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前 言
2010年，武汉市积极贯彻落实国家一系列宏观调控措施，并结合我市实际，制定出台了《市人民政府关于大力推进保障性住房建设促进房地产市场健康发展的意见》（武政〔2010〕59号）, 大力推进保障性住房建设，加强市场调控，坚决抑制投资投机性购房需求，稳定市场预期，促进我市房地产市场持续健康发展。文件出台后，我市房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资保持较快增长，住房成交量小幅回落，住房价格总体保持平稳，朝着调控预期方向发展。
一、市场运行基本状况
（一）房地产开发投资情况
2010年，房地产开发完成投资为1017.40亿元，同比增长30.70％，占全市社会固定资产投资27.11％；其中住房开发投资为595.33亿元，同比增长19.50％。
（二）房屋开发建设情况
2010年我市房屋施工面积为5068.42万平方米，同比增长 12.90％；其中，新开工面积为2626.27万平方米，同比增长59.1％。住房施工面积为3811.68万平方米，同比增长6.40％，占房屋施工面积的75.20％；其中，住房新开工面积为1931.53万平方米，同比增长54.80％，占房屋新开工面积的73.55％。
2010年我市房屋竣工面积为919.40万平方米，同比减少2.70 ％。其中，住房竣工面积为733.48万平方米，同比减少11％，占房屋竣工面积的79.78％。
2010年全市人均住房建筑面积达31.85平方米/人，比上年提高0.97平方米/人。
（三）土地有形市场成交情况
2010年，全市（包括中心城区、远城区、开发区）房地产开发用地成交226宗，土地面积1721.65公顷（合25825亩），同比增长0.2%；规划建筑面积4366.04万平方米，同比增长47.3%；成交金额792.39亿元，同比增长122.9%。
七个中心城区房地产开发用地成交88宗，土地面积701.41公顷（合10521亩），同比增长27.7%；规划建筑面积2620.80万平方米，同比增长128.3%；成交金额659.16亿元，同比增长186.7%。
（四）房屋销售情况
2010年，全市商品房实际销售面积为1429.17万平方米,同比增长2.20％，成交套数141058套，同比增长4.65％。其中，商品住房销售面积为1159.46万平方米，同比减少7.96％，占商品房总销售面积的81.13％，成交套数为113079套，同比减少6.13％。
2010年,全市存量房交易面积为441.27万平方米，同比减少15.92％，交易套数为41789套，同比减少23.44％。其中，存量住房交易面积为339.38万平方米，同比减少23.40％，交易套数为38124套，同比减少25.71％。
（五）房屋交易价格情况
2010年，全市商品房销售均价为6561.19元/平方米，同比上涨19.38％；其中，商品住房销售均价为6184.49元/平方米，同比上涨17.44％。
2010年，全市存量房成交均价为4372.15元/平方米，同比上涨7.20％；其中，存量住房成交均价为4238.23元/平方米，同比上涨6.88％。
（六）房地产金融情况
2010年，我市房地产各项贷款余额1891.45亿元，同比增长35.92％；其中新增房地产各项贷款499.90亿元，同比增长49.32％。住房开发贷款余额406.34亿元，同比增长55.57％；其中，新增住房开发贷款145.15亿元，同比增长160.83％。个人住房商业贷款余额1001.90亿元，同比增长26.97％；其中，新增个人住房商业贷款212.79亿元，同比增长3.57％。
二、市场运行特征
（一）房地产开发投资稳步增长
2010年，我市房地产开发投资保持了稳中有升的势头, 建设规模也稳步放大。全市房地产开发投资同比增长30.70％，房屋施工面积同比增长12.9％，新开工面积同比增幅在50%以上，市场供应总体较为充足。
（二）土地供应充足
全年我市土地市场交投活跃，土地供应量较为充足。全市成交房地产开发用地规划建筑面积4366.04万平方米，同比增长47.3%；七个中心城区成交房地产开发用地规划建筑面积2620.80万平方米，同比增长128.3%。
（三）商品住房销量小幅下滑
2010年，我市商品住房销量小幅下滑，同比减少7.96%。从单月成交量来看，自6月份达到最低值（5723套）后，全市商品住房销量呈不断增长的态势，月均增幅达11.9%。其中，10、11、12月份，受上市供应量大幅增加的影响，商品住房销量较大，单月成交套数均在10000套左右。
