣工验收备案证明书，起诉开发商就会败诉。由于法院对交房条件的认定以合同为准，因此购房者在签订示范合同文本时，一定要对第九条逐项进行详细约定，以保障自己的权益。

　　观点>>>

　　商品房竣工验收备案证

　　是否交房必要条件要看合同

　　很多业主交房时遇到的困扰是，分不清竣工验收备案证与竣工交付使用备案的区别，不知道二者是否都是交房必要条件。

　　市房管局有关人士表示，总的来说，商品房通过相关职能部门如国土规划、消防、人防、燃气、单体质量等专项验收，满足商品房合同关于交付条件的约定后，即可交房。

　　在管理部门竣工验收阶段，竣工验收备案证由市城乡建设委员会核发，在业主购房合同上有明文规定，必须完成商品房项目竣工验收，是办房产证的必要条件，非常重要，业主在收房时要注意是否有此证。至于是不是交房必要条件，要看合同是否约定。

　　房管部门发放的《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》是行业管理行为，不是行政许可，也不是办房产证的必要条件。如果商品房买卖合同中没有明确约定，不影响双方交房和办理房产证。 (记者马振华)