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推行住宅产业化，提高住宅劳动生产力，将住宅建设由粗放型向集约型转化，是我市“两型社会”建设的战略发展目标，也是我市住宅建设的必由之路。近年来，在国家和地方政策的引导下，武汉市不断加大住宅产业化的步伐，着力推进住宅建设的“四节一环保”工作，以开展住宅建设康居示范工程为先导，以小区规划、建设和科技创新为切入点，积极探索推进机制，促进了住宅品质的提高。但是，应该看到，武汉市住宅产业化的发展仍然处于初级阶段，整个地区的住宅建设方式及其品质相对于经济发达地区而言仍有一段差距，通过康居示范工程推进住宅产业化的发展之路，依然任重而道远。
一、发展现状
我国住宅产业化的试点工作起始于1996年，当时的背景是建设部下发了《住宅产业现代化试点工作大纲》，并及时在13个省市启动了住宅产业现代化试点工作。1999年4月，建设部又批准印发了《国家康居示范工程实施大纲》，以期通过示范小区引路，提高住宅建设的总体水平。1999年8月，国务院办公厅批准转发了由建设部等八个部委局拟定的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号），再一次明确提出了今后中国住宅产业现代化的指导思想，主要目标和工作体系。同年，在此政策的引导下，武汉以提高住宅质量，建立和完善住宅产业现代化体系为目标，从住宅基础技术研究、“四新”技术的推广运用、住宅性能认定和示范工程建设等工作为切入点，积极开展武汉市优秀住宅小区评选等相关住宅产业现代化的谋划与推进工作，2001年，开始着手并促成了武汉市也是湖北省第一个“国家康居示范工程”——绿景苑小区的诞生。
由武汉市青山城市建设综合开发公司开发建设的绿景苑小区，总建筑面积10.72万平方米，2002年6月开工，2005年6月竣工，该小区选用了建设部推荐的八大技术体系中的62项成套技术，在建筑节能、设备节能和太阳能节能三方面达到了国家先进水平，同时被列为武汉市首批13个建筑节能试点示范小区之一。在规划、建筑与设计上凸显“生态、和谐”新主题。经建设部专家评审验收，绿景苑小区囊括规划设计、建筑设计、住宅成套技术和施工组织管理四项金奖，总分位居全国第一。2005年8月22日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛在省市领导的陪同下视察了绿景苑小区，他对绿景苑的规划布局、节能创新和荆楚文化特色，给予了充分的肯定和赞扬。
继绿景苑小区之后，武汉市又相继培育试点了一批“国家康居示范工程”项目，其中比较典型的有武汉新地置业发展有限公司开发的“东方”系列——新地东方花都C区（东方明珠，建筑面积30万平方米）、新地东方花都E区（盛世东方，建筑面积20万平方米），这也是武汉市唯一一家拥有两个“国家康居示范工程”小区的开发企业。
截止2010年，武汉市共有5个国家康居示范工程项目（含建设部发文通过实施的项目），它们分别是绿景苑、保利花园、新地东方花都C区（东方明珠）、黄埔人家·长江明珠（经济适用房）、新地东方花都E区（盛世东方）。
应该说，十余年来，武汉市在示范工程中涌现了一批规划、设计、建筑质量优秀的住宅小区，受到了业界的广泛认同，实现了经济效益、社会效益和环境效益的统一。
在经济效益方面：国家康居示范工程体现的是目前行业领先的综合建筑指标，也是我国政府授予住宅小区建设的最高国家荣誉。国家康居示范工程的金子招牌让参与示范工程的企业通过示范工程的锻炼，企业得到了较好的发展，品牌效应不断放大，示范工程项目无论是房价还是销售率一直处于周边楼盘的领先地位。其次，示范工程项目，由于高品质和性价比，老百姓在得到实惠的同时，对于区域住宅品质的提升和经济的发展具有明显的带动和促进作用。
在社会效益方面：示范工程在实施过程中不断强调规划及设计理念上的创新，建设中适度超前，积极应用建设部推荐的节能环保的住宅成套技术和设备，这在很大程度上提高了住宅的适应性、安全性、舒适性、节能性，对于提高建筑产品质量、提升社区生活品质、打造宜居家园、促进“两型社会”建设等方面产生积极影响，社会效益显著。
