新年楼市第一问：开发商能撑多久？
2010-02-25 00:00:00   来源：

 

2010年楼市究竟怎么走？

　　春节前，出席中国低碳地产高峰论坛的不少开发商人士坦言，中国房地产业的黄金时期可能跨入一个转型阶段，低碳已经是不少开发商谋求转型、生存下去的选择之一。CRIC联席董事会主席兼总裁周忻则表示，低碳将在未来扮演中国房地产发展的重要推动力之一。

　　当一个行业的风险隐现，适者生存，房地产业更是如此。就在春节后第一个工作日2月22日，高盛研究报告即称,紧缩政策的预期将加大地产业风险。国内地产股在未来几个月内预计最大降幅可能达32%。高盛对内地楼市的风险作出了罕见的悲观预计，甚至深圳控股等香港内房股被“强力卖出”。

不过，近期的种种迹象表明，大部分开发商还在凭借去年热销快速回笼的资金、相对充裕的资金流支撑局面，甚至不少企业地照拿、房照捂。而另一面，买房的观望氛围正随着政策的接连出台进一步加重。

　　判断市场博弈的最终走向，最直接的因素是：开发商能撑多久？光大证券(601788,股吧)的资深分析师赵强的判断是：半年没问题，一年有影响。

　　粗略估算，市场开始调整至今，至少已经两个月，但调整显然才刚刚开始，半年甚至一年的周期，似乎都过于乐观。

 

　　地照拿、房照捂

　　全上海整整一周，商品房新增供应量为零，即使在春节期间，这也是史上第一次。除了开发商“共同意志”使然外，似乎难以有其他因素可以造成这种状况。

　　官方数据显示，2月15日—21日春节一周，上海商品房新增供应量为零，成交量也少得可怜，仅59套，共计7574平方米，环比上周大幅下降93%。

　　根据上海富阳物业咨询有限公司的研究，该周上海商品房成交均价为1.90万元/平方米，环比下降8%；公寓成交均价为1.63万元/平方米，环比下降3%。但由于成交的项目较为稀少，均价略有下降并不能代表整体情况。

　　这种供应和成交急剧萎缩的情况从2010年初持续至今。汉宇地产市场部数据显示，1月份上海全市商品住宅供应量为72.33万平米，环比减少52.7%；1月商品住宅成交量为67.10万平米，环比下滑57.89%；成交均价为21088元/平米，环比微涨6.10%。

　　全国大部分市场亦如此。中国指数研究院监测数据披露，春节期间，北京、上海、天津等28个城市的成交量跌幅环比前一周下跌近5成以上，即使春节前成交异常火爆的海南三亚成交量也环比下跌18.6%。东海证券分析师桂长元指出，1月，宏观调控之下市场迅速降温，一线城市成交量环比大幅下滑。

　　在不少分析人士看来，近期连续调控措施形成了商品房交易成本增加、市场预期发生改变、观望氛围渐浓的客观因素外，开发商选择不降价、捂盘不卖的主观对策，也是造成成交急剧下滑的重要原因。

　　但很多开发商却还在不停拿地，甚至有些以万科(000002,股吧)上海为代表的公司在部分区域是2009年零土储的情况下首次购地。

　　在春节这周，南京市江宁区推出5个地块，雅居乐以10.05亿元竞得江宁新地王；绿地、上海金丰、花样年等房企一天之内在无锡市一地购入15幅地块，耗资过百亿。1月份，万科(000002,股吧)购地超过40亿元，超过其去年下半年的月均水平；中海地产1月份购地总额甚至高达101亿元。

　　春节前后，意外成为上市房企拿地的高峰。中原地产研究中心监测的12个城市土地数据显示，春节前一周共推出土地77幅、约421公顷，环比增加19%。据不完全统计，除了上述公司外，还有莱茵置业(000558,股吧)、中航地产(000043,股吧)、香江控股(600162,股吧)、正和股份(600759,股吧)、佳兆业等众多上市房企公告了增加土地储备的事项，投入资金从数千万元到数十亿不等。

　　市场面临调整，尽快出货回笼资金，同时紧缩新增投资少拿地节省资金，应该是房企的主要策略，而今年，众多房企却反其道行之，为何？

 

