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2018年，在中央关于“房住不炒”定位和因城实策、分类调控精神指导下，特别是7月30号，中央“坚决抑制房价上涨”的定调下，全国各地房地产宏观调控政策密集出台并不断加码，在央行货币政策整体趋紧等诸多因素的作用下，武汉房地产市场降温明显。为有效抑制投机炒房，满足刚需人群的购房需求，武汉市政府行业主管部门先后出台了保障刚需优先选房、成立住房租赁平台、大学生8折购房等政策，刚需市场“一房难求”的情况得到了有效缓解，加上管理部门加大了市场的监管力度，使得捂盘惜售、违规销售等现象得到较大改善，整个房地产市场逐渐回归理性。
据统计，2018年，我市新建商品房成交20.79万套，同比下降22.08%；成交面积2184.16万平米，同比下降15.38%。其中，商品住房成交16.64万套，同比下降19.65%；成交面积1804.3万平米，同比下降13.62%。（详见下表）。
2018新建商品房成交情况 单位：万套/万平方米
| 时间 | 商品住房 | 新建商品房 | ||
| 套 数 | 面 积 | 套 数 | 面 积 | |
| 2016 | 29.18 | 3030.14 | 34.26 | 3468.7 |
| 2017 | 20.71 | 2088.9 | 26.68 | 2581.24 |
| 2018 | 16.64 | 1804.3 | 20.79 | 2184.16 |
一、 市场特点
1、住宅地产成交量下滑 成交热点转移到新城区
据统计，2018年，我市新建商品住宅成交16.64万套，同比下降19.65%，成交面积1804.3万平米，同比下降13.62%。由于限购、限贷、限价、保障刚需优先选房等相关调控政策的影响，商品住宅的成交量下降明显，特别是下半年，“日光盘”锐减，投机炒房等现象得到明显遏制。从市场占比看，商品住宅成交套数占商品房市场份额的80%，成交面积占商品房市场份额的82%；从各区域看，中心城区中，后湖片区、四新片区、白沙洲片区、光谷东片区的需求量依然较大，而成交整体格局已经向新城区转移，新城区的成交面积占总成交面积的55%，但新城区中各区的市场情况冷热不均，黄陂区、江夏区、蔡甸区的成交依然火爆，汉南区的供应量并不小，但市场需求仍然有限。
2018新建商品住房成交较好区域 单位：套/平方米
| 区域 | 商品住房 | |
| 套数 | 面积 | |
| 洪山 | 20662 | 2159998.94 |
| 黄陂 | 19995 | 1959129.55 |
| 东西湖 | 16765 | 1478993.79 |
| 蔡甸 | 16351 | 1644949.3 |
| 新洲 | 15797 | 1566340.07 |
2、商务地产逐渐降温 市场需求依然有限
相比去年写字楼市场的放量回升，今年则明显降温。据统计，全年写字楼成交1.9万套，同比下降37.9%，成交面积135.96万平米，同比下降37.72%。今年我市的写字楼新增供应量150万方，同比下降22%。虽然武汉写字楼市场的成交量与供应量均明显下降，但市场需求仍然有限，写字楼市场整体空置率超过30%，依然处于较高位置，供需失衡的局面未见明显改善。核心商务区的写字楼租赁吸纳情况放缓，金融、科创、房地产依然是写字楼租赁市场需求的主要来源，联合办公的模式逐渐兴起以及专业服务业、新媒体等行业也有一定的市场需求。
3、商业地产成交下滑 零售市场表现活跃
商业地产在今年也出现了明显的成交下滑。据统计，商业地产成交1.88万套，同比下降21.33%，成交面积139.04万平米，同比下降17.14%。2018年，我市商业项目新增供应量170万方，同比下降17%。虽然商业地产整体依然供过于求，但零售市场保持活跃，餐饮品牌在市场需求方面表现不俗，社区新零售业态相继进入武汉市场，扩张迅速。此外，底商和公寓依然是成交的主力，小户型公寓在不限购不限贷的背景下，受到了不少年轻朋友的青睐。
4、商品住宅价格保持平稳
2018年，由于新房备案限价以及管理部门加大监管力度等因素，我市新房价格整体保持平稳，部分区域新房价格与二手房价格形成倒挂之势。从国家统计局公布的数据来看，虽然今年的武汉房价环比涨跌交替，但波动幅度不大，说明武汉房价整体平稳。据相关研究机构的数据显示，新城区的房价涨幅较大。
5、住宅新增供应面积上升 缓和供求关系
2018年，武汉商品房整体新增供应面积为3098万方，同比上升11%，商品住宅供应面积2592万方，同比上升12%。说明除了相关调控及扶持政策的作用外，商品住宅的新增供应量小幅提升，而成交量明显下降，在一定程度上缓和了紧张的供求关系。新建商品住宅中，新城区的供应量超过中心城区，中心城区三环内新增供应量下滑明显。
6、土拍市场以新城区为主
2018年，我市的土拍市场成交金额1329亿元，成交面积1069公顷。今年下半年我市的土拍市场出现了流拍现象，反应了一部分房企对未来市场的预期发生改变，在新房价格受限的背景下，部分房企拿地更为慎重，鲜有地王出现，土地流拍也是对目前部分区域新房和二手房价格倒挂的反映。在今年成交地块当中，新城区的占比较大，可见中心城区的优质土地资源已经越来越稀缺。土地竞得人以大型房企为主，中小房企拿地已经越来越难，中小房企更倾向于通过并购等方式获取项目，而非通过招拍挂市场直接拿地。
二、 展望
展望未来市场，在宏观经济下行压力加大的大背景下，预计2019年我市房地产有关政策微调概率增大，但“房住不炒”和“租售并举”的基调不会改变，管理部门会继续加大商品房监管力度，以保障居民合理住房消费。预计2019年，武汉房地产主要指标会出现回落，特别是新开工面积、房屋销售面积和土地购置面积会出现小幅下降，房地产开发投资保持相对平稳态势。市场在受到新房限价等因素的影响下，房价将保持平稳。
鄂公网安备 42010202000783号