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文| 张恒哲
自1998年住房体制改革开始，中国房地产行业进入了快速发展的阶段，尤其是2001-2010年，被称为房地产的“黄金十年”。
“黄金十年”的发展模式可以概括为：房企的盈利模式建立在持续快速升值的土地、长期宽松的信贷环境、低成本和高杠杆率的银行资金上。同时，国民经济快速发展和流动性过剩形成的长期利好，加上政策错配形成的阶段性房价上涨，也使房企处于“房子不愁卖”的顺境。
在“黄金十年”里，专业实力、品牌价值、产品增值能力等对于房企而言，只是细枝末节，乏人问津。大批外行如服装业的雅戈尔短期内都能通过房地产赚得“盆满钵满”，就是最好的证明。
过去十年，房地产行业的巨额财富通过这种发展模式迅速累积起来，并成为拉动中国经济发展的“火车头”。但是，我们还能用这种模式延续十年辉煌吗？
有潮起就有潮落。不少业内人士认为，自2010年4月份以来，一系列宏观调控政策之后，市场仿佛回到了2008年的局面，土地市场低迷，投资增速回落，预计今年房地产开发投资的增速将出现明显下滑。行业或将告别“黄金十年”，迎来“白银三十年”。
国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹也认为，随着政府主动调整经济增长速度，城市化进程逐步放缓，未来十年中国房市发展速度一定会有所下降。
土地和资金成本将长期上涨。招拍挂是显性高价，银行基金化，基金和信托高利贷化，房地产的责权利格局将被颠覆，房企极有可能沦为为他人打工的角色。
随着房地产的去投资化，供求关系将发生根本性逆转，进入买方市场将是大概率事件。经营房企的秘诀，也将从“地段为王”，转向“品质为王”、“服务为王”。
尽管行业陷入风雨飘摇之中，但是我们坚信，对于长期专注地培养核心竞争力的房企而言，房地产还有“黄金十年”！
我们看到，绿色、环保和节能，也不再是噱头，而是对冲长期持有成本增加的现实有效手段。比如朗诗，他们不再注重稀缺地段和奢华装修，而是转而投身高科技领域，打造“恒温、恒湿、恒氧”的绿色建筑。
在城市化水平已经达到一个相对高度后，城市化进程也会随之放缓，住宅开发无疑也会速度渐缓、机会减少。而城市居民整体收入水平的提高、消费需求的升级，都为商业地产的开发提供了机会。以商业地产开发为亮点的又一个“黄金十年”已经拉开帷幕。
另外，旅游地产、文化创意地产、养老地产、产业地产等等主题市场将大行其道，这要求开发商具备超前的眼光、过硬的专业素质和强大的资源整合能力。
下一个十年，在我国城市化进程方兴未艾，住房需求持续旺盛的背景下，虽然会有一批实力不济的公司将被迫倒下，但也会有一批优秀的公司则将走向卓越。经过一番汰弱留强之后，如果这些卓越的房企能够回归本分，遵从普适性的企业成长和发展规律，不断改进产品质量与服务质量，那么下一个十年对他们来说，依然将是“黄金十年”。
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