“新型城镇化”不等于“上山下乡”
2013-09-22 00:00:00   来源：

“新型城镇化”现在是中国经济界最热门的话题，也刺激着不少地方政府和房企的“造城梦”，笔者结合市场的发展和研究认为，“新型城镇化”并不同于倡导“上山下乡”，更进一步说，“新型城镇化”还包括发挥中心城市辐射功能以及城市建成区升级换代的内在要求。

“卫星城”模式为主

2010年之后，全国龙头房企为了分化经营风险，为了“不把鸡蛋放在一个篮子里”，纷纷高调进入三四线城市，其时，国家推进中小城镇建设的总体战略，也成为不少房企勇于扩张的指导理论。不料，从2012年下半年开始，风向突转，伴随着一二线核心城市房价的触底反弹，三四线城市的“空城”、“鬼城”新闻却不断见诸报端，品牌房企开始战略性大转折，纷纷加强一二线城市的土地储备，战略重心明显转移，甚至开始从三四线城市“撤退”！缘何？

早期进入三四线发展的房企遭遇或能折射出一些问题。首先是缺少产业支撑的三四线城市，市场容量有限，最早进入的一些品牌企业摘到了果子，但后续经营的困难马上就会凸显，在资金杠杆不断降低的融资背景下，很多房企无法忍受缓慢的去化速度，而求快不得，只能陷入困境。现在暴露出来的很多“空城“鬼城”，其实当初企业拿地价格并不高，但相对于成本，项目价格的低迷和销售的缓慢，让很多企业明白了“土地价格再低也不能要”的道理。

其次是经济发展软环境的制约。现今行业集中度提升，不少龙头企业为了追求资产规模和估值空间，加大了全国范围的布局，但在不少三四线城市，他们的经历并不美好。如以万科在河北香河投资开发的曲折经历为例，作为上市公司，万科从过程到结果，都需要公开透明化，但在投资环境亟待优化的小地方，一些“本不该发生的事情发生了”，导致投资项目沦为违规建筑的境地，对于全国性品牌房企来说，经济上损失只是一方面，对品牌的杀伤影响更为致命，这也是他们无法接受的。而从现实的投资环境看，在三四线城市，类似的“人治”、“决策随意性、不透明”行为屡禁不止，也让很多房企望而生畏，即便是看好市场发展，也会在初步接触或调研之后敬而远之。

    最后，人口集聚、城市群发展模式乃大势所趋。“新型城镇化”并不等于“上山下乡”，很多房企对此已有充分认识，但三四线城市的扩城与投资冲动更为强烈，加上不少房企都有一些“人脉和关系”，经常成为地方上招商引资的重点，盛情难却，加上一些优惠的土地、税费吸引，没有经过充分的投资风险论证，就决定了项目上马开工。而这几年的事实证明，从产业转移的情况看，虽然小城市的税费、土地、人工成本比较低廉，但配套产业链缺乏，物流及投资环境的瓶颈，反而制约了企业的发展，因此，从人口普查结果看，一二线城市人口持续增长同时，不少三四线城市人口出现负增长。缺少了产业化及其人口的导入，现在出现一大堆的“空城”“鬼城”也就不难理解了，而这种教训不仅出现在鄂尔多斯、郑东新区等二三线城市，甚至天津的京津新城，也似乎成了地产大佬朱孟依的滑铁卢。

在湖北省内，围绕“1+8城市圈”相关规划，不少地方政府积极行动，概念先行、规划先行，功夫不可谓不足，但在产业和人口导入乏力的情况下，一座座新城新区拔地而起之时，便是引来争议之日，如近期媒体披露的《湖北仙桃30多亿建新区政府造城还能走多远？》，已给类似的造城运动敲响了警钟！值得一提的是，从城市经济、产业基础与区位价值来看，仙桃在湖北省的投资吸引力属中上，依然出现这样的问题，让人不得不对地方政府热衷的“城镇化”提高警惕，而对于急于扩张或做大做强的房地产企业来说，也要正确把握城市发展规律，冷静辨识外来诱惑与风险，充分权衡利弊再做决定。

 

产城融合升级换代

 

根据联合国人口署预测，2010-2020年我国新增城镇人口前20名的城市中，北上广深均位列其中，同时另有10个城市位于其周边可辐射范围内，上述14个城市共计将新增约3990万人，按人均35平方米计算，新增住房需求共计14.0亿平方米，约占十年间全国新建住房总需求的9%，占全国新增人口带来的首置需求的23%。

未来城市化提升过程中，一线城市及其周边的聚集效应将更为明显，从房地产调控过程来看，由于资源集聚密度大，人口吸引能力强，北上广的各项资源都面临供不应求状况，单纯在需求端限购限贷的调控措施，无法实现房价的稳定有序。未来的思路，需要进一步控制人口增长，并将一部分人口导入到周边卫星城和中小城市，从上海周边的苏州、昆山，北京周边的河北市场发展来看，都受益与此。近年来伴随着武汉、重庆等区域中心城市的快速发展，房地产市场规模不断扩大，在其周边也逐渐形成了武汉城市圈、成渝经济区、长株潭城市群等城市群，国家层面更是出台了“中三角”规划，力争打造成为中国经济增长第四极。以目前江浙苏南、京津周边的城市发展来看，城镇化发展快做得好，多是产业基础强的地区，李克强总理也先后在江苏、上海的长三角城市进行考察。

从最近一年来的土地市场来看，新型城镇化规划出台，大多数一线龙头房企反而没了前几年的好胃口，扩张更加谨慎，更加注重一二线重点城市及其卫星城镇的布局，上海、北京、广州等城市在今年第三季度出现了多宗总价或单价地王，争创国家中心城市的武汉也是兵家必争之地，7月份以来，武汉后湖、光谷等地的单价地王都被刷新，先后出现4697元/平方米和5228元/平方米的楼面地价。

从武汉本身来讲，城镇化也依然在进行和深化之中，最典型案例当属光谷，经过十多年的积累，方有“第四镇”雏形，下一步，围绕东湖高新管委会搬迁、地铁建设推进后的新中心，整个大光谷的城镇化仍将持续深入，现有的建成区也面临着商业与配套的升级换代，可以断言，未来的5～10年依然将是投资建设的重点区域！同样，对于沌口、东西湖、盘龙城这些区域，其城镇化的路比光谷还要更长一些！如近期武汉经济开发区提出“千亿造城”计划，五年后将成为工业总产值超万亿，财政收入突破千亿，人口达百万的国际化产城一体新城，预计今年的投资就达300亿元，踏破铁鞋无觅处，机会并非都要“上山下乡”去找寻，这一点，房地产企业在投资决策过程中不可不察。

相反，现在不少中小城市的“圈地运动”，甚至社会群体事件的发生，和一些地方政府和企业的惯性思路有关，他们还是按照以前的理解，不注重产业布局和房地产开发的协调发展，总想无中生有的造出一座城，殊不知，这种传统的发展模式在经济和社会效益方面经常得不偿失。在未来的新型城镇化过程中，发挥中心城市的资源优势，最大限度利用辐射拉动作用，形成融合度更为紧密的城市圈，或者对于原有城市的改造与升级，才是阻力最小也是最容易成功的方式。（作者系中国指数研究院（华中）市场研究总监）