武房开协首席研究员肖汉昌在“武汉20年城市发展论坛”上发表观点
2015-12-08 09:06:57   来源：

                                 ——从“市场”、“价格”变化看城市发展的引领推动作用


 
      【编者按】以下为武汉房地产开发企业协会首席研究员肖汉昌先生于12月5日在中国指数研究院主办的“武汉20年城市发展论坛”上发表的观点。
 
       1995-2015年是我市经济发展、城市建设发展快速推进的20年，是城市环境面貌发生翻天覆地变化的20年，也是房地产业不断发展壮大的20年。
        总结20年来的发展历程显示：城市发展对于促进房地产业的发展壮大功不可抹。换言之，房地产业的快速发展得益于城市发展的巨大推动力和影响力。
        下面，我想从我市房地产市场发展过程中的两个切入点来观察和思考，从中我们可以感受到城市发展对房地产业发展的重要推动作用。
        一、从武汉房地产市场形态的渐进演变，看武汉城市地位和影响力的大幅提升。
        回顾武汉房地产市场十几年来的发展历程，我们可以明显观察到，武汉房地产市场经历了一个以地方龙头企业为主导的地域性市场向以全国品牌房企为主导的区域性市场的转变过程。如果要划一个时间段的话，我认为2004年之前的武汉房地产市场，可以视为地域特征非常明显的市场，那时候的买家80%以上都是本地居民，市场的服务半径也基本上局限于武汉市市域范围内。从2004年始，武汉市场开始发生明显的改变，武汉市市域外的买家逐年提高，由20%、25%、30%，直到今年攀升到60%以上。武汉市房地产市场形态初步完成了由地域性市场向区域性市场转变的过程。
        应该说，这种转变对于武汉房地产业当前及未来的发展具有十分重大的意义。近两年来，在全国房地产市场纷纷调整的情况下，武汉市场却一枝独秀，成交量连年创下新高。其根本原因，与我市房地产市场形态渐进演变不无关系。
       应该看到，武汉房地产市场现在的服务半径已不再局限于武汉市的市域范围，正在向全省延伸，向中部区域延伸。
       武汉房地产市场形态之所以在短短的十多年里发生了由量变到质的转变，从根本上讲，受益于武汉市城市地位的不断提升，城市建设的快速发展，城市功能的不断完善，城市影响力、辐射力不断增强，城市人口吸附能力的不断提高等等。否则，不可能带来房地产业的持续繁荣。
       二、从房价的逐年上扬，看城市价值的彰显和提升。
        武汉的房价水平就全国而言，并不显山露水、鹤立鸡群。但武汉房价这些年来的走势却一直非常稳健，一步一个脚印，稳中见涨，稳中有升，保持了良好的上升运行趋势。特别是近年来在全国大部分城市房价出现滞涨及下滑的背景下，武汉的房价却逆势上扬，平均每年升幅达10%以上。预计今年年末全市房价升幅将达到15%左右，住宅均价将会达到每平方米9000元左右，2016年极有可能迈上每平米万元大关。这将是一个历史性的跨越。
        其实，我们在此并不是为房价的上扬而点赞喝彩。我们点赞喝彩的是武汉这座城市，是武汉潜在的城市价值日益凸现，并被越来越多的购房者所认同。武汉因城市的改变而使房价受益，因城市价值的彰显和提升而使房价得以上扬。
        房价所体现的不仅仅是住房的地段、品质、供求关系的变化，更重要的是城市价值。一座城市的房价几何，要看这座城市的价值几何。城市价值的高低，决定房价的高低。为什么同样品质的房子在不同的城市其价格差异较大？为什么美国底特律的房子与纽约的房子其价格有天壤之别？在我看来，这是城市价值的力量，是城市价值的使然，是城市价值的悬殊所产生的不同结果。
       可以这么说，武汉城市价值的提升，为武汉楼市价格的上扬，提供了强大的动力和支撑。
就目前武汉房价与城市价值的关系而言，我认为目前的房价水平仍然还没有完全反映武汉这座城市的内在价值。我相信，随着时间的推移，武汉房价仍处在一个价值的回归过程之中。