武自然资建规〔2025〕1号 市自然资源和城乡建设局关于印发《武汉市工业用地长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让操作细则》的通知
2025-03-04 09:27:01   来源：

各区局、局属各事业单位、机关各处室：
      为进一步完善差别化土地供应制度，促进土地节约集约利用，降低企业用地成本，经局长办公会审议通过，现将《武汉市工业用地长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让操作细则》印发给你们，请认真学习并遵照执行。
      本通知自2025年3月1日起施行，有效期5年。
                                                                   武汉市自然资源和城乡建设局
                                                                    2024年1月7日
 
                      武汉市工业用地长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让操作细则
      为加强和改进国有工业用地的供应管理，推进工业用地供应由出让为主向租赁、出让并重，制定本操作细则。
一、适用范围
本市行政区域内采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性出让方式供应工业用地的，适用本操作细则。
新型工业用地（M0）有特殊规定的，从其规定。
二、供应方式
健全工业用地长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让等供应体系，支持工业企业选择适宜的用地方式。
（一）长期租赁，是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用，并由土地使用权人按合同约定支付年租金的供应方式。
采取长期租赁方式的，长期租赁期限一般不低于5年，不超过10年，到期前1年可申请续期。
（二）先租后让，是指供地时设定一定的条件，先以租赁方式提供用地，土地使用权人在租赁期间开发、利用、经营土地达到约定条件后，可申请将租赁土地转为出让土地的供应方式。
采取先租后让方式的，租赁期一般不超过5年，租赁和出让年限总和不得超过法定最高出让年限（50年）。
（三）租让结合，是指供地时设定一定的条件，先以租赁方式提供用地，土地使用权人在租赁期间开发、利用、经营土地达到约定条件后，可申请将部分租赁土地转为出让土地，部分土地仍保留租赁性质的供应方式。
采取租让结合方式的，首次租赁期一般不超过5年。达到约定条件部分土地转为出让后，保留租赁的土地单次签约时限不得超过10年，到期前1年可申请续期。租赁转出让后，前期租赁和后期出让年限总和不得超过法定最高出让年限（50年）。
（四）弹性年期出让，是指根据产业生命周期、产业类型、企业需求等，科学合理设定有偿使用年限。
采取弹性年期出让方式的，出让的弹性年限最低不低于10年，最高不得超过法定最高出让年限（50年）。
三、土地价格
在不同供应方式折算到最高年期土地价格基本均衡的前提下，明确起始价。土地起始价，依据土地评估价，综合考虑产业政策、土地成本、国家规定的计提费用、市场情况等因素，采取集体决策方式综合确定，且不得低于国家、省规定的最低地价标准。工业用地的价格（租金）不得低于工业用地的成本价（租），工业用地成本价（租）不低于片区内不同用途土地面积或土地价格占比分摊计算后的最低值。
（一）采取长期租赁的，租赁期间租金不调整的，可按不低于该宗地50年工业用地出让评估价格的2%确定年租金起始价；租金调整的，可按该宗地50年工业用地出让评估价格的2%确定首期年租金起始价；租金调整周期不得低于5年，以后各期租金标准应依据届时土地评估价格或土地价格指数确定，但涨幅不得高于上期租金的10%。
（二）采取先租后让、租让结合的，租赁期租金标准按照租赁期与最高年期的比值进行年期修正确定。转出让后，已交租金冲抵出让价款。租让年期之和不超过法定最高出让年限。鼓励在出让阶段实行弹性年期。
（三）采取弹性年期出让的，出让价格起始价按不低于弹性年期与最高年期的比值进行年期修正。
已取得国有建设用地使用权的土地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。
四、准入管理
（一）项目类别。工业项目按照项目类别实行差别化准入管理，分为鼓励建设类、限制建设类、禁止建设类、一般建设类等四类项目。
1．鼓励建设类工业项目是指国家、省、市重点产业项目，《城镇土地级别与基准地价》中战略新兴产业、先进制造业等类型项目，《武汉市工业转型升级指导目录清单》中符合工业投资重点领域和方向的工业项目；
