成交量全国第一 老吴唱衰武汉楼市？
2016-01-08 10:20:16   来源：

成交创新高 然并卵
        2015年，武汉楼市完美收官，全年2500万方的成交量，环比20%成交涨幅，开盘日光的消息频传；再看全国市场，13亿平方米的成交量，直追2013年的顶峰，9万亿元的成交金额，创历史新高。不仅是武汉楼市，甚至全国市场，一片大好，然而，繁荣下却隐藏着诸多不好。
 
        这不好，主要体现在四个层面：首先，全国房地产投资增速连续22个下降；第二，新开工面积同比下降15%；在此情形下，商品房存量依然很大，达7亿平方米，同时存量结构也不乐观，其中37%来自商办用房；此外，开发商拿地越来越少，这其中也有供给减少的原因，城中村改造、旧城改造等接近尾声造成无地可拿。
 
        从武汉市场来看，也是如此，表面看各楼盘卖得都很好，实际上开发企业并未见几多欢喜。
 
涨幅异常惊人——武汉每天不一样？
        从供求关系来看，武汉目前的供求比为0.99，基本处于平衡状态，而武汉房价在今年的涨幅却达15.6%，自去年7月限购初步放松至今的18个月内涨幅更是达到的惊人的27.6%，这属于非常态。难道原因是，武汉每天不一样？

        从全国房地产市场一般规律来看，供求比平衡的城市房价涨幅不可能达到如此高的程度。比如上海，房价上涨17%，主要原因是供求比小于0.8，处于供不应求状态，存货去化周期为5个月，我们认为这种情况下，涨幅高于15%是合理的。而在全国却有两个典型的特例，一个是武汉，另一个是深圳。
 
      2015年，深圳房价上涨29.9%，而供求基本平衡，存货去化周期处于8个月的正常水平，是什么导致深圳房价如此大的涨幅呢？
 
      事实上，这两个城市有一个相同的特征，城市每天不一样！不一样的原因是，城市基建投入大量资金，每年3、4千亿，如此大的基建投资，需要房地产市场特别一些，发展步伐更快一些。
 
 
区域分化呈现 新推楼盘领涨板块均价
       回顾过去的一年多（18个月），武汉房价上涨27.6%，到2015年12月，武汉房价为9101元/㎡，其中中心城区上涨25.4%，12月均价10225元/㎡。

        房价的上涨主要分为三个阶段，第一阶段为2014年7月至2014年12月，政策的窗口期，房价涨幅达12.4%，中心城区为16.23%；第二阶段，2015年“330新政”后至2015年9月，第二次窗口效应，供求比下降为0.97，供不应求，房价上涨11.4%；2015年四季度，市场新增供应上涨，房价进入平衡期，并未见增长。
 

       克而瑞统计了今年成交量排行前五和成交价涨幅前五的五大板块。成交量排行前五的分别为关山大道、四新、南湖、西后湖、白沙洲。这些板块也多出现了供不应求。其中南湖比较特殊，成交量虽然较高，但同比却出现了13%的减少，主要原因为新增供应减少，在此情况下，房价也出现了7.9%的较高涨幅。
 
       成交均价涨幅较大的板块为中南、光谷新中心、沌口、楚河汉街和珞瑜东板块，这些板块供求比都较高，而其涨价的原因，主要是新增项目拉动的区域的整体均价，如光谷新中心的国采光立方，楼盘开盘前，区域均价在6000元/㎡左右，该项目以近8000元/㎡的价格上市，区域整体均价提升，同时其他新上项目也紧随其后，再如中南板块的帝斯曼等，都是如此。
 
       而之前一直比较热的板块，如王家湾、东后湖等，区域内新老项目同时在售，“老炮 ”“嫩炮”对抗激烈，价格变化不大。
 
 
房企品牌影响力各区域表现不一

       楼盘的品牌对购房影响有多大？克而瑞通过品牌影响力测评发现，品牌的影响力在各板块表现也不一，品牌的溢价能力、跑量能力表现不一。其中武昌中心、东西湖、青山、王家湾、沌口影响较大，汉阳滨江等房企的品牌影响力较小。从万科在王家湾及沌口的楼盘销售情况可见一斑。
 
