上半年武汉楼市先抑后扬 成交火爆
2015-07-08 08:42:27   来源：

一、综述
        上半年，从3.30新政，到年内三次降息、降准，从二套房交易下调营业税，到进一步放宽公积金贷款申请门槛等一系列的托市政策，武汉楼市经历了一个从一季度的市场萎缩到二季度的交易放量的转换过程，呈现出先抑后扬的市场格局。
        据统计，今年1-6月，我市新建商品房成交102937套，同比上升17.27%；成交面积10635766.1平方米，同比上升19.4%。除去2月份，其余5个月份单月商品房成交均创新高（详见下表）。

		2015上半年新建商品房成交情况    单位：套/平方米
月份	商品住房		写字楼		商业		其他		合计
	成交套数	成交面积	成交套数	成交面积	成交套数	成交面积	成交套数	成交面积	成交套数	成交面积
一月	15282	1525523.1	860	130548.6	1025	72517.95	267	114922.8	17434	1843510
二月	8393	835981.44	463	36430.31	475	48632.94	262	62619.97	9593	983664.66
三月	16928	1684798.14	845	75792.99	856	55040.72	187	77939.7	18816	1893571.55
四月	16114	1616169.75	869	72677.61	801	63311.41	152	74919.01	17936	1827077.78
五月	17554	1751375.44	784	97228.05	776	55289.43	293	120184.03	19407	2024076.95
六月	17829	1813012.52	831	72821.81	775	57007.9	316	121022.9	19751	2063865.13
合计	92100	9226860.39	4652	485499.4	4708	351800.35	1477	571608.41	102937	10635766.1

 
二、市场特点

1、新增供应面积下降
        上半年楼市火爆，但新增供应量却明显下降。2015年1-6月，武汉商品房整体新增供应面积为1193.7万方，同比下降7%，住宅供应面积898.28万方，同比下降1%，写字楼市场供应量90万方，商业供应93万方。供应明显呈现减量的态势。洪山、汉阳、东湖高新新增供应过百万方，其中，洪山区新增供应164万方；汉阳新增供应138万方；东湖高新区新增供应121万方。此外，远城区中黄陂区新增供应94万方排名首位。
（详见下表）
 

2015年1-6月新建商品房预售证核准预售面积表  单位：平方米
月份	商业住宅面积	写字楼面积	商业建筑面积	其他面积	合计
1月	1340375.79	159109.77	153525.01	320007.56	1973018.13
2月	981815.52	18745.62	110617.57	153390.88	1264569.59
3月	910479.49	145872.72	75153.38	266920.92	1398426.51
4月	1805794.17	192779.21	217640.83	48113.53	2264327.74
5月	2267416.23	198785.28	198025	212078.12	2876304.63
6月	1547477.38	190167.98	180983.32	112228.29	2030856.97
合计	8982816.1	905460.58	935945.11	1112739.3	11936961.09

 
2015年1-6月新建商品房预售证核准预售面积区域表  单位：平方米

区域	合计
江岸	1184227.41
江汉	758962.44
硚口	731137.66
汉阳	1386856.39
青山	209678.45
武昌	1022311.87
洪山	1648125.19
东西湖	853699.82
东湖高新	1212428.4
经济开发区	356335.7
江夏	623750.03
黄陂	944634.1
蔡甸	230512.29
新洲	631234.5
汉南	143066.93

2、商品住房销售火爆
       随着楼市新政的全面实施、央行连续下调房贷利率与降低存款准备金率等金融政策的助推，加上改善型和首次置业人群购房需求，商品住房市场成交量创新高，新建住房成交套数92100套，同比上升13.36%，成交面积9226860.39平方米，同比上升24.4%，仅次于上海，位列全国第二。
  

月份	商品住房
	成交套数	成交面积
一月	15282	1525523.1
二月	8393	835981.44
三月	16928	1684798.14
四月	16114	1616169.75
五月	17554	1751375.44
六月	17829	1813012.52
合计	92100	9226860.39

  
 
 
 
   
   
 
 
 
 




3、商务市场供过于求
        1-6月，写字楼成交4652套，成交面积485499.4平方米，同比略升。写字楼新增供应90万方，半年成交48万方，供过于求。相对而言，甲级写字楼销售较好，部分乙级写字楼去化困难 。

