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为何未见武汉籍的全国性房企?
2014-09-04 00:00:00   来源:

 

近期,各地限购政策开始出现定向宽松、或者取消限购的措施。北京近日传出限价令放松的消息,单价10/平米的豪宅扎堆入市。另外,626日,呼和浩特发文宣布取消限购,成为全国首个正式发文确定放开限购的城市。710日起济南正式取消限购,得到住建部允许加入取消限购大军,实行限购的47个城市中,绝大部分都有资格放开了!

    武汉是否应该取消限购,我们要认识清楚关于限购的本质,以及关于武汉本身的几个问题。

 

    一、限购的本质是什么?

 

    关于限购的本质,其实并不神秘,这就是中央政府在特殊时期采取的阶段性的特殊政策。既然是特殊的、阶段性的,就意味着不是常态、不是长期的政策,必然有一天要回归正常化。所以本届班子就任以来,才从最高层释放出“一地一策、一城一策”的声音,这是一定意义上的“房地产自治”的意见!

 

    房地产本来就是在地事业,从中央事务回归地方事务是必然的,一地生病全国吃药的亏不能再吃了。在限价、限户型、限贷、限购这4限政策中,除“限贷”这个金融政策必须全国化以外,限价、限购、限户型迟早都将实现地方自治。

 

    二、武汉是谁?武汉从哪里来?武汉要到哪里去?

 

    1、武汉是什么样的城市?

    2、武汉在国家版图中承担了什么使命?

    3、武汉如何应对才能在城际竞争中获取最大的优势?

 

    其实,第一个问题无须过多分析,我们关键要看第二个问题。而要回答第二个问题,我们武汉人要首先面临这样一个尴尬的问题:地理位置先天优越、楼市规模巨大的武汉,为何没有培养出武汉籍的全国性房企?!

 

    ■武汉的症结在于供大于求

 

    在中国,副省级及以上的城市中,武汉、天津、北京、上海、成都、沈阳、西安、苏州这8家算是平原城市,除此以外的其它同类城市都是山地城市、岛屿城市。这8家平原城市中心,真正的具备再度挖掘潜力、更大承载能力的平原城市,其实只有武汉、天津、成都、苏州5家。其中,武汉所处的位置在中国之中,尤为重要。

 

    “平原城市”的扩张效率高,扩大同样的半径所释放出来的土地,要成倍地多于“山地城市”、“岛屿城市”。由于平原城市的土地供应可以极大化,因此人口的承载能力更强,往往成为所在国的人口聚集中心、物流集散中心、信息汇聚中心,承担重要的国家使命。但是也由于此,平原城市的房地产供应也更容易供大于求,源源不断的土地释放速度,很容易超出人口聚集的速度。

 

    8406平方公里的武汉既是如此,城市向外扩张带来的新增土地供应极大,而由于武汉是大型的老城市,旧改任务较重,又在新增土地的基础上再度释放出存量土地,新增与存量双重释放,使得武汉土地供应量一直盘踞高位,带来的直接后果就是供大于求!

 

    ■取消限购应该成为武汉的常识

 

    武汉目前总人口在1000万以下,从理论的角度看,武汉还将承担更大的国家使命:一是继续吸纳更多的人口,最终成为超过2000万人口的超级都市,人口扩张空间及其广阔,因为土地、水源、能源的底子决定了武汉是中国城市中,人口增长空间最大、承接能力最强的城市;二是,武汉具备河运、铁运、空运的等半径优势,物流成本最低,素质型劳动力最丰富(高校在校生超过100万),在承接沿海地区制造业转移上将起到领头羊的作用,扩大产业优势。

 

    第一,限购政策,对于武汉为承担国家使命而吸纳人口与产业均是不利的,这等于是发出了不欢迎来武汉、不欢迎落脚武汉的声音。再者,限购本身已经不能实现原定的政策目标了:限购限制了改善性需求,而改善性需求是楼市的非投机主力、是正当的需求。当投机者、投资客已经销声匿迹,限购就已然不再必要。尤其是武汉,取消限购更具正当性。

 

    第二,之前武汉是经济适用房政策实行得最好的城市,现在只要在保障房领域保持这个势头,将能够将低收入人群的居住问题照顾好,当这个阶层的人无须经过商品房市场来解决居住问题的时候,商品房市场就应该通过自由的市场博弈,来合理地配置资源、体现价值!

 

    第三,这是更重要的一点,在城际之间,其它城市已经开始或明或暗地开始取消限购或者定向宽松的行动,而武汉却一直裹脚不前,这将在城际竞争中丢失先机:房地产市场的发展状况,直接决定了地方的财政状况,而财政状况直接决定了城市基建的投资能力,而基建投资能力直接决定了城市的软硬件实力!

 

    武汉籍全国性房企的出现,有赖于政策合理

 

    目前的现状,依然要依靠政府的投资拉动,尤其是决定城市竞争力的硬件建设。所以,如果武汉迟迟不就房地产限制政策进行检讨、调整,必然导致城际竞争的不利。同时,由于武汉历史上一直过度开放,在政策上对于城际竞争的考虑不多,因此政策导向上,并不利于企业拥有相应的积累速度。

 

    实在地说,武汉的条件优秀,市场够大,理应出现武汉籍的全国性房企。但武汉的房地产企业实在不易,市场过度开放、政策过于死板、又要面对早走几步的更灵活的其它城市的房企的惨烈竞争,这就直接导致至今没能见到武汉籍的全国性房企!这不能全怪房企本身,更多的是市场的设置、政策的失当所导致的。

 

江汉大平原、巍巍大武汉、中国之中,理应成为国之梁柱之地,只要政策合理、市场逻辑正确,拥有武汉籍的全国性房企将只是时间问题。而目前来说,关于房地产政策的检讨、调整,则考验着这个城市是否为此做好了思想、理论和行动的准备!

(作者系大家顾问董事长



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