改善性住宅未见大涨  多重利好下房价仍有上涨空间

        限购放开后品质改善型产品受到较多关注，然而，从研究数据来看，大户型、豪宅成交并未上涨特别快，成交价格涨幅也较小。限购取消后，大户型产品，再改、多改需求释放出来，但由于结构性矛盾，140平米以上的户型供应占比不到16%，因此短期内并未见太大影响，2015年的市场也证实了这一点。受制于供应结构，品质改善类需求暂时被抑制，没有完全释放，140平米以上的市场份额预计可达18%—20%。
 
       武汉的市场将趋于均衡，呈现投资、首置/首改、再改、品质改善类产品四分天下的多元状态。虽然改善类产品价格涨幅不大，不过由于人们涨价预期较高，未来的增长空间还是很大的，这也是房地产市场的一大利好。
 
       再看整体市场，我们挑选了市场上活跃的在售项目，占中心城区85%的比例作为样本进行分析，全年均价涨幅温和，在6%-7%左右，这可能意味着市场还有很大的上涨潜力。同时，今年地王频出，也将催生房价上涨。
 
       此外，新开工面积近两年逐年下降， 2016-2017年新增供应量减少，从最近3个月去化情况来看，存货去化周期只有6.19个月，若只看12月的成交量，去化周期将更低，去化压力小，这一系列利好，房价上涨也是必然。
 
2016年二季度房价将止涨
       一直以来，对武汉楼市我是激进的，所谓的楼市“春天派”，多次的预言都证明了我的判断，2014年初，全国楼市一片低迷，我当时认为下半年市场会好转，2015年一季度为最佳购房季，到二季度房价将上涨12%-15%，果不其然，市场的成交应验了。而这次，我选择保守。对于2016年的武汉楼市，我认为，上半年全市均价上涨5%-5.5%，二季度止涨，二季度末进入平稳期，维持在9500元/㎡左右，中心城区房价增长压力略低，在10%—13%左右，二季度末均价11171元/㎡左右，如果乐观点可达13000元/㎡，目前的均价是10400元/㎡。
 
       首先，从库存量来看，整体市场库存并未减少，这是制约房价上涨的一个重要因素。虽然存货去化周期在下降，但库存并未减少，0.99的供求比，成交量大，供应量也大，存量绝对值并未降低，我不认为现在的库存是安全的，如果需求缩减，去化压力将增加。

       其次购买力对房价上涨至关重要。三个压力区间制约房价上涨，分别为收入支配压力区间、投资回报压力区间、房价收入比压力区间。收入支配压力区间间：家庭可支配收入，一年或一个月，多少用于还银行贷款，安全系数为30-35%，至多40%-50%，更多就承受不起了，以此计算家庭可承受的房价水平。投资回报压力区间：武汉现在住宅投资回报在3.3左右，不考虑住宅升值，仅靠租金收回，30年，在警戒线内投资，计算可承受的房价区间。此外，还有房价收入比。武汉目前的房价收入比为8.4，超出二线城市8.3的平均水平，东部城市为9.2，在房价收入比的压力区间内，房价上涨也有一个区间值。综合计算三个压力区间，
9570元/㎡为难以短期逾越的价格天花板。中心城区压力空间将往上提升，压力相对较小。
 
商办市场 ：供求关系在恶化
        最后说一说商办市场，跟全国市场情形一致，商业情况不容乐观，供求关系恶化，特别是社区商业和商业中心，供应量激增，而成交并未见增长。一组比较惊人的数字： 社区商业平均三年去化率57%，平均一个项目的社区商业规模7157平方米，一年去化2900平方米，2.57年才能卖完。而对于很多项目来说，商业是利润的主要来源，如此长的去化周期下，房企的融资成本很高，面临的压力是巨大的。从去年武汉商业市场的情况来看，也是如此，首先成交的商业项目产品面积都较小，同时价格实现能力较低，相比住宅的溢价不到2倍，远低于预期的2.5-3。

        办公市场两极分化，甲级写字楼与公寓各占半壁江山，都同样呈现较大的去化压力。仅目前已知的甲级写字楼供应量来看，就已达312万方，同时价格水平较低，部分写字楼价格水平甚至低于住宅，而建筑成本却高于住宅，市场前景堪忧。公寓市场同样如此，溢价能力丧失，去化压力大。
 
克而瑞武汉总经理/房价点评网武汉首席分析师 吴洋