武汉商业地产市场发展情况浅析
2011-05-23 00:00:00   来源：

商铺投资的升温并不仅仅出现在上海、杭州、广州等地，武汉的商铺现在也是一铺难求。近两年，商业地产开发向内地转向，在这一波井喷行情中，武汉商业地产市场出现了新的格局，不仅形成了古田、鲁巷、王家湾等新兴商圈，传统的几大商圈也发生了巨大的改变。另外，武汉商业地产的产品类型也日益丰富，如以地一大道、首义欢乐城为代表的地下商城；以嘉年华、华侨城、极地海洋世界为代表的娱乐地产；以汉口北批发第一城等为代表的专业市场，涵盖了专业卖场、街铺、底层商业、步行街、购物中心等几乎所有业态。

一、新兴商圈快速崛起
随着城市的发展，新兴商圈依托城市副中心快速崛起。新兴商圈的形成，也是以房地产开发项目为载体，商业街、商业MALL的形式打造区域性的商业中心。代表性的商圈有光谷鲁巷商圈、二七商圈、古田商圈、汉阳王家湾、沌口经济开发区商圈等。这些商圈都有一个共同的特点：由于房地产开发形成了新的居民群，而这些居民又产生了新的商业需求。
汉口、武昌、汉阳的几大传统商圈，商业体量继续增加，如武广商圈新增了武汉国际广场，新世界百货、西园商业街等高档购物中心；汉正街商圈新开发了仍以服装批发为主要方向的地一大道、金正茂还有王家湾商圈的武汉摩尔城、大洋百货、沃尔玛等商业巨头。由黄陂区打造的汉口北专业市场群也风生水起，汉口北第一批发城、中国家俱CBD、四季美食品城、五洲建材城等形成的黄陂商圈，以市场规模化发展、整体运营的发展模式，形成了新的投资热点。

二、双向商业投资群越来越多
从专注于商业地产开发的南国置业，和最早进军盘龙城汉口北专业市场的卓尔集团，到近年来积极实践商业地产转型的福星惠誉，武汉本土开发企业，显然对于商业地产市场颇为重视。调查发现，2011年2—4月间，武汉商业地产市场中新开盘的项目不到10个。汉口作为老牌的商业中心，2011年商业地产的推盘量却不到总数的一半。而作为曾经的教育中心——武昌，近年来迅速发展商业，去年成为武汉在售商业项目最多的区域，而且售价整体上扬，到2011年依然是商业地产推盘量最多的区域，今年上半年预计至少将有9个商业地产项目推出。
目前，武汉内环新商铺单价飙升到5-8万元/㎡，一季度开盘的商铺当天销售率大多超过80%，远比商品房40%-50%的销售率要高。随着城市综合体的涌现，投资群体范围不断扩大，普通市民投资商铺的热情也在不断增加。不少投资者表示，他们对于汉口的商业地位从来没有产生过怀疑，而开发企业则更是择机希望打一个翻身仗。总的来说，商业地产无论是开发企业，还是置业者，双向商业投资群越来越多。

三、商业地产市场供应量加大
中指院数据统计显示，2010年武汉商铺累计成交10129套，较2009年增加3103套；成交面积92.74万㎡，较上年增加45.7%；成交金额125.46亿元，较上年增加73.28%；全年成交均价为13529元/㎡，较去年上涨18.93%。
据协会市场部调查，目前武汉主要在售商业地产（指商业面积超过10000㎡）项目67个（详见《2011年武汉市在售及待售商业项目一览表》），市中心商业项目占绝大多数，郊区项目较少，其中武昌区14个，江汉区12个，黄陂区9个（详见表1）；从商业业态来看，住宅底商、社区商铺有30个（详见表2），占总项目总数的45%，其次为综合体、购物中心共24个，商业街商铺有9个，市场类商铺较少；从价格的变化看，去年武汉在售的商业项目中有80%以上商业项目价格上涨，最高上涨单价超过10000元/㎡。
面对着众多新商业地产项目的上市，加上最新出台的住宅“限购令”，让很多投资者对商业地产趋附者众。本轮调控针对的只是住宅地产，对于其它商业地产、旅游地产、工业地产等类别的地产不涉及。加上商业地产首付款比例相对二套房而言，还少了10%，而且首付款比例不受套数的限制，这些成为商业地产的利好，部分投资者因此退出商品住房投资市场，其中一部分较有实力的投资者将转战商业地产。加之2010年，武汉市土地交易中心出让了大量的商业用地，由此可见，2011年武汉商业地产市场供应量将加大。