　　资金撑一年有点紧

　　如果把这次的楼市调整初期与上一次调整初期（2007年末2008年初）相比，可以明显发现一些不同。

　　最明显的是开发商反应和应对不同。上一次时，在短暂的僵持后，开发商选择降价促销，快速出货回笼资金，尤其以万科带头降价促销为代表；这一次，大部分开发商坚持不降价，既然不好卖就干脆不卖。上一次时，开发商紧守钱袋子，土地市场流标频频；这一次，众多房企依然大手笔拿地，还是以万科为代表。

　　“不少企业从上一轮大起大落的楼市周期中积累了经验。这是形成目前这种状况的一个重要原因。”有不愿透露身份的开发商高层坦言，2007年时，企业房子卖了很多，同时也拼命买地，销售回笼资金差不多也花掉了，当市场突然降温时，没有储备足够资金过冬；2009年，房子卖得更火，土地看似很火爆，但主要集中在下半年较短的时间内，总量并不大，不少房企也学会了量入为出，储备了不少资金过冬。

　　赵强坦言，同样是两头火，但如果细细比较企业的财务数据就不难发现，大部分房企都留了一手，没有把钱都花了。

　　中银国际报告披露，去年国房景气指数连续9个月回升，超过历史中值和平均水平。但分类指数出现分化，其中资金来源分类指数续创新高，而房屋施工面积分类指数和房地产开发投资分类指数却拐头下跌。数据显示，商品房销售面积和均价2009年同比增速分别达42.1%和23.5%，均创历史新高。房地产开发投资和新开工面积2009年分别同比增长16.1%和12.5%，显著低于历史平均水平。

　　“一升一降带来的，是行业资金面空前宽裕。”中银国际的分析师指出。

　　以上市房企深长城(000042,股吧)为例，该公司最新发布的业绩快报显示，其2009年全年净利润达到23525万元，同比增长3364.65%，比2008年增长了33倍多。同时，去年深长城(000042,股吧)新购土地则非常有限，账上资金充裕。

　　类似的2009年经历及由此形成的资金现状，在房企中具有代表性。而这，正是目前面临调整，不少房企选择捂房甚至继续拿地的最大底牌。

　　“目前的行情持续，最终能撑多久，要看不同房企各自的财务状况和土地、在建项目的仓位状况了。”赵强指出，平均而言，半年没问题，若调整超过一年，会产生不同影响。

 

　　最危险时刻未至

　　由于有了经验教训，不少房企去年做到了不把钱都花掉，但目前调整刚至，资金充裕，土地市场竞争有所缓建，是乘机出手拿地？拿多少地？而仗着手头有钱就想抄底土地，是否太过乐观？这些，大部分企业并没有经验教训。

　　更有甚者，据招聘就业相关领域的知情人士透露，最近不少房地产企业又掀起了新一波“招兵买马”，进行团队扩张。与上一轮调整中房企频现降薪裁员的情况截然相反。

　　“房地产风险尚未完全释放。”安信证券分析师徐胜利在最新报告中指出。

　　报告分析，东部地区成交增幅下降趋势明显，中西部较为稳定，预计东部成交量减速会持续一段时间。其次，价格依然坚挺。去年12月份全国房价加速上涨，今年1月份部分城市销售均价仍呈快速上涨势头，考虑到价格调整一般滞后于成交量调整，预计价格增幅的高点可能出现在今年二季度。

　　就像央行在一月之内两次提高存款准备金率等政策的接踵而至，调控政策并未出尽，这几乎也是大部分业内人士赞同的。

　　高盛在中国农历新年的第一个工作日发布针对中国楼市的“悲观”报告，似乎也是一种警示。高盛认为，尽管政府紧缩政策的目的是放缓而不是逆转中国的经济复苏，但这可能会影响短期内开发商房地产销售或者土地储备价值实现的速度，因而对股价表现造成压力。尤其深圳房地产市场较为活跃的投机活动，预计当地住宅市场短期内受政策收紧影响会有较大波动。

　　著名投资人、前量子基金合伙人吉姆·罗杰斯日前表示，全球经济恶化状况在“表象反弹”的短暂停歇后，将出现更为严重的“二次衰退”。二次衰退可能会出现在2010年晚些时候或2011年。

　　对中国楼市而言，历史是否会重演？