预登抑制一房两卖 《物权法》实施前房东赔定金
2008-01-07 00:00:00   来源：

 

由于二手房买卖过程中过户的时间较长，一些房东就会因在此期间有人出更高价格，而悄悄地把已签了卖房合同的房子再次转手。《物权法》实施前，原买主只能主张定金赔偿或合同相关违约责任。《物权法》实施后，买主可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，原房东就难以“一房两卖”了。

 

案例回放

“一房两卖”房主赢了官司

王女士通过中介公司介绍相中一套崇文区新世界区域的房屋，王女士与业主李先生协商单价为18000元／平方米，面积100平方米，总价款为180万元。两人随后于2007年8月份签订购房合同，王女士交纳定金3万元。

王女士与李先生签完合同，由于贷款审批及资料准备问题，未办理完过户手续。在此期间，李先生该套房屋也在其他中介公司有登记，其他中介给他介绍另一客户愿意以20000元／平方米购买此套房屋。

业主李先生一听此话，与之前签完合同的总价相比，可多获得20万元的收入。经过仔细盘算，违约要双倍返还定金即6万元，即使加上中介佣金的赔付一块算起来，与多增加的20万元收入来比较，仍然能增加10万元左右的收入。李先生遂与第三人黄先生签订买卖合同，由于对方是全款购房，随即办理了过户手续。随后，李先生要求与王女士解除合同。

对此，王女士很是气愤，遂将李先生告上法庭。但是，法院驳回王女士的请求，承认李先生与第三人黄先生签订合同有效，李先生只需双倍返还定金6万元给王女士。

 

法规实施

《物权法》实施后“一房两卖”难

《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。

如果上述案例时发生在《物权法》实施后，根据《物权法》规定，进行了预告登记。那么，在没有得到王女士同意的情况下，李先生是无法将该房屋出售给黄先生的，即使出售给第三方，而按法律规定王女士与李先生签订的合同还是生效的。这样，王女士的权益就得到最大程度的保障。

不过，北京中原三级市场部法律人员还提醒购房人，在办理过户手续时也要抓紧一些时间。因为预告登记是有时效性的，就是在能够进行房屋登记之日起三个月内一定要办理房屋产权的转移登记(即过户)，要不然，预告登记就失效了。

 

律师分析

《物权法》实施前房东赔定金

北京中原三级市场部律师认为，根据法律规定的不动产善意取得原则，第三人黄先生作为善意相对人，出于对产权登记的信任可以取得房屋产权，成为新的产权人。王女士无权向黄先生追索房屋，只能依据合同相对性原则向李先生主张定金赔偿或合同相关违约责任。

 

专家支招

消费者如何防止“一房两卖”？

首先，消费者一定要先查明所购房屋的产权现状，比如产权人是否为出卖人，房产是否有抵押，产权不明确或者发生纠纷的房产，最好别购买。

其次，签订合同时，一定要注意审查出卖人的资格，如果房产是多人共有的，最好要求每个产权人都在合同上签字。

第三，签订合同后，应尽快到房管部门办理合同登记手续；如果房子本身有抵押，更应慎重，买房人在替出卖人缴清银行按揭后，最好把产权证原件拿在自己手中；购房后应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口。

另外，如果发生纠纷，当事人可以依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》要求对方赔偿损失。该解释中规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。