2．限制建设类工业项目是指《限制用地项目目录》中确定的工业项目；
3．禁止建设类工业项目是指《禁止用地项目目录》中确定的工业项目；
4．一般建设类工业项目是指除鼓励建设类、限制建设类、禁止建设类以外的工业项目。
鼓励建设类工业项目应当优先供地，一般建设类工业项目应当保障供地，限制建设类工业项目应当限制供地，禁止建设类工业项目应当禁止供地。
（二）用地标准。各类工业项目用地，应当符合《工业项目建设用地控制指标》、土壤环境质量要求等相关规定和要求。
新增工业用地建筑容积率不低于1.0，不高于工业建筑相关设计规范确定的容积率上限，建筑系数原则上不低于40%。工业用地范围内可配套建设一定规模的行政办公和生活服务设施，其用地面积不超过工业项目总用地面积的7%，建筑面积不超过工业项目总建筑面积的15%。
五、办理程序
（一）提出申请。园区管理机构或相关主管部门依据工业项目类别、用地标准、用地规模等产业准入要求，向区人民政府（管委会）提出长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让用地需求。
各区人民政府（管委会）负责组织合理确定具体工业项目类别，并在产业招商引资中做好与项目类别的衔接工作。
（二）土地供应。各区自然资源部门根据拟出让工业用地的建设用地规划条件、产业要求、固定资产投资强度等“标准地”出让要求拟定供地方案，经有权批准的人民政府批准后组织土地供应。各区自然资源部门拟定国有建设用地使用权出让或租赁合同，各区人民政府（管委会）拟定工业项目履约监管协议。
工业用地招标、拍卖和挂牌文件中应当公告国有建设用地使用权出让或租赁合同文本和工业项目履约监管协议文本等内容。国有建设用地使用权出让或租赁合同应包括供地方式、供地年限、供地价格、续期条件、土地用途、规划条件、节约集约要求等。工业项目履约监管协议应包括产业准入要求、项目开竣工时间、产业类型、投资强度、产出效益、节能环保、履约保证金等土地使用条件。
（三）签订合同。各区自然资源部门通过招标、拍卖、挂牌形式确定土地使用权人。土地使用权人与各区自然资源部门签订国有建设用地使用权出让或租赁合同，与各区人民政府（管委会）确定的有关部门签订工业项目履约监管协议。
采取先租后让、租让结合方式供应的，土地使用权人在使用租赁土地达到合同约定转为出让土地的条件后，可将承租的全部或部分土地按协议方式办理出让手续。
（四）缴纳土地价款。工业用地的租金应当在签订租赁合同后按合同约定期限一次性全部缴清。
出让价款可一次性支付或分期支付。分期缴纳土地出让价款的，可根据合同约定在1年内分期缴纳。
（五）办理不动产登记。土地使用权人在付清租金或出让价款后，持土地出让或租赁合同和土地价款缴纳凭证、完税证明等材料，依法办理不动产登记相关手续。
（六）办理规划许可。在建设用地许可证上，土地取得方式注记为“出让（租赁）”。在建设工程规划许可证附件建筑核位红线图上注记“本证有效期为二年，且不超过土地租赁合同规定的租赁截止时间。如本证有效期超过租赁时间，办理土地续期后，本证方继续有效”。
六、批后监管
（一）土地使用权能管理。租赁供应阶段，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经有权批准的自然资源主管部门同意或根据合同约定，可将依法登记的国有建设用地使用权转让、转租或抵押。
出让供应阶段，土地使用权人可将土地使用权转让、出租或抵押，但应符合出让合同中约定的依法转让、出租和抵押的具体要求。
（二）履约管理。先租后让、租让结合方式供应的工业用地，承租期间未按合同约定开发建设、未经有权批准的自然资源主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时交纳土地租金的，自然资源主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权，解除合同时地上建筑物和其他附着物按合同约定处置。
土地使用权人未达到工业用地“标准地”履约监管协议约定的产业准入、项目开竣工时间、产业类型、投资强度、产出效益、节能环保等要求的，由履约监管协议指定的履约监管责任主体依约定进行处置。
因实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，以法律程序提前收回的，应对土地使用权人予以合理补偿。
（三）续约管理。先租后让、租让结合方式供应的工业用地，租赁年限满前1年内，土地使用权人可以向区人民政府（管委会）提出出让申请，区人民政府（管委会）对项目进行考核评价。经考核评价达到约定指标的，土地使用权人凭考核意见向自然资源主管部门申请办理协议出让手续。
（四）到期管理。长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让方式供应的工业用地，使用年限届满，土地使用权人未提出续期申请或者虽提出续期申请但未获批准的，土地使用权由国家依法收回，地上建筑物、其他附着物按合同约定处置。