2016上半年武汉楼市运行情况
2016-07-06 09:06:03   来源：

                                                            协会研究部
 
       今年开年以来，在中央释放一系列政策利好及多种因素叠加的作用下，武汉楼市开启了新一轮快速增长的运行模式。整个市场状态呈现十分火爆的局面。
一、 市场特点
1、住宅地产继续领跑楼市
       据统计，2016年上半年，我市新建商品房成交17.01万套，同比上升65.3%；成交面积1745.11万平米，同比上升64.08%。其中商品住宅成交15.29万套，同比上升66.02%，成交面积1588.72万平米，同比上升72.18%。从市场占比看，住宅成交套数占商品房市场份额的90%，成交面积占商品房市场份额的91%，并且市场热点区域逐步向过去偏冷远城区传导，比如黄陂的武湖地区以及新洲城区的成交量均大幅上升，其中新洲区的成交套数同比增幅达到53.43%，成交面积同比增幅达到57.74%；从楼盘的去化情况看，截至5月底武汉楼市共有87次开盘，“日光”的楼盘量多达21个，而楼市火热的2015年仅有8个“日光盘”，从今年三月开始千人抢房的现象频频出现，其火爆程度由此可见一斑！
 
2、商用地产借势回升
       在住宅地产销售火爆的背景下，也带动了商用地产销售的回升。据统计，2016年上半年商业成交6918套，同比上升46.94%，成交面积54.09万平米，同比上升53.75%。写字楼成交8836套，同比上升89.94%，成交面积63.64万平米，同比上升31.08%。尽管商用地产大幅回升，但库存压力依然很大，尤其在商业方面，近5年的商业地产累计供销比为2.4:1，今年上半年的供销比为1.74:1，可售面积近700万方，写字楼的可售面积300余万方，未来几年去库存依然是商用地产的主要任务。
 
3、商品住宅供需矛盾日渐突出
       今年我市上半年商品住宅日均销售800余套，销售面积超过1500万方，致使库存量大幅下降。截止到6月底，武汉楼市住宅可售面积同比下降近三成，去化周期大大缩短，但1-5月住宅新增供应面积仅为769.75万方，供需比1:1.6，供需失衡突出。从各区域看，洪山、东湖高新、汉阳是成交最好的三个主城区，其中白沙洲、光谷东和光谷南、四新分别是三个区去化周期最快的片区，但都面临供应不足的问题。据统计，洪山、东湖高新、汉阳的供需比分别为1：2.27、1:1.96、1:2.08，供求失衡明显。此外，南湖、盘龙城、后湖等片区也面临供应短缺问题。
 
4、商品住宅价格持续攀升
       今年开年以来，我市房价承接去年的升势，呈现持续向上攀升的格局，今年3-4月，我市房价同比增幅约15%，5-6月随着销售区域、产品结构的变化，同比呈小幅回落之势，但平均增幅约在13%左右，超过去年全年的增涨水平。从部分区域看，不少项目房价普遍上升20%，有的增幅超过了30%以上。据调查，武汉中心城区的房价已突破11000元/平米，其中江汉区达到15500元/平米，武昌区更突破16000元/平米。值得关注的是，部分区域商品住宅价格已经高于写字楼价格，形成倒挂的局面。
 
5、地价同步上扬
      楼市的火爆也带来了地价的同步上扬。据统计，2016年上半年武汉土地市场总成交面积359公顷，成交额288.26亿元。成交面积与金额均超过去年上半年，成交面积增幅达到63%，成交金额涨幅达到39.35%。青山一宗纯住宅用地挂牌，共吸引了包括万科、越秀、中海、融侨、联投、中冶等在内的近10家房企争相竞拍，经过248轮竞价，最终该地块被中冶置业武汉有限公司22.05亿元拿下，楼面地价9329元/平米，溢价率130.8%，创造了青山的地王纪录；闽系房企正荣集团总价9.72亿元竞得四新地块，楼面地价高达6829.26元/平米，溢价173%，刷新四新单价地王记录；湖北房投以17.42亿元竞得光谷东地块，溢价率83.97%，楼面地价4415元/平方米，成为光谷东新单价地王。 
附：             土地出让成交数据

时间	成交金额（亿元）	成交面积（公顷）
2016（1-6月）	288.26	359
2015（1-6月）	206.86	220

 
二、 下半年的市场研判
       从上半年武汉楼市爆增的强劲势头看，预计下半年的市场总体上仍会延续上半年的走势，市场热度依旧。
但是也不排除因相关因素的变化，使其增长势头受到一定的制约而放缓。这些因素大体上有以下几个方面：
1、    国家宏观调控政策出现调整。
2、    市场供应量跟不上，难以满足强劲的市场需求。
3、    政策效用的逐渐淡化、减弱与房价的大幅上涨，或许会使部分消费者产生观望情绪。
4、    媒体舆论对楼市的负面报道与评价使部分人对市场预期发生微妙的变化。
5、    上半年市场需求过度释放，下半年难以为继，使增长动能不足。
6、    其他因素。