2010年武汉楼市十大关键词
2011-01-17 00:00:00   来源：

一、调控
4月起，从中央到地方，房地产调控的政策（“国十条”、“国五条”、“鄂六条”、“汉六条”）相继落地。内容涉及信贷政策调整、供应结构调整、规范拿地、规范期房销售、增加供应、限制需求、加息等等。由于武汉一直是以房价不高、涨幅不快给自己定位，所以在限购、预售款监管、房产税征收等方面无明显动作，因此房地产市场受供需关系影响和开发企业的强免疫力之下，宏观调控政策效果未见成效。

二、通胀预期
从2010年下半年开始，整个中国社会明显感受到了“通胀来敲门”，CPI一直处在4.0左右徘徊，特别是10月份的CPI高达4.4，而普通居民的切身体会甚至超过这一数值。相比对楼市调控下调房价的担忧，购房者更担心货币的购买力下降，随着百姓抵御通胀意识的增强以及投资渠道的匮乏，增值潜力巨大的高端物业或不动产便成了投资者亲睐的对象。

三、房价
综合武汉房地产市场信息网和协会的统计数据显示，今年1—11月份，武汉楼市成交均价为6532.03元/平方米，同比上涨22.1%。其中11月份7165.22元/平方米的成交均价，不仅打破了单月记录，也创造了历史新高。城市基础设施的改善、宽松的投资环境、广阔的发展空间、保守的地方楼市调控政策以及强大的市场需求等成了影响房价上涨的重要因素。

四、营销
各式各样的营销手段每年都会上演，2010年吸引购房者眼球的莫过于恒大和万科。2010年5月6日，恒大武汉公司再次打出旗下所有楼盘采取8.5折的销售策略。然而，正当人们沉浸在降价“带头大哥”带来的喜悦时，各项目的实际销售情况却与人们的期望相差甚远——定时、定量、定楼层、定户型，购房者的选择余地较小。
11月中旬，武汉万科公司网站的消息称，其旗下在售的五大项目同时推出优惠活动：每周五大项目各推出10套“一口价”特供房源；购房即送11888元家电基金；来访客户均享见面礼；老业主推荐享积分，再减免6个月物业费。万科在市场敏感度和市场判断等方面可以说是行业内最迅速的，其动作一直被视为是房地产业的风向标。万科的降价行为，是否会和2007年一样引发全国范围内的降价潮？一时间坊间议论纷纷。降价是房企冲击销售业绩最为有效的措施，尽管目前市场正处于政策调控大背景下，购房者持币待购气氛较浓，但是依然未见衰退迹象，特别是在武汉这样的二三线城市，市场正处于上升期，万科这样未雨绸缪，让业内捉摸不透。不囤地、不捂盘、不当地王，这是万科一贯奉行的理论，如果用这套理论来分析武汉万科的降价行动，或许能找到答案。

五、轨道交通
轨道交通对于城市楼盘的影响不言而喻，尤其是对于城市交通欠发达地区。2010年，随着轻轨二期的全线运营和武汉地铁2号线、3号线、4号线、6号线、8号线如火如荼的建设，无论是开发企业还是购房者都给予了很大的关注和期待，沿线楼盘也大打“轨道交通”牌，部分购房者已经为这些轨道楼盘支付了更多的钞票。统计显示，同个板块差不多品质的近中心区楼盘，靠近轻轨的楼盘均价比不靠近轻轨的楼盘均价要高出千元左右。此外，武广高铁投入运营后，也带动了武汉商业地产、旅游地产的发展。

六、“开发区”经济
2010年11月16日，继沌口、东湖新技术开发区之后，武汉吴家山经济技术开发区成为武汉获批成立的第三个国家级经济技术开发区。一直以来，区域房地产价值的提升都与片区产业经济发展、交通、配套的完善有着密切的联系。近几年，武汉市政一直致力于中心城区交通规划建设，由此带动了房地产的建设与发展。期间，与汉口接壤的吴家山版块，也获得了较好的开发和规划条件。据统计，目前吴家山经济开发区均价为4800元/平方米，而同为经济开发区的的沌口版块，房价已经突破了6000；东湖开发区则发展更快，房价也一路飙升，位居三个开发区之首。可以预见，随着开发区经济的发展，区域房价将逐渐进入上升通道。

七、商业地产
“二次调控”卡死了第三套及以上的住房贷款，不过针对商业地产的政策仍原地踏步：首付5成、1.1倍利率，这是眼下投资人首选商铺的主要原因。如万达广场开盘时，均价高达3万元/平方米，200来套商铺仍引起千名投资人到场抢购，不得不以摇号决定买家；汉口融科天城商铺7万元/平方米；曼哈顿商业中心二楼5万元/平方米；武昌欧林湾5.8万元/平方米；连汉口北服装批发市场，价格也已过万……。新政调控主要针对住宅投资市场，对商业房地产的冲击并不大。在通胀背景下，大量资金需要寻找出路，商业地产投资热一时还不会降温。

八、工业地产
作为经济拉动的重要支撑，工业园区建设理应被更多提及，可是在武汉楼市以住宅和商业地产为龙头的市场背景下，工业地产几乎被普通民众所淡忘，然而事实上工业地产在武汉仅仅是表现得相对低调。2010年，除了中部地区最大规模的农产品加工园——卓尔生态工业城在汉南开园外，光谷芯中心、海峡IBD创业城、名典工业园、中部慧谷、格力武汉产业园、华中企业城配套汉口北专业市场群、阳逻国际产业园均堪称市场中的亮点。虽然目前武汉工业地产市场中并不缺少好的项目，但其发展也同样面临着诸多挑战，比如不同地域、不同工业地产的情况、不同行业发展的需求，从工业地产开发到项目运营管理、建立标准的流程服务和质量管理体系等。

九、地王
据统计，2010年武汉土地出让成交金额共751.64亿元，是2009年的2.53倍。其中去年11月25日，武汉市土地交易中心进行土地拍卖时，最受关注的P（2010）128号武昌车辆厂地块，被上海绿地集团以53.98亿元收归囊中，使得该地块成为武汉单宗土地总价新地王，楼面地价3500元/平方米，每亩单价1300万元。时隔不久，12月7日，武汉市举行今年第15次土地拍卖时，武昌新生路一地块经过64分钟的竞逐，最终由武汉联发瑞盛置业以38.6亿元获得，楼面价为8755元/平方米，刷新武汉单价地王记录，成为新的单价地王。

十、国企“地产大鳄”
2010年，大型国企在房地产业的疯狂扩张，除部分传统的大型国企外，市场上又增加了几张新面孔。11月25日，中烟集团以13.18亿拍得汉钢中路居住、商服用地，楼面地价7704元/平米米。12月7日，湖北省联投集团旗下的武汉联发瑞盛置业以38.6亿元获得武昌新生路一地块，楼面价为8755元/平方米，刷新武汉单价地王记录，成为新的单价地王。虽然今年土地门槛进一步抬高、土地集中度加大，然而国企因资金雄厚，在信贷融资领域较其他企业更具优势，于是纷纷大举进场。大型国企重金出手对地价是否起了一定的助推作用，房地产业这一现象对后市利弊几何，尚有待观察。