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二手房买卖的相关问题
2005-03-03 00:00:00   来源:

    (一)当事人买二手房需事前核实和注意的问题 
    1、了解想买的二手房的基本情况
一定要亲自考察房屋的坐落位置、户型、楼层、结构、朝向、通风、采光、交通、周边的人文地理环境等等因素。
    2、查看房屋所有权证
确认产权证号,确认房屋产权的性质(公房、私房、经济适用房)及用途(住宅、商用、商住)。普通住宅(1.5%)和商用或商住两用(3%)所需缴纳的契税不同。
    3、确认房屋产权有无瑕疵(纠纷、抵押、查封)
    4、确认房屋的建筑年限
根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定,土地使用权出让的最高年限为70年。
    5、房屋的质量、装修状况
    6、房屋价格及付款方式、时间;房屋交付使用的时间
    7、物业管理水平、物业收费标准和和物业交割时间及费用的承担
    8、住宅小区的现代化程度(电话、宽带、有线电视、燃气、热水等)
    9、房屋公共维修基金的归属
    10、房屋过户
    过户是最关键的环节,买卖双方到房产部门办理过户交易手续之后,您才真正拥有房屋所有权。 

    (二)私房(二手房)买卖中的法律程序
  城市私有房屋买卖主要指公民个人之间的房屋买卖行为,按我国法律规定,国家机关、团体、部队、企事业单位一般不允许购买私有房屋,如果有特殊情况必须购买时,也要经过县以上人民政府批准,才可购买。

  私有房屋买卖应按以下程序办理:
  (l)订立买卖契约。买卖契约应包括如下主要条款:房产坐落位置、产权状况、成交价格、付款方式、违约责任等等,该契约应以书面形式成立;

  (2)接受房地产交易管理部门的审查。一般先由交易双方向房屋所在地房产交易管理部门办理申请手续后,管理部门要查验有关的证件,审查产权;并到现场作必要调查,同时由估价人员对交易的房屋进行估价;

  (3)立契。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象,按审批权限申报有关负责人审核批准后,经办人将通知买卖双方办理立契手续、买卖双方在契约上签名盖章;

  (4)缴纳税费。办理完立契手续后,买卖双方向房地产交易管理部门缴纳手续费和契税;

  (5)办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后,买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约,到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记,换取新的房产证。



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