仲量联行武汉房地产市场 2019 年回顾及 2020 年展望
2020-01-16 08:57:24   来源：

金融、科技新媒体行业办公楼租赁需求强劲；首店经济促零售物业
市场发展
仲量联行武汉房地产市场 2019 年回顾及 2020 年展望
      武汉，2020 年 1 月 15 日——武汉办公楼市场 2019 年全年共新增一个甲级和九
个乙级项目，仲量联行武汉、南京、杭州分公司总经理辛毅表示：“甲级办公楼
新增供应同比放缓，叠加金融和科技新媒体行业的强劲需求，武汉甲级办公楼空
置率同比回落。” 优质零售物业市场全年共迎来六个新增项目，餐饮、时尚和
生活配套业态构成需求主力，多个城市首店落子江城。

优质办公楼
      2019 年，全市录得十个优质办公楼项目入市。新增甲级项目进驻建设大道，新
增乙级项目分布武汉三镇。唯一的甲级项目——卓尔国际中心，于建设大道商务
区落成，进一步强化了该区域的商务氛围。新增乙级项目分布武汉三镇，包括光
谷金融中心、万达尊、武汉光明中心、同馨商务大厦等。
      全年新增的甲级和乙级项目共计 49.2 万平方米，同比降低 44.1%。其中，新增甲
级项目同比大幅下降 94.5%，新增乙级项目同比上升 57.8%，导致甲级和乙级办公
楼市场的空置率明显分化。其中，甲级办公楼市场空置率同比下行 5.6 个百分点
至 30.7%，创下近三年以来最低水平；而乙级办公楼市场空置率同比上升 1.5 个
百分点至 38.6%。
      受到军运会期间项目停工以及建设工程联合验收实施的影响，使得预计在 2019
年末入市的项目延期。再叠加原计划在 2020 年入市的项目，致使办公楼市场在
2020 年将迎来新增供应的历史高峰——预计将有 78.2 万平方米的新增甲级供应
和 94.6 万平方米的新增乙级供应进入市场，市场仍将呈现供大于求的特征。
      金融、科技新媒体行业需求强劲 。受经济增速放缓的影响，2019 年全市优质办
公楼市场录得净吸纳量 37.7 万平方米，同比下降 30.6%。仲量联行数据显示，全
年乙级办公楼净吸纳量为 22.7 万平方米，高于甲级办公楼净吸纳量的 15.0 万平
方米，表明租户更亲睐于租金更低的乙级办公楼。
      从行业细分来看，保险业消费端业务不断深耕，随之衍生出强劲的办公空间扩张
需求。科技新媒体行业受到经济转型升级的推动，租赁需求依然旺盛，除了集中
在光谷地区之外，中南中北路和汉口沿江等地区也出现了这类公司的大面积租赁
成交。
      租金稳中有降 。虽然 2019 年新增供应放缓，但全市租金依然稳中有降。一方
面，2019 年的新增供应仅为阶段性放缓，供应高峰将在 2020 年重返市场，导致
业主的租金预期依然谨慎。另一方面，经济增速放缓导致租户对租金更加敏感，
业主迫于去化压力，更愿意提供灵活的租赁方案。
      优质办公楼市场展望：随着 2020 年恒隆广场、绿地中心等大体量标杆项目的入
市，将进一步加剧市场竞争，仲量联行预计，武汉优质办公楼市场租金仍将承
压。在经济增速放缓的背景下，需求难有明显提升。结构性看，武汉第三产业快
速发展，金融、房地产、专业服务行业有望继续发力，科技新媒体行业将在经济
转型升级的过程中继续展现出活跃的租赁需求，为武汉办公楼市场增添活力。
      从细分市场而言，光谷区域甲级办公楼稀缺、科技企业聚集且符合经济转型升级
方向，预计租赁需求依然强劲，租金将持续坚挺；而部分成熟商务区持续迎来新
增项目的入市，在存量客户的争夺中，租金将继续承压。

优质零售物业
      新增供应重回高位。2019 年武汉全年共录得六个新增项目入市，优质零售商业
总体量达 715 万平方米。武汉优质零售市场在 2018 年新增供应脚步暂缓后，
2019 年新增供应重回高位，六个新项目带来约 44 万平方米的净新增体量。
      新增供应主要集中在 2019 年下半年，其中第三季度于汉正街片区迎来复地打造
的云尚武汉国际时尚中心的提前入市。第四季度共三个新项目入市，其中武昌滨
江迎来 12 万平方米体量的绿地缤纷城；另有由南国置业开发的南国中心一期及
城市奥特莱斯两个项目分别进入解放大道商圈及街道口商圈，其中南国中心项目
将于 2020 年迎来二期主体，城市奥特莱斯项目改造自原南国大家装项目并临近
预计 2020 年底开通的地铁 8 号线马房山站，届时项目通达性将进一步提升。
      餐饮、时尚和生活配套业态构成需求主力，儿童、娱乐休闲业态活跃。2019 年
武汉优质零售物业市场的需求主要由餐饮、时尚及生活方式业态驱动，而来自儿
童及娱乐业态的需求也较为活跃。空置率同比下降 0.8 个百分点至 7.2%，新入项
目良好的去化能力及部分老旧项目退出市场，2019 年市场净吸纳量较 2018 年显
著增长，约为 39 万平方米。
      餐饮方面，武汉首家% Arabica 在武汉天地围挡，同时武汉天地迎来华中首家烧鸟
小次郎，Trussardi Restaurant 在永清商圈壹方南馆围挡，将开出继汉街首店后的
武汉第二家店。时尚方面，武汉迎来多家城市首店，其中 lululemon 于 12 月 6 日
在武汉国际广场开张，美国女装品牌 bebe 进入位于武昌街道口商圈的群光广
场，VETEMENTS 于汉口永清商圈的壹方南馆围挡。生活配套方面，武昌中南、
中北路商圈的楚河汉街新开业一家面积达 1,500 平方米的 The Green Party 旗舰
店，此外西西弗书店、超级猩猩等品牌均有新店开张。儿童及娱乐休闲业态迎来
HABA Digital 儿童科创中心、LLJ 夹机占等城市首店。
      全市租金稳中有升。全市首层非主力店平均租金稳中有升，同比微涨 0.1%至 415
元每平方米每月，资本值与租金一致，同比略有增长。随着未来一批核心商圈高
品质项目的进入，仲量联行预计，全市首层非主力平均租金将重回上涨区间。
优质零售物业市场展望：2020年解放大道、青年路、建设大道等核心商圈预计陆
续迎来汉口 K11 购物中心、南国中心二期、武汉恒隆广场、华发中城商都、龙湖
江宸天街等高品质项目入市，这将为武汉三镇居民带来全新的购物体验。新项目
的进入预计使得核心商圈租金短期承压，长期看则将推动市场提质升级。
      从需求端看，2019年武汉市日用品类、通讯器材类、家用电器和音像器材类限额
以上大类商品零售额增长较为突出，汽车类、金银珠宝类商品零售额降幅收窄。
结合电子产品及电动汽车等业态加速布局线下展示门店，预计 2020 年武汉优质
零售市场将迎来更多体验业态品牌进入或扩张。
注：仲量联行使用的办公楼和零售市场的租金口径为净有效租金，即不含物业费