部分中小房企因反腐生存堪忧 房地产行业洗牌加速
2014-09-04 00:00:00   来源：

近日，中纪委发布的报告称，已有31个省级纪委完成两轮内设机构调整。对此，中央党校教授张希贤公开表示，省级纪委系统的调整意味着下一阶段将加大反腐败案件的查处力度。下一阶段地方反腐行动将主要指向三个方面，房地产领域是其中之一。

在此轮反腐风暴中，部分依赖政府关系发展起来的中小房企在经营、业务拓展等方面均受影响，陷入项目停工、新项目拓展遇阻等困境。

“反腐产生了较大的震慑力，已经影响到部分中小房企与相关公职部门、相关领导的关系，加上市场环境的变化，中小房企今后的日子会更艰难。”广东某地级市一位民营房企的老板崔铭（化名）向记者表示。

“以前跟政府走得不近，基本没有发展机会，现在走得太近，反而会对企业造成致命的打击。”长三角地区一位民营房企副总李浩（化名）告诉记者。

“关系”项目遇阻

李浩所在的房企开发的中部某二线城市“工业园+商业地产”项目最近遇阻。据他介绍，项目卡在了某系统一名被调查官员身上。

“一共有4家企业竞争这个项目，如果单纯论实力，我们就是‘胳膊拧不过大腿’，所以只好在背后多花功夫，把关系打通，之前帮我们牵线搭桥的人都是通过这位官员以及他相熟政府朋友。”李浩说。

他坦言，不仅是这个项目，他们公司近十年以来新项目中，九成都是通过一定的关系才能拿到。在他所熟知的房地产圈子中，大部分中小房企都通过这种方式才能获得生存、发展的机会，有些无法通过正规渠道拿到土地的企业悄无声息就拿下大量土地。

在打通关系后，李浩所在的房企已经有把握竞得这个二线城市项目，然而，相关系统的官员因反腐产生的职位变动却令结果越来越不确定。“被调查的官员此前拍板定下的事情突然暂停，其他官员更不敢去碰。”李浩称。

“反腐对房地产的影响主要在土地上，尤其是好地段土地非常重要，容积率大小对开发商收益影响很大。”青岛一家小型房企负责人告诉记者。

该房企负责人称，若因政商关系获取土地，在官员落马后，不仅项目开工受到影响，部分企业财产也会被追缴将充公没收，因此与官员关系过密的一些地产商目前人心惶惶。

深圳某房地产顾问公司人士向记者透露，有些广东本土房企涉水较深，反腐已影响到其拿地和开工。

“有没有行贿，地产商是心知肚明的，有预见性的人会提前将旗下财产转移出去，否则出事后可能没收。”上述顾问公司人士说。

湖南一位民营房企姜老板表示，拿地、项目立项、变更容积率方面等都存在寻租空间，1000万拿不到的地，他动用关系花500万元就可以拿到，但如果按照正规来拍卖，土地成本肯定会比协议或定向出让要高。

姜老板坦言，“现在需要行贿的已不是官员，而是银行。”他认为，在目前的市场行情下，资金回笼不畅对开发商才是致命的，需要与银行搞好关系。

崔铭则指出，开发商、银行、政府之间形成了房产开发环节关键的关系网，要撬开银行的资金支持，开发商与政府的关系也是重要的突破口。

“现在政府办事更谨慎了，银行也怕出事，所以很多工作开展起来难度较大。”他表示。

加速行业洗牌

“中小房企更依赖于政府的关系，有一些地方的国有背景房企也一样，反腐将挤压这些房企的生存空间。”某全国知名房企专门负责政府公关工作管理者李深（化名）告诉记者。

事实上，随着行业分化严重，不少中小房企生存压力加剧，正遭“洗牌”。多家受访的房企坦言，尤其是民营的中小房企在房地产市场中竞争能力较弱，大部分甚至“连地都拿不到”。今年以来，房地产行业陷入低迷，项目集中在三四线城市及小县城的中小房企顶着回笼资金的巨大压力。

崔铭称，不少生存在夹缝中的中小房企几乎都会通过向官员行贿，才能持续获得项目、得到相关审批程序“开绿灯”、得到银行等机构资金支持，“这已成为一种游戏规则。”

受访的中小房企人士都担心，随着反腐力度加大，房产行业的游戏规则可能会改变，中小房企洗牌也将加速。

此前，中央巡视组在巡视的21个省份中，发现20个省份存在房地产腐败现象，占比高达95%，19名省部级官员在中央巡视组进驻后落马，其中不少高官落马与房产业密不可分，土地领域为腐败重灾区。

万科集团董事长王石曾多次声称“不行贿是做商业的底线”，但他也坦言，因为不贿赂，万科很多城市拿不到好地。

一位房企内部人士告诉记者，在报批报建环节，一些国土部门官员会推荐开发商找代理机构报批，再以公司咨询费名义收钱，且无发票可开。

“比如消防验收报批，开发商直接去报就过不了，官员会指定一个消防公司，由他们去报就能过，实际上，这个公司就是官员找代理人开的。”上述房企内部人士说，这种索贿的方式很隐蔽，即使官员被抓也很难查到，因为公司股东名单上不会出现官员名字。

“在反腐风暴下，即使可通过更隐秘的手段行贿，也会进一步增加经营成本。”李浩表示。