表1、各区域在售、待售商业地产分布情况
区域 数量 区域 数量
武昌区 14 东西湖区 6
黄陂区 9 硚口区 2
江汉区 12 江岸区 1
江夏区 5 青山区 2
沌口区 3 阳逻区 1
汉阳区 1 蔡甸区 1
东湖高新 5 洪山区 5

表2、市在售、待售商业地产类型分布情况
类型 数量
住宅底商/社区商铺 30
综合体/购物中心 24
商业街商铺 9
市场类商铺 4
总计 67

四、商业供地创历史新高，投资需谨慎
今年1月举行的首次土地拍卖会上，武汉土地交易中心推出共计1870亩25宗地，18宗在远城区，仅有7宗在城区，9成以上为商业、住宅混合用地。成交的24宗地块中有20宗涉及商业、金融开发，此外还有2宗属休闲度假用途，其中蔡甸区一宗商业地块引来现场7个买家竞夺。2月1日和3月3日新版“限购令”出台后的土地拍卖，每次都有16宗土地成交，每次仅有4宗纯住宅用地，其余全部为商业、工业或商住混合用地。通过以上数据，武汉市第一季度的土地拍卖中商业、商住混合用地创历史新高。
记得在第四届亚太商业地产国际峰会上，日本一级建筑士事务所毛厚德先生曾说，商业地产相对于住宅市场来讲门槛非常高，必须进行原始的资本积累才能投资商业地产。现在很多开发企业都把目标投向商业地产这也是一个很危险的事情，做商业地产最重要的是观念的转变，不能用住宅的观念去开发企业业地产。
市场虽好，但投资仍需谨慎，因为任何投资，风险和回报都是成正比的。商业地产投资回报率高，但风险也很大。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌说：“现在竞争激烈的情况下，把城市综合体作为城市经济发动机，大量地供应商业地产土地，这种情况下，一定会造成供大于求，这个一定要引起关注。”

五、精细经营方能持续走强
商业地产既是一个高投入、高风险、高回报的行业，同时又是一个需要多种专业紧密配合的复合行业。与一般住宅开发不同，商业地产开发企业必须依赖零售业、专业设计、投资行业等多方面的资源，而我国商业地产开发企业大多数来源于住宅开发，对商业运作方面所知甚少，缺乏相应的专业经验。从运作流程来看，开发企业需向商业咨询、投资咨询、商业规划设计等公司进行选址和可行性论证，项目融资和资本运作，项目招商和商业营运等具体有详细的工作，最大限度的提高资产收益能力。
纵观武汉各大商业圈，开发企业采取“只租不售”的经营模式，如武汉天地、百步亭、大连万达的商铺，在租赁使用期间，无论是开发企业，还是经营者、客户群都是互利共赢的。而在某些商圈，有的商铺交付了两三年，也租不出去，更不谈经营的盈利了。即使有承租者，一般来说，经营半年又得转租，给商铺拥有者、开发企业、物业公司、经营者都带来诸多负面影响。
笔者了解到，目前运作成功的商业地产开发企业大都依靠国外成熟的商业运营团队经营和零距离、平民化、精细化的经营方式方能持续走强。对于武汉的商业地产开发企业，如想自主经营商业地产，就要有一支可持续、能跟国际一线经营管理团队比肩的团队，更要关注政府规划和地域锻造对商业地产价值的影响。