（四）住房价格同比涨幅明显
2010年，我市商品住房成交均价同比上涨17.44%。其中，4月份商品住房成交均价为6396.67元/平方米；5月份商品住房价格出现下滑，环比下降3.88%；6月份价格较5月份有所回升，环比上涨5.74%；7,8月份价格略有回落，环比分别下降了3.3%和0.57%。9、10月份，商品住房成交均价有所上升，环比上涨1.15%和5.17%，10月份价格上涨主要由于当月中高价位商品住房集中上市和成交，拉动了全市商品住房整体均价上扬。11月和12月商品住房成交均价环比分别为-1.78%和0.45%。
（五）市场结构逐步优化
1、中小户型商品住房为市场销售主体。2010年我市120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的74.91%，较去年增加了4个百分点。其中90平方米以下占比最大，占比为40.61%，较去年增加了3个百分点；90-120平方米商品住房销售套数占总套数的34.30%，较去年增加了1个百分点。140平方米以上占比为10.53%。
2、7000元/平方米以下商品住房销量占比约七成。从各价格段销售情况看，2010年全市商品住房销售中，7000元/平方米以下商品住房销量套数占总销量的67.19%。其中，4000元/平方米以下销售套数占总销量的28.18%；4000-5700元/平方米销售套数占总销量的18.60%；5700-7000元/平方米销售套数占总销量的20.41%。7000-10000元/平方米销售套数占总销量的23.40%；10000元/平方米以上销售套数占总销量的9.41%。
3、本市市民购房占比达五成以上。从购买主体情况看，本市市民仍是购买商品住房的主要人群，占总购房人群的51.14%，其次为本省（除我市）市民占34.44%，外省占14.30%，境外人士购房较少，仅占总销量的0.12%。
（六）住房保障工作成效显著
2010年，全市建设各类保障性住房合计27018套，全面完成保障性住房建设工作目标，其中：新建廉租住房10000套；建设经济适用住房15430套；建设公共租赁住房1588套，超额完成了省政府下达的1566套公共租赁住房建设目标。我市进一步降低保障性住房的准入门槛，扩大保障范围，将廉租住房保障条件扩大到“人均月可支配收入600元以下，人均住房建筑面积12平方米以下”的城镇居民家庭。全年，共对42533户符合保障条件的低收入住房困难家庭发放了租金补贴7830.53万元，其中新增租金补贴家庭17777户，实现了符合条件的困难家庭廉租住房租金补贴“应保尽保”。
三、市场运行中存在的问题及分析
2010年，我市房地产市场整体发展较为平稳，但市场中仍存在一些新问题、新情况。
（一）中心城区内环线以内商品住房价格涨幅较大。2010年我市中心城区商品住房成交均价涨幅较为明显，同比上涨21.57%，特别是中心城区内环线以内商品住房成交均价达10928.5元/平方米，同比上涨30.20%。中心城区内环线附近商品住房价格及涨幅均明显高于全市均价及涨幅，且呈持续上涨的态势，标杆示范带动作用明显。
（二）中心城区住房供求矛盾较为突出。目前，由于中心城区土地资源稀缺、拆迁成本上扬、需求持续旺盛等因素影响，中心城区住房供应量偏紧，特别是内环线以内商品住房供应量明显不足。2010年，全市商品住房供应量1165万平方米，但内环线以内商品住房供应量仅71.53万平方米，占全市总上市量的6.14%。而城郊结合部和远城区项目位置相对偏远，配套设施不齐全，难以形成有效供应，多数消费者转向对中心城区商品住房的消费，进一步加剧中心城区商品住房供求矛盾。2010年中心城区商品住房上市面积为714.07万平方米，销售面积为764.59万平方米，供销比为0.93:1，供求矛盾较为突出。
（三）住房供应结构仍需改善。一是中小户型商品住房供求关系偏紧。2010年，全市120平米以下商品住房供销比为0.95：1，其中90平方米以下商品住房供销比为0.91:1。二是5700元/平方米以下中低价位商品住房供求关系偏紧。2010年，全市5700元/平方米以下商品住房供销比为0.87：1，中低价位商品住房市场需求旺盛,供应量明显不足，加剧了中低价位住房供求矛盾。
（四）投资投机性购房现象有所抬头。今年以来，国际经济形势错综复杂，国内经济发展存在诸多不确定因素，在全球资本流动性过剩的大背景下，人民币升值压力不断加大，通货膨胀预期逐步增强，再加上实体经济产能过剩，居民投资渠道狭窄。在房价上涨的背景下，中心城区住房的保值增值效益明显，引发投资投机性购房行为。特别是外省多个城市实施了限购政策，导致省外资金向我市房地产行业转移投资。