在环境效益方面：大量节能环保成套技术的应用，如太阳能节能技术、隔热系统集成技术、中水回用系统技术等等，对开发企业来说，虽然成本有所增加，但降低了业主的使用费用，随着能源紧张、不可再生资源的日趋减少，新能源及技术在建筑节能中的应用，住宅使用全寿命期内的环境效益将越来越明显。
实践证明，康居示范工程的建设对推动我市住宅产业整体水平提高起到了很大的辐射和带动作用，对城市的住宅建设发展、住宅品质的提升和人居环境的改善起了很大的推动作用，充分体现了其良好的导向性和示范性。
（一）通过示范工程的引导，住宅建设开发的理念有了深刻的变化。示范工程要求住宅小区不仅在开发理念、规划设计、环境设计等方面充分体现以人为本的设计理念，而且在功能与性能、设备与设施、智能科技等方面要完全保障功能性与节能环境的要求。示范小区的高标准无形之中会增加建安的综合成本（根据近几年国家康居工程的实施综合测算统计，示范工程与当地同类住宅相比，“四节”环保新技术应用增加的综合成本，一般在200元/平方米左右——2009年的数据），使得一些企业望而却步。绿景苑小区建设伊始，也曾引发过市场、投入、售价和收益的大讨论，后经多方认证，康居示范工程大有作为。2003年绿景苑一期住宅销售均价在2400元/平方米左右，虽然售价高于周边楼盘，但在几天之内就销售一空。榜样的力量是无穷的，示范工程的成套（单项）技术或设备，如全框架异型柱结构、墙体、屋面保温及中空双玻门窗、环保材料和太阳能应用、智能化管理、生活污水处理、地板辐射采暖、管道直饮水、地下停车场、小区环形路网等在后来新建的小区中随处可见。应该说，十余年来，示范工程中大量成套技术在房地产开发工程中已经得到了推广、普及和应用，和谐开发、绿色开发、人文开发的理念不断深入人心。
（二）通过示范工程的引导，住宅品质得到了提升。一是居住区规划、建筑设计水平有了新突破。示范工程的规划布局、设计、成套技术的应用应与城市规划、环境、风格、地域文化的协调，以及规划、建筑设计、成套技术、设施设备、产品之间还应具有的协调和系统性。我市绿景苑小区的规划环境，小品、建筑架空层的设计与利用，不但有效利用了空间，体现了节地要求，而且还充分表现了湖北地区的“楚风”文化，创造出优美的环境。二是住宅的工程质量和施工现场管理水平大幅提高。康居示范工程良好的工程质量所取得的成果经验的示范性，在区域内已逐渐显现，并被作为一种品牌和样板。武汉青山城开公司在开发绿景苑的时候专门成立了“绿景苑项目建设指挥部”，公司领导担任正副指挥长；通过公开招投标，选择桩基和土建施工单位以及监理公司；在选择配套单位和采购主控建筑材料时，坚持2家以上单位参与竞标。这些管理模式至今仍被一些企业采用至今。在康居示范工程的影响下，我市住宅功能质量、工程质量、环境质量有了较大改善，住宅建筑质量通病由普遍性向个别性转变，住宅的综合性能普遍提高，住宅功能空间与配置更趋合理。
（三）通过示范工程的引导，推动了节能减排。推行住宅建筑节能是国家康居示范工程的重点，所有示范工程都要求采取建筑节能保温隔热措施。并推行屋面、外墙、门窗、楼地面一体化的系统节能技术的集成。率先在住宅建筑围护体系中推广应用双层中空节能门窗及遮阳技术等，提高住宅建筑整体节能功效。如绿景苑小区采用的全框架异型柱结构、墙体、屋面保温及中空双玻门窗、环保材料和太阳能应用等技术在业内率先垂范，为完善新型建筑体系起到示范和带动作用。近年来，钢结构、剪力墙结构、轻质混凝土墙板、混凝土砌块等技术得到很大发展，替代了延续几千年“秦砖汉瓦”的传统结构形式，彻底淘汰了实心粘土砖，特别是建筑节能和新能源利用技术得到大量推广，如彩铝中空玻璃门窗、太阳能热水系统、外墙墙体自保温系统、外墙聚苯颗粒保温系统、雨水收集及中水回用系统等成套新技术，住宅的节能效果有了显著的改善，住宅建设逐步走上了统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的产业化生产模式，住宅建筑技术快速发展，技术集成度不断提高，推动了建筑行业的节能减排。
