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2016年，武汉楼市呈现了先扬后抑的过程，前三季度，在中央释放一系列政策利好及多种因素叠加的作用下，武汉楼市开启了新一轮快速增长的运行模式，整个市场状态呈现十分火爆的局面，这也为全年的成交量再创记录奠定了基础。四季度，由于限购限贷新政的出台以及供应量的相对不足，使得武汉楼市出现了一定程度降温，成交量明显回落。
一、 数据盘点
据统计，2016年，我市新建商品房成交34.26万套，同比上升36%；成交面积3468.7万平米，同比上升34.09%。其中，商品住房成交29.18万套，同比上升29.69%；成交面积3030.14万㎡，同比上升32.68%，创造了新的历史记录（详见下表）。
2016新建商品房成交情况 单位：万套/万平方米
| 时间 | 商品住房 | 新建商品房 | ||
| 套 数 | 面 积 | 套 数 | 面 积 | |
| 2015 | 22.5 | 2283.82 | 25.19 | 2586.79 |
| 2016 | 29.18 | 3030.14 | 34.26 | 3468.7 |
二、 市场特点
1、住宅地产继续领跑楼市
据统计，2016年，我是新建商品住房成交29.18万套，同比上升29.69%；成交面积3030.14万㎡，同比上升32.68%，成交量与成交面积再创历史新高。上半年，在调整契税、营业税征收标准、上调住房公积金存款利率、降低首套房首付比例等一系列政策利好的作用下，住宅的成交量进一步放大。下半年，由于限购限贷新政的影响、管理部门加大对房地产市场的监管力度以及供应量的相对不足等诸多因素，使得武汉楼市出现了一定程度降温，成交量明显回落。从市场占比看，住宅成交套数占商品房市场份额的85%，成交面积占商品房市场份额的87%，并且市场热点区域逐步向过去偏冷新城区传导，由于不在限购限贷新政范围内(12月22日黄陂、东西湖、江夏部分区域进入限购范围)，使得新城区的成交量大幅上升，比如黄陂区，成交量同比增幅分别达到42.24%，成交面积同比增幅达到50%。
2、商品住宅供需矛盾依然突出
2016新建商品住房成交较好区域 单位：套/平方米
| 区域 | 商品住房 | |
| 套数 | 面积 | |
| 汉阳 | 35072 | 3710630.72 |
| 东湖高新 | 31999 | 3300916.42 |
| 洪山 | 30822 | 3006190.41 |
| 江岸 | 26548 | 2582105.63 |
| 黄陂 | 25447 | 2631485.81 |
| 江夏 | 25223 | 2802325.41 |
| 东西湖 | 24455 | 2449512.01 |
今年我市商品住宅成交量再创新高，致使库存量大幅下降，武汉楼市住宅可售面积同比下降超过三成，去化周期缩短为3个月，但新增供应面积为2017.72万方，供需比1:1.5，供需失衡依旧突出。从各区域看，黄陂、东西湖等新城区的成交量的快速上升、供应量的相对充足，但洪山、东湖高新等近几年来成交最好的主城区从今年第三季度开始，由于受新政影响以及供应量、推盘量的严重不足，成交量下滑严重，其中白沙洲、光谷、南湖等片区也都面临供应短缺的问题。据统计，洪山、东湖高新、汉阳的供需比分别为1：1.4、1:1.7、1:1.6，供求失衡明显。
3、商务地产借势回升 压力仍大
在住宅地产销售火爆的背景下，也带动了商务地产销售的回升。据统计，写字楼成交2.76万套，成交面积195.54万平米，同比上升80%，新增供应面积166.18万平米。尽管成交大幅回升，但写字楼的可售面积依然在300余万方，优质写字楼空置率达到25%，其中金融（P2P）的大量退租以及制造业的持续低迷是主要因素。据相关研究机构的数据显示，未来2年内写字楼租赁空置率将达30-40%左右，可见商务地产的租赁、销售压力仍然不小。
4、商业地产回暖 去库存依然任重道远
2016年商业成交1.98万套，成交面积145万平米，同比上升54.69%，新增供应面积200.85万平米，尤其 “双限”新政出台后使得部分购房者将投资重点转移至将商业地产，使其成交量持续攀升。但近年的商业地产累计供销比为2.4:1，可售面积700余万方，库存量依然较大，原本19家在今年开业的商业项目仅有4家开业，加上房地产开发企业在规划、招商、运营等方面对商业地产缺乏应有的经验以及电商对传统商业模式的冲击等，致使商业地产面临一系列困难和问题，压力依然不小。