四、2011年房地产市场展望
总的看，我市房地产市场总体处于健康平稳发展的态势。随着我市经济的持续增长，城市化、工业化进程的加快，特别是中部崛起战略的实施和“两型社会”建设的深入，推动房地产开发建设保持较快的增长，市场预期不断加强，住房需求持续旺盛，价格上涨压力较大。当前，房地产市场处于调控的关键期，调控面临复杂形势，我市将坚定不移贯彻国家调控措施，密切监测市场变化，采取针对性措施，坚决抑制投资投机性购房需求，稳定市场各方的预期，促进房地产市场持续平稳健康发展。
（一）房地产市场调控将进一步加强。我市将继续坚定不移地加强房地产市场调控，保障土地供应，落实保障性住房建设任务，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策，严格执行住房限购措施，支持居民合理住房消费，坚决抑制投资投机性购房。近期，我市先后出台了《市人民政府关于大力推进保障性住房建设促进房地产市场健康发展的意见》和《市人民政府关于进一步加快保障性住房建设加强房地产市场调控稳定住房价格的通知》，既要认真贯彻执行国家有关宏观调控政策，也要审时度势，密切关注市场走势，加强市场监测分析，从我市实际出发，合理把握调控的节奏、重点和力度，力求通过稳定市场预期，进而稳定供求关系、稳定市场，促进我市房地产市场持续健康发展。
（二）住房价格将进一步趋于平稳。2010年，在全球资本流动性过剩的大背景下，通货膨胀预期增强，近期央行通过加息和提高存款准备金率，抑制流动性过剩和信贷增长过快，房地产信贷可能进一步收紧，给市场带来较大的资金压力。同时我市将继续严格执行差别化信贷政策，对稳定住房价格将起到积极作用。另外，随着我市限购政策的出台，也表明政府加强房地产市场调控的信心和决心，坚决抑制投资投机性购房需求，引导消费者理性购房。随着政策的不断深入，消费者观望气氛可能重现，住房消费和投资将继续向非中心城区、存量住房和非住宅转移，开发企业在楼盘定价上将会趋于理性，住房价格将保持平稳。
（三）住房供求矛盾将进一步得到缓解。2010年，我市商品住房新开工面积增幅明显增加，在今年将集中上市，供应量将会进一步加大，能有效缓解中心城区供求偏紧的局面。其次是随着城中村改造力度加大，中心城区土地供应也将不断加大，2010年中心城区成交房地产开发用地规划建筑面积同比增长128.3%，按照开发周期测算，预计在今年能够逐步形成有效供给，改善中心城区住房供求关系偏紧的局面。我市将继续贯彻落实国家宏观调控政策，进一步调整住房供应结构，特别是要增加中低价位、中小套型普通商品住房供给。进一步扩大保障性住房供应范围，努力增加公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、棚户区改造、限价住房等房源，积极协调完善保障性住房项目的配套建设,住房供应结构将进一步得到优化。
（四）保障性住房建设将进一步加强。一是建立和完善多层次住房保障体系。进一步加大保障性安居工程建设力度，建立和完善以公共租赁住房为主的多层次保障性住房供应体系，实现2011年保障性住房建设总量在2010年的基础上翻一番的目标。二是进一步扩大住房保障覆盖面。对符合廉租住房保障条件的住房困难家庭全部实行“应保尽保”；解决人均住房建筑面积在16平方米以下的城镇低收入住房困难家庭的住房问题；抓紧解决人均住房建筑面积在16平方米以下的城镇中等偏下收入住房困难家庭的住房问题；逐步将新就业职工和在汉外来务工人员纳入住房保障范围。三是将大规模发展公共租赁住房。认真落实支持公共租赁住房建设的土地、税收等相关优惠政策，保障公共租赁住房建设用地，全面推进公共租赁住房建设。
（五）市场秩序将进一步规范。我市将进一步加大对住房交易市场的检查力度，严厉查处炒买炒卖、囤积房源、哄抬房价等行为。近期,根据国家关于进一步加强对房地产经营主体的规范化管理的相关工作要求，将集中半年时间在全市开展房地产市场主体规范经营专项检查工作，严厉打击房地产领域违法违规行为。进一步规范商品住房销售明码标价工作,继续加强商品住房预售环节的管理工作，加强对部分定价过高、上涨过快的商品住房项目销售全过程监管，防止住房价格炒作。根据房地产市场变化，出台商品住房预售资金监管办法，防范市场风险，切实维护群众合法权益，努力营造“主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序”的房地产市场环境，促进房地产市场健康持续发展。
鄂公网安备 42010202000783号