（四）通过示范工程的引导，造就了一批品牌企业和品牌项目。通过开发“国家康居示范工程”项目，让开发企业知道怎样健康发展，建造出更好品质的建筑。康居示范工程，既有效地带动了企业自身产品的开发、推广和应用，又为业主营造了一种安全文明、舒适可靠、优美雅致的居住环境，增加了楼盘的卖点，提高了企业的知名度、从而起到带动市场销售的联动效果，企业品牌效益不断放大。如新地置业公司扎根后湖区域10余年，创建了5个项目共108万方新地东方大社区，其中东方明珠、盛世东方均为“国家康居示范工程”，这也是武汉市唯一一家拥有两个“国家康居示范工程”小区的开发企业。作为武汉房地产企业的实力品牌之一，新地置业对于推动武汉城市化发展进程作出了积极的贡献，不仅是“国家康居示范工程”的建设者，更是成功开创“康居大盘开发模式”的示范者。
虽然经过近十年的发展，武汉的住宅产业化示范工程，无论是规模、还是品质，都得到了进一步的提升。但与国内一线城市相比，仍存在较大的差距。从建设部发文公布的情况来看，截止到2010年，全国有26个省（区、市）共179个小区（含建设部发文通过实施的项目）先后成为“国家康居示范工程”项目。从数量上来看，在中部六省的省会城市中，武汉（5个， 湖北省共8个）与太原并列第一，而与上海（10个）、江苏（34个）、浙江（16个）、山东（24个）等沿海省市相比，则差距明显。此外，截止到2010年9月，武汉市共有14个项目通过了建设部A级住宅性能认定“终审”小区，其中3A（最高级）级住宅性能认定“终审”小区为零，与深圳（5个）、北京（3个）、杭州（3个）、成都（3个）等城市有较大差距。
有鉴于此，武汉要走在全国前列，必须奋起直追。
二、存在问题
通过客观比较与分析，武汉与发达城市相比之所以还有较大的差距，主要原因有以下几点。
（一）推进住宅产业现代化的工作机制尚不健全，缺乏统筹全局、统一协调的领导决策机制和有效的工作机制。近年来，相关行业主管部门虽然在推动我市国家康居示范工程的建设上进行过积极的探索和尝试，也取得了一定的成效，但与国内一线城市相比，力度仍显不足。武汉市还未建立开展住宅产业现代化的工作机制，缺乏具体的目标、步骤和措施，住宅产业现代化的工作主要局限在住宅小区的示范、试点项目上，未能形成引导住宅发展的产业链条以及与产业现代化相适应的成套技术体系。
（二）新技术的研发与推广应用缺乏有效的政策支持。无论是技术研发还是推广应用，我市还未制定一套确实可行的指导方针和实施细则，在调动社会各界推进住宅产业现代化的积极性方面缺乏有效的经济、技术政策作保障，特别是对形成产业现代化的住宅建筑体系、部品体系和技术支撑体系，缺乏必要的财政、税收、土地供应等优惠政策扶持、激励和调控手段，难以形成以市场为导向的自我发展、自我创新、自我完善的市场化激励机制。
（三）科技含量仍待提高。尽管我市从事住宅开发的企业很多，但从资金和技术力量上都缺乏技术产品的集成能力，大量的科技投入和劳动力投入无法得以有效地优化，束缚了行业的技术创新，严重制约了住宅产业现代化的纵深发展。住宅建设还未摆脱粗放型生产方式。住宅产业的缺陷暴露明显：主要表现概括为“二高二低”——物质消耗高、能源消耗高、生产率低、科技进步对住宅产业发展的贡献率低。
（四）工业化生产体系尚未形成。目前，我市住宅部品的工业化水平还很低，尚未形成系列化、规模化生产体系。一是部品化、标准化和通用化水平较低。建筑材料制品的生产与供应还停留在原材料供应的概念上，形成的产品种类少，经常出现“有材料，无制品；有制品，无产品”的现象。二是住宅的建造方式仍以现场施工为主。多年来我市住宅建设一直采用现场“浇灌式”的施工方式，生产的流动性差，工作环境差，手工操作多,环境污染大，周转材料消耗大，体现为高度的分散生产和分散经营。带来的结果是建筑周期长、劳动生产率低、住宅质量难以控制、损失浪费也比较严重。
（五）产业链上核心企业发育不良。住宅技术的发展仍以单项技术推广应用为主，技术上缺乏有效的集成和整合，尚未形成完整系统的建筑体系。尤其是国外已比较通用的钢结构住宅、木结构住宅、装配式住宅、混凝土砌块等新型建筑体系缺乏相应的配套技术及相关规范、标准，推行起来难度较大，难以形成规模效益。