5、商品住宅价格持续攀升
今年我市房价呈现持续向上攀升的格局，上半年，我市房价同比增幅约12%，下半年随着新政出台以及销售区域、产品结构的变化，同比呈回落之势，平均增幅约5%。从部分区域看，不少项目房价普遍上升20%，有的增幅超过了30%以上。据调查，武汉的新房均价已突破10000/元平米，其中中心城区江汉区、武昌区都超过15000/平米，新城区中东西湖区的房价涨幅最高，同比涨幅超过10%。值得关注的是，部分区域商品住宅价格已经高于写字楼价格，形成倒挂的局面。
6、新增供应面积下降 供应量不足
2016年，武汉商品房整体新增供应面积为2661.98万方，同比下降8%，住宅供应面积2017.72万方，同比下降10.82%。写字楼供应面积200.85万方，同比微降，商业供应面积166.18万方，同比下降30.53%，呈现供过于求的态势。商品住宅中，主城区新增供应面积下降明显，汉阳区新增供应230万方、洪山区新增供应218.39万方、东湖高新新增供应193.69万方，同比分别下降为36.64%、35.11%、39.35%，新城区供应面积东西湖区同比基本持平，黄陂区下降27.89%。供应不足的情况或将持续到明年下半年，中长期供应存在偏紧压力。
2016武汉市新建商品房供应面积表（预售） 单位：万/平方米
| 商品住宅 | 写字楼 | 商业建筑 | 其他 | 合计 | |
| 2015 | 2262.59 | 201.93 | 239.21 | 190.75 | 2894.48 |
| 2016 | 2017.72 | 200.85 | 166.18 | 277.23 | 2661.98 |
2016年新建商品住房新增供应面积区域表
单位：万平方米
| 区域 | 合计 |
| 江岸 | 170.21 |
| 汉阳 | 230 |
| 洪山 | 218.39 |
| 东西湖 | 216.18 |
| 东湖高新 | 193.69 |
| 江夏 | 163.79 |
| 黄陂 | 158.84 |
7、地价同步上扬
总体而言，今年楼市的火爆也带来了地价的同步上扬。据统计，2016年武汉土地市场总成交面积823.7公顷，成交额1063.9亿元。成交面积与金额均超过去年，成交面积增幅达到35.64%，成交金额涨幅达到58.67%。前三季度，土拍市场火热，地王频出。青山一宗纯住宅用地挂牌，经过248轮竞价，最终该地块被中冶置业武汉有限公司22.05亿元拿下，楼面地价9329元/平米，溢价率130.8%，创造了青山的地王纪录；闽系房企正荣集团总价9.72亿元竞得四新地块，楼面地价高达6829.26元/平米，溢价173%，刷新四新单价地王记录；湖北房投以17.42亿元竞得光谷东地块，溢价率83.97%，楼面地价4415元/平方米，成为光谷东新单价地王；汉阳滨江地块，吸引了碧桂园、联发、正荣、中锐等13家企业争相竞拍，经过210 轮竞价，最终碧桂园25.31亿元总价摘得，楼面地价20017.4元/平米，溢价率288.79%，成功登顶武汉新单价地王；四季度，管理部门通过完善土地公开出让条件、设立土拍封顶价等措施对上涨过快的地价起到了一定的抑制作用，但依旧诞生了江城的总价地王。位于汉阳的杨泗港新港长江城地块，由于地处江边，且有武汉市重点规划，该地块引发了包括中建越秀联合体、招商、华润、平安在内的7家房企争抢，最终该地块被平安以110.65亿元拿下，楼面地价折合13587元/平方米。
2015、2016土地出让成交数据
| 时间 | 成交金额（亿元） | 成交面积（公顷） |
| 2015 | 607.25 | 670.5 |
| 2016 | 823.7 | 1063.9 |
根据2016年武汉楼市的发展情况，预计2017年的楼市会保持稳定的发展态势。但在我国经济下行压力不断增大、2016年市场需求能量释放过大、宏观调控政策逐步发酵、楼市供应量不足的背景下，相信2017年的市场交易量将出现一定程度的下降，房价的增涨幅度也会呈现放缓趋势。
鄂公网安备 42010202000783号