楼市“限价令” 地方政府“选择性失明”的背后
2011-04-18 00:00:00   来源：

    国务院要求各城市公布本地区年度房价调控目标的期限已于3月31日截止。据统计，在已出台调控目标的城市中，北京是目前惟一提出房价要“稳中有降”的，而其他城市则要求新建住房价格涨幅低于GDP和人均收入增长，这也引发了社会的广泛讨论，对此，住建部已于日前发出通知，要求各地听取民意，对已公布的房价目标酌情调整。
    “国八条”提出，各地根据“经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，确定新建住房价格控制目标。国家制定房价控制目标的初衷在于控制房价过快上涨，保持房价稳定，而地方政府公布的调控目标，并不是为了限制价格，而是限制房价涨幅。窃以为，这里面涉及到一个住房社会属性的问题。因为房价上涨，并不是由于房屋增值，而是由于土地增值。随着大自然的风吹雨打和时间的折旧，以及使用的磨损，房屋本身不断贬值，其价格应该下降；所以，房价上涨通常是由于土地增值，而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。影响房价的主要社会因素是：一是政府投资，例如，城市兴建了地铁，沿线房价就会大幅上涨；二是社会投资，例如，旧城改造，新建了许多高楼大厦，人口越来越稠密，房价就上涨；三是社会发展，例如，社会发展水平越高，市面越繁华，从而吸引更多的人进来，刺激住房消费，影响房价上涨；四是投机炒作，投机炒作必然抬高房价，以致房价远远高于实际价值，出现资产泡沫。
    从目前出台的调控政策来看，“限购令”的实施以及随着时间的推移，遏制楼市投资和投机行为的效果已经逐步显现。然而政府投资、社会投资以及社会发展的步伐是无法阻止的，因为中国是发展中国家，中国的城市也是发展中的城市，特别是一线以下的城市。鉴于此，从城市长远发展前景来看，房价上涨的空间依然存在。因此，地方政府将“限价”变为“限涨”也就不足为奇。
    而仔细观察各地的“限价令”后不难发现，各地房价调控目标的基本参照体系为GDP增幅，而从经济学的概念来看，这是两个不对等的概念。GDP反映的是经济量价之间关系，而房价则纯粹反映的是价格关系；第二方面，GDP增幅代表的是进出口，消费与投资的三方均衡，而房价则是单一指标，从指标角度来看，GDP增幅显然更加均衡，而制约房价的力量则相对较为单一，因此房价增幅相对而言，即显得非连续性较强。此外，出台房价调控目标的城市并没有考虑居民住房支付能力，这也是民众质疑的焦点。笔者以为，地方政府的“选择性失明”，一是迫于中央政府的压力采取的“选择性动作”。二是“居民住房支付能力”不好界定，操作起来也不好“掌舵”，特别是在民众对高房价怨声载道之时。三是土地财政在作祟。因为房价下跌就会导致地价下跌，地价降了政府收入就会减少，这也是地方政府不愿看到的结果。而限制房价涨幅带给民众房价将要上涨的心理预期将可能刺激更多的购买者涌入市场，也会打破本来已经出现的房价步入稳定或下跌阶段的态势。
    诚然，国家制定房价控制目标的初衷在于控制房价过快上涨，保持房价稳定。但是在这个政策背后，笔者认为更应该关注制度层面的改革，比如土地财政、财税制度以及收入分配等问题。更深层次地看，房地产的实质是中央政府、地方政府、企业和个人进行资源分配的问题，如何使这种分配更加公平、合理，则是我们应该长期研究的课题。