10月70城房价：连续16个月上涨后，武汉房价趋势由正转负
2021-11-15 11:00:12   来源：

    11月15日，国家统计局发布2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。2021年10月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势，同比涨幅继续回落。

  数据显示，10月武汉新房价格环比上月下降0.4%，同比上涨5.3%；二手房价格环比下降0.2%，同比上涨2.5%。

  新房方面，在今年4月增速达到顶峰后，10月武汉新房房价环比涨速6连降，同比涨速5连降，同时环比方面，武汉在经历了16个月的连续涨幅后，首次由正转负；二手房方面，与新房一致，从6月后同、环比涨速4连降，10月二手房价格环比继9月之后再度下降0.2%。总体来看武汉涨幅回落趋势与全国同步。

  2021年8月起，各地全面落实房地产长效机制，持续加强房地产市场调控，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。

  对于最新一手房价格，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：根据简单算术平均计算，10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为2.8%。9月份首次出现环比下跌，10月份跌幅有所扩大。据此，可以认为，当前房地产市场开始入冬，房地产市场的矛盾从“过热”开始转为“过冷”。这中间需要积极防范市场过快降温和出现房地产金融风险。

  从城市层面来看，近期要重点关注房价下跌的城市数量变化。10月份，全国70个城市中，房价出现环比下跌的城市数量为52个，相比9月份的36个明显增多。这说明近期房地产市场的去库存压力和资金压力下，各大城市降价促销动作增加。

  从10月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别为0.0%、-0.2%和-0.3%。除了一线城市略上涨外，其他两类城市均出现下跌。尤其是三四线城市下跌最明显，后续需要防范三四线城市出现新的风险，包括房企销售困难导致项目开工意愿不强的风险。

  鉴于以上情况，严跃进认为，目前房价指数环比连跌两个月，类似信号需要关注。若从过去房地产市场的周期看，一般会下跌8个月。所以近期要注意御寒的操作。当然随着信贷政策的放松以及其他配套政策的推进，对于市场的下行不需要过多的恐慌。后续政策效应逐渐显现，市场下行的速度也会放缓。尤其是11月份预计部分城市销售市场会有底部反弹可能，客观上也会使得房价指数下跌的空间减少。

  而对于二手房价格指数，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，10月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为2.0%。二手房的下跌有三个特点。第一、其先于一手房先降温，在今年8月份已经开始出现微弱的下跌，目前连跌三个月。第二、降温力度要大于一手房，无论是环比跌幅数据还是同比涨幅数据都有类似的特征。第三、市场降温受到关注度少，就近期看，更多还是关注房企的经营压力，但是对于中介以及二手房市场的压力关注略少。

  从二手房的降价城市数量看，10月份达到了64个城市。据此可以认为，大概有90%的城市出现了明显的降价现象。这也说明，这一波二手房的降温，是全国范围性质的。所以后续从房地产风险的角度看，对于此类影响面比较大的降温态势，也是需要积极给予关注的。换句话说，要防范在房企金融风险的基础上，二手房市场的风险也扩大。

  从10月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅数据看，分别为-0.4%、-0.3%和-0.4%。三类城市均有不同程度的价格下降。这也说明当前各类城市二手房都面临压力。类似压力也会传导到一手房市场上。部分房东房屋置换会有压力，进而也会影响一些改善型新房项目的去化。

  严跃进认为，二手房市场的降温现象其实更为严重，只是目前大家关注的重心在于一手房。从房地产市场的风险防范角度看，也要关注二手房市场的降温现象。就目前看，可以做的一项工作就是，信贷政策的放松下，要求各地对于二手房的房贷给予支持，积极促进合理的二手房交易，以促进此类市场的更好发展。当然实际过程中类似工作还不到位，二手房可以容易获取贷款的领域，主要还停留在大中介、房龄小等狭窄的领域，后续需要给予更多的支持。

  注释：

  70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。