月份	写字楼
	成交套数	成交面积
一月	860	130548.6
二月	463	36430.31
三月	845	75792.99
四月	869	72677.61
五月	784	97228.05
六月	831	72821.81
合计	4652	485499.4

   
 
 
 
 
 
 
    






4、商业成交压力大
        上半年，商业成交4708套，成交面积351800.4平方米。武汉商业新增供应量基本保持在近百万方，而商业成交量只有35万方，且成交量呈现出稳中小幅下滑的趋势，商业市场成交压力大。其中，综合体/购物中心成为商业投资的重点。
 

月份	商业
	成交套数	成交面积
一月	1025	72517.95
二月	475	48632.94
三月	856	55040.72
四月	801	63311.41
五月	776	55289.43
六月	775	57007.9
合计	4708	351800.4

 
5、中心城区与远城区销售情况差别明显
        从各区域看，上半年中心城区新建商品房成交率前三位的是洪山区、东湖高新区、汉阳区。洪山区商品房成交套数为13987套，住宅12729套；东湖高新区商品房成交套数为11970套，住宅成交10928套；汉阳区商品房成交11934套，住宅成交11629套。远城区中东西湖区成交率名列前茅，商品房成交套数为4323套，住宅成交3903套，远。洪山区商品房成交套数是东西湖区的3倍以上，中心城区与远城区的销售情况差距显而易见。（详见下表）
 
2015上半年新建商品房成交较好区域                                                 单位：套/平方米

中心城区	商品住房		写字楼		商业		其他		合计
	成交套数	成交面积	成交套数	成交面积	成交套数	成交面积	成交套数	成交面积	成交套数	成交面积
洪山	12729	1239719.81	435	33843.13	766	35083.88	72	25547.78	13987	1331239
东湖高新	10928	1107129.08	348	105716.9	391	31896.88	287	89684.34	11970	1340521
汉阳	11629	1157200.82	135	6706.03	128	11178.84	39	6034.47	11934	1181120
远城区	商品住房		写字楼		商业		其他		合计
	成交套数	成交面积	成交套数	成交面积	成交套数	成交面积	成交套数	成交面积	成交套数	成交面积
东西湖	3903	389954.74	145	12070.15	97	10345.54	178	1317.49	4323	544080.9
江夏	3541	372473.7	82	4765.57	222	10746.54	9	2879.96	3854	390865.77

 
        楼盘方面，武昌区的纯水岸·东湖认购金额突破28亿大关，荣登【2015上半年武汉住宅成交金额】、【2015上半年武汉住宅成交面积】排行榜榜首，捧杯大武汉销售“双冠”，成为市场当之无愧的领军力量。汉阳区的纽宾凯汉city国际社区、中国铁建国际城，江汉区的泛海国际松海园也都销售不俗。
 
6、新建商品房销售均价连续五月上涨
         随着楼市新政的全面实施以及金融政策的助推，住房价格保持稳中有升的态势，据统计，1-6月单月武汉新建商品住宅的成交均价同比均出现10%以上的涨幅。（详见下表）
        从5月区域成交均价看，武昌区、江汉区、江岸区位居前三，武昌区均价突破12000/平方米，江汉区均价也在11000元/平方米以上，汉南依旧以4050元/平方米的均价排名最后。

新建商品房均价				单位：元/㎡
	2014	2015	同比	环比
1月	7019.17	7932.46	上涨22.72%	下降2.58%
2月	7034.09	7954.16	上涨13.08%	上涨0.27%
3月	7049.38	7978.8	上涨13.18%	上涨0.31%
4月	7067.94	8089.84	上涨14.46%	上涨1.39%
5月	7092.34	8159.08	上涨15.04%	上涨0.86%
6月	7121.14	8348.98	上涨17.24%	上涨2.33%

三、下半年楼市展望
        在我国经济下行逐渐企稳，多项鼓励住宅消费政策的持续推动以及改革红利不断释放的背景下，随着武汉经济的平稳较快发展，必将为武汉楼市形成强大的支撑。预计武汉楼市下半年交易量或将超过上半年的水平，全年的楼市交易量或超过去年全年的水平，全年的商品房成交量或将达到23万套，住宅成交量或突破19万套。商品房价格将稳中有升，实现年增幅8%-10%的预期目标。