2010年武汉楼市分析报告
2011-01-24 00:00:00   来源：

一、主要数据
2010年，武汉市共成交商品房136162套，与2009年136302套相比，减少了140套，同比下降0.10%；总成交面积为13883437.43平方米，与2009年14159011.20平方米相比，减少了275574平方米，同比下降1.95%；总成交金额为911.51亿元，与2009年774.86亿元相比，增加了136.65亿元，同比上涨17.64%；成交均价为6565.45元/平方米，与2009年5472.55元/平方米相比，增加了1092.90元/平方米，同比上涨19.97%。

二、市场特点
1、宏观调控效果未完全凸显。2010年4月起，从中央到地方，房地产调控的政策（“国十条”、“国五条”、“鄂六条”、“汉六条”）相继落地，内容涉及信贷政策调整、供应结构调整、规范拿地、规范期房销售、增加供应、限制需求、加息等等。然而不同城市对宏观调控政策影响不尽相同，武汉一直是以房价不高、涨幅不快给自己定位，所以在限购、预售款监管、房产税征收等方面无明显动作，因此房地产市场受供需关系影响和开发企业的强免疫力之下，宏观调控政策效果未见成效。从环比的数据来看，虽然部分月度出现了波动现象，但幅度不大。即使个别楼盘的价格在不同时期出现了“松动”的迹象，但大都是在运用传统意义上的促销手段，比如在特定时间内，推出几套户型、楼层和朝向相对较差的房源，或者送物业费、家电产品等等，而并不是完整意义上实质性的降价销售，统计数据显示的结果也支撑了这一点。

2、成交均价创历史新高。统计数据显示，2010年武汉楼市成交均价为6565.45元/平方米，同比上涨19.97%。其中11月份7165.22元/平方米的成交均价，不仅打破了单月记录，也创造了历史新高。造成2010年武汉楼市供需两旺的态势，除城市基础设施的改善、宽松的投资环境、广阔的发展空间、保守的地方楼市调控政策以及强大的市场需求等因素外，主要还有以下几点原因：一是货币流通过大，大量热钱涌入楼市；二是媒体引导加重购房者抢购心里；三是刚性需求旺盛；四、通胀助推投资热升温，投资需求所占比重仍然较大；五、随着武汉城市地位的攀升，商务性购房需求也在不断增加。

3、区域市场发展不均衡。从武汉市几大典型的区域市场来看，汉口中心区因地段稀缺、配套成熟、商业氛围浓厚，成为了武汉房价最坚挺的区域，均价已过万，其中最高价达到了32000元/平方米。武昌中心区、青山中心区、汉阳中心区紧随其后，均价在9000元左右。光谷因拥有山水、科教、产业等优势资源，发展一向迅猛，核心区房价在8000元/平方米左右。后湖作为离汉口中心区最近的区域，由于几个大盘采取低开的策略，使得该片区的成交量成了全市较为稳定的区域之一，目前均价在6500元左右。虽然黄陂、阳逻等远城区因地理位置、生活配套等原因房价上升较慢，但今年受中心城区房价的影响，该区域房价也出现了一定的上扬，目前均价已接近4000元。当然，不少典型板块的高档物业供应增多，也拉升了区域的成交价格，如南湖、金银湖、盘龙城、沌口等板块的别墅、花园洋房纷纷上市等。

4、“外地身份”购房者成武汉楼市生力军。去年通胀预期的加大，再次透露出中国经济的矛盾和复杂。国家统计局的数据显示，2010年10月份的CPI高达4.4，而普通居民的切身体会甚至超过这一数值。相比对楼市调控下调房价的担忧，购房者更担心货币的购买力下降，随着百姓抵御通胀意识的增强，增值潜力巨大的高端物业或不动产便成了投资者亲睐的对象。据统计，武汉市住房消费中，投资性购房有所增加。其中，外地身份购房者的比例由2009年的43.6%上升到2010年的50%，部分区域的楼盘则更高。其原因主要有以下两点：一，武汉房地产市场前景良好，房价相对较低，升值空间较大，刺激一部分消费者，进入购房市场进行中长期投资；二，投资渠道的匮乏，特别是股市起伏不定，部分股民转移投资方向，将一部分资金投向楼市。

5、非住宅类地产借机成势。城市综合体、商业集群的崛起是2010年武汉楼市的一大亮点，据保守统计，非住宅类地产比例已经突破了武汉2010年开发总量的20%。商业地产受到市场关注，一方面是武汉城市的升级与扩大，商业地产市场有了更好的机遇和更大的空间;另一方面则是新政直指住宅市场，随着通胀预期加大，游资需要寻求新的出路，具有良好回报率的商业及具有绝佳资源的商业地产开始进入投资者眼帘。大量投资者的介入，使得销售价格一路高歌猛进，万达广场开盘时均价高达3万元/平方米，200来套商铺引起千名投资人到场抢购，不得不以摇号决定买家；汉口融科天城商铺7万元/平方米；曼哈顿商业中心二楼5万元/平方米；武昌欧林湾5.8万元/平方米；连汉口北服装批发市场，价格也已过万……。同时，工业地产也是风生水起，2010年，除了中部地区最大规模的农产品加工园——卓尔生态工业城在汉南开园外，光谷芯中心、海峡IBD创业城、名典工业园、中部慧谷、格力武汉产业园、华中企业城配套汉口北专业市场群、阳逻国际产业园均堪称市场中的亮点。此外，武广高铁投入运营后，也带动了武汉及周边旅游地产的发展。楼市新力量的形成，一改武汉住宅独霸天下的传统格局，无论对普通购房者还是投资客都将迎来新的置业机遇，但众多非住宅类地产的集中上马、遍地开花是否能够真正良性发展，仍是未知数。

6、土地市场成交活跃。2010年，武汉市共进行了15次国有土地招拍挂，成交金额为751.64亿元，是去年的2.5倍。其中，上海绿地集团以53.98亿元收归囊中的P（2010）128号武昌车辆厂地块成为武汉单宗土地总价新地王，楼面地价3500元/平方米，每亩单价1300万元。武汉联发瑞盛置业以38.6亿元竞得的武昌新生路一地块，楼面价为8755元/平方米，刷新了武汉单价地王记录。从土地招拍挂的情况来看，武汉的土地市场还呈现以下特点：一是大型国企疯狂扩张，如中烟、省联投等；二是受供应结构的影响，成交地块的用途近半数为商住用地；三是大体量的地块不多；四是大部分地块集中在次中心或远郊区；五是“城中村”改造地块出现了集中供应的现象。