律师提醒：买卖违章房屋　有着极大法律风险
2005-03-03 00:00:00   来源：

　　某网友咨询：在2002 年7月，我与本市一家工厂签订了一份《酒楼财产转让协议》。双方约定，该工厂将其厂门外的一家酒楼共四间活动房及酒楼内的全部装潢一并转让给我，转让价款共计人民币25万元。我于签约当日付了15万元，并按约定在2003 年底前将余款全部付清。签约后，我取得了酒楼的对外经营权。谁知，今年2月，该工厂却以酒楼活动房属于违章建筑不得转让为由，起诉到法院，要求判令酒楼财产转让协议无效，并要求我立即返还房屋，承担相应的诉讼费。我已为酒楼投入大量的财力和精力，而且才盈利没两个月，因此我感到工厂这样做很不讲道理。现向律师咨询，我该如何判断酒楼是否属于违章建筑？工厂的请求有法律依据吗？我是否一定要返还房屋？

　　律师回复：违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物，主要是指房屋。从违章建设人有无土地使用权的角度来讲，违章建筑大体可分为两种情况：一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋；二是在自己取得使用权的土地上，但尚未取得建筑许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。第一种情况下，建造人不但违反了建筑方面的行政法规，而且侵害了他人或国家的土地使用权，不能取得建筑物的合法所有权。后一种情况下，建造人在补办相关手续后，还可以取得建筑物的合法所有权。违章建筑最终由房地、规划等管理部门加以认定和处理，但无论在何种情况下，违章建筑的建造人都不能因其建造行为而当然取得建筑物所有权。

　　根据有关规定，违章房屋的建造人不能取得所有权，也不能享有合法的使用权，却可以占有房屋。占有是一种利益，但还不是法律上规定的权利，不能依法转让。如果酒楼确如那家工厂所言，属于违章建筑物，那么你们之间的转让行为由于转让标的物（酒楼）非法而无效，该转让行为不受法律保护。根据无效行为法律后果的相关规定，你作为酒楼的买受人应把房屋返还给工厂，但这并非是恢复对方的所有权或使用权，而仅仅是恢复其对房屋占有的事实状态。工厂也要把25万元返还给你。至于你的装修、停业等损失，由于你和工厂均有过错，所以应各自承担相应的民事责任。

　　综上所述，你的损失完全是由买卖违章建筑物这一无效民事行为所引起。在此，提醒广大消费者，买卖违章房屋法律风险极大，千万别抱侥幸心理。