（六）宣传力度不够。虽然我市在示范工程上做了一些卓有成效的工作，但政策引导力度仍显不足，政府部门也未对康居示范工程项目进行有力的宣传，这就不可避免地造成了信息的不对称。如有的企业根本不清楚“国家康居示范工程”究竟是怎么一回事；有的企业认为申报程序复杂，感到有负担；有的企业觉得开发的项目规模不够大，不敢申报；还有的企业认为这项工作根本没必要由政府推动，可以让其自然发展等等。另一方面，老百姓对住宅的优劣缺乏明确的标准。受当前消费观念所限，购房者对住宅成套技术的认同程度还远没有形成气候，在节能、全装修等概念和房价之间，购房者的取舍仍旧带有习惯性倾向，这使得当前康居住宅的消费市场始终低水平徘徊。此外，近年我市的房地产市场形势整体较好，住宅产品销售火爆，也使得一些开发企业没有把精力放在进一步提高住宅品质的示范工程上，市场还未形成优质优价的竞争格局。
三、几点建议
武汉市自推行住宅示范工程以来，积累了较丰富的实践经验，取得了一定的成绩，但仍然存在一些问题。只有采取积极有效的对策，武汉市住宅产业化才能尽快从传统、落后的粗放型生产加工方式转变为集约化生产的先进模式，跟上时代发展的步伐。
（一）完善相关产业政策。武汉市具有发展住宅产业化区位、人才、技术、市场、交通、物流等方面较好的条件，拥有强大设计和建造能力，已有成功的住宅产业化示范工程项目，研究表明武汉市具备了住宅产业化发展的基本条件，亟待政策的引导和完善。
1、加强住宅产业化工作领导，健全机构，明确职能。住宅产业关联度大，涉及到许多行业和部门，已经不仅仅是房地产业的范畴。上游涉及到建材、冶金、轻工、石化等，下游涉及到设计、施工、装修、物业管理、部品生产及配件等，而且各个环节都有一个优化和整合的问题，同时还涉及到诸多政府管理部门。建议成立武汉市住宅产业现代化推进工作领导小组，制定工作规程，健全机构，明确职能，使住宅产业相关管理部门共同支持住宅产业化工作。
2、加快住宅产业化的法律法规建设，明确政府在推进住宅产业化规程中的职能、专门职能机构和相关部门的职责，规范住宅产业各主体的行为，并维护其权益，提出相关的推进机制、经济政策和技术政策，努力提高住宅建设的科技含量和住房质量，使武汉市今后的住宅产业化工作在政策法规的框架下规范运作。
3、积极开展住宅产品淘汰、推荐认定制度，完善住宅部品的通用化体系。建立完善的住宅部品体系是实现住宅产业现代化的关键，住宅部品体系是建立在通用化、系列化和集成化基础之上，必须有优良性能的部品做保障。因此淘汰落后产品，推荐认定适合产业发展需求，满足住宅适用性要求的优良部品，完善住宅部品的配套、集成是推进住宅产业现代化的基础性工作。一是编制住宅部品淘汰产品及替代产品目录，引导住宅部品技术的健康发展。二是会同有关部门开展住宅部品集成化、通用化工作，引导住宅部品工业化的发展。三是研究制定需要引进国内外的技术、产品的有关技术评估、产品认定的相关办法和技术标准，提出有利于武汉市企业发展的政策建议。
4、积极推进住宅性能认定制度。住宅性能认定是对住宅的适用、安全、耐久、环境、经济性能的综合评价，并对其分等定级。其评定结果是对住宅规划设计、施工、部品质量的综合检验，也是对住宅产业化水平的检验，这种制度通过后评估的作用促使住宅开发、设计、施工、部品配套等各环节精心组织、精心管理，提高住宅的整体质量，从而推动住宅产业现代化的发展。实施这项制度的工作条件和时机已基本成熟，要积极开展下去，对引导住宅技术进步、住宅部品发展，规范住宅市场行为，保证消费者利益具有积极的意义。
5、建立健全住宅产业化信息服务制度，建立完善住宅产业化网站，由住宅产业化主管部门牵头，对住宅产业化的工作进行整体评估，为住宅产业的预测和规划提供有力的信息支持；及时对有关部门和公众公开住宅产业统计信息，实现健全的住宅信息统计及公报制度。
（二）建立并完善推进住宅产业化的激励机制。
1、设立“武汉市住宅产业化发展专项资金”，由住宅产业化主管部门和财政局共同管理，主要用于武汉市住宅产业科技基地启动资金、促进住宅企业技术改造、鼓励科研单位、生产企业、开发企业组成联合体、扶持承担住宅科技转化和技术集成的企业集团以及支持武汉市中小型住宅服务机构的发展等方面。
2、充分发挥城市规划对项目开发的引导作用，包括为应用住宅产业化和节能技术的项目提供公共配套支持；在土地出让时，优先考虑该类型项目的发展，对招标出让的土地，在综合评定时对应用住宅产业化和节能技术的项目予以加分奖励；在项目规划设计上，可以考虑放宽对该类型项目的容积率限制。北京市为了推进住宅产业化工作，在该市发布的《关于推进本市住宅产业化的指导意见》规定，开发单位申请采用产业化建造方式，将在原规划的建筑面积基础上，奖励一定数量的建筑面积，奖励面积总和不超过实施产业化的各单体规划建筑面积之和的3%。
3、制定相应的税收优惠政策。通过税收政策降低企业开发成本和消费者购买成本，充分调动房地产开发企业的积极性，并使购房者尽快接受蕴涵先进技术的住宅，实现促进住宅产业化和推广节能住宅的目的。如开发环节对房地产开发企业减免一定的营业税、所得税，销售环节实施契税优惠等。
4、充分发挥金融杠杆的支持作用，如对符合条件的住宅项目和开展住宅产业技术创新的企业优先提供开发贷款，对购买该类型住宅的购房者降低首付比例或降低按揭贷款利率等。
（三）扶持和引导住宅产业集团，造就新型的住宅产业现代化基地。住宅生产企业的规模化、集团化是住宅产业实现集约型发展的重要保障，有利于促进产业竞争，保证工程质量和产业化水平。为此，引导和扶持一批以房地产开发为龙头，从事住宅及其部件、配件的研究、开发、设计和各种材料部品的生产企业，是加快住宅产业现代化的有效途径。要积极鼓励这些集团参与到示范工程的建设，并在技术上予以引导，政策上予以支持，培育以系列化新型住宅产品生产为主导，从事住宅产品和技术的研究、实验、开发、推广的住宅产业现代化基地。
1、产业化基地应研发、推广符合居住功能要求的标准化、系列化、配套化和通用化的新型工业化住宅建筑体系、部品体系与成套技术，提高自主创新能力，突破核心技术和关键技术，走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化发展道路，提升产业整体技术水平。据了解，深圳市已在培育一批住宅产业现代化示范基地，如侨香村、梅山苑、泰格公寓等，2010年底全市已达到10个示范基地；2010年，天津住宅集团被国家住房和城乡建设部批准为国家住宅产业化基地，为国家住宅产业化基地试点工作提供了一种新的模式，值得借鉴。
2、鼓励一批骨干房地产开发企业与部品生产、科研单位组成联盟，选择对提高住宅综合性能起关键作用的核心技术，集中力量开发攻关，形成产学研相结合的技术创新体系，带动所在地区的住宅产业发展。
3、将产业化基地逐步发展成为所处领域内的技术研发中心，积极参与相关标准规范的编制与国家住宅产业经济、技术政策的研究。
4、支持和引导产业化基地的先进技术、成果在住宅示范工程以及其他住宅建设项目中推广应用，形成研发、生产、推广、应用相互促进的市场推进机制。
（四）加强宣传。加快成套技术的应用和普及，加强对住宅产业现代化的学习宣传，提高全社会对住宅产业现代化的认识，增强推进住宅产业现代化的自觉性。加强住宅产业化从业人员的培训，提高管理部门、生产企业、房地产开发企业等与住宅产业相关人员对住宅产业现代化有关政策、技术标准、产品的了解，增强职业素质、业务技能，加快成套技术的应用普及，推动住宅产业现代化发展。在舆论大力倡导住宅产业化的同时，还应加强对消费市场的培育，示范工程项目的宣传，不能过于理论、抽象，要深入浅出，用形象生动的语言，对其性能进行描述，让购房者看到实实在在的好处。
（五）扩大国内外技术交流与合作。加大国内外政府、行业协会、企业之间的信息交流、科研合作，提高科技与管理创新能力，适时引进消化吸收国内外先进适用的技术、产品，借鉴和采用国内外先进的理论、标准以及管理模式。
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