2010年武汉土地市场综述
2011-02-11 00:00:00   来源：

    地相似，价不同！一年两次调控，挡不住中国土地市场2010高歌猛进。根据中国指数研究院统计数据测算，2010年中国土地出让金总额达2.7万亿元，较2009年的1.59万亿元增长近70％。北京、上海土地出让金分别达到1636亿元和1477亿元。“中国地王”涌现，华侨城在苏州创下52783元/平方米住宅用地“地王”，超过2009年中建地产在上海创出的32484元/平方米。武汉土地市场热点多多，龙头企业连连出手，土地出让继2009年后再放天量，总价、单价“地王”屡屡刷新。

缘何“加量不加价”
    2010年武汉土地市场大爆发，全年成交220宗，远超去年；全年出让土地24035亩，比去年增加81.76%；土地出让总金额782.76.亿元，同比增加163.5%。武汉土地市场的年终统计数字固然让人耳热心跳，但我们有必要先来了解几个背景，这对于我们理解最后的数字更有帮助。
    其一，从2009年4月1日起，武汉市将远城区和中心城区土地市场收并为一，包括工业用地在内，全市统一进行招拍挂出让，这也使得统计口径全面扩大。以往统计多指城区用地，从2009年开始，涵盖了主城区和远城区的统计数值，同比增长大幅提高，随着二环线、三环线的构建，远城区用地升温态势明显，2010年这一因素导致的数量放大效应更加明显。
    其二， 2009年武汉《关于建立全市统一土地有形市场的实施方案》实施后，除了招标、拍卖、挂牌等3种手段外，土地交易中心也可采取协议方式交易，研读相关条款后不难看出，这背后有香港“勾地”制度的影子。而华侨城、万达、绿地等企业拿地与此方式不无关系。
    其三，2009年，武汉市政府下发《关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》，要求必须在2011年底前完成二环线内56个城中村综合改造任务。万科、保利、福星惠誉等企业应时而变，积极参与旧城和城中村改造，实现土地储备的多样化。
    在国土部加大土地出让指标的政策压力下，在上述三种因素的促动下，武汉土地市场呈现出这样的成交特点，也就顺理成章了。
    进步分析可知，2010年土地成交金额剧增显然是源于出让面积的增加，而不是地价的提高。2010年武汉中心城区住宅用地平均楼面地价为1996元/平方米，较2009年下跌4.99%，仅仅达到前几年的平均水平。这一点不难理解，在“勾地”和“城中村改造”的拿地方式下，万科、保利、福星惠誉、绿地、万达等企业在城区所获大宗地块，楼面地价大多在2500元/平方米以下，如此一来，必然拉低全市的统计均值。
    实际上，在武汉旧城改造加速背景下，通过参与旧城改造拿地已经成为房企在武汉的必修课，先行者有福星惠誉、百步亭等本土大佬，后继者众，万科、万达、保利等巨头系数入局。问题也有，虽然企业避过高价地风险，但拆迁成本及不可控因素造成的时间成本、资金沉淀成本、机会成本，也不可不防，和记黄埔等企业应有相当的经验和教训。

武汉抢地“不差钱”
    如同一部悬疑剧，武汉土地市场在2010年上演了一出大戏，但高潮在结尾部分，让我们把镜头直接拉到2010年的最后两个月。
    11月25日，“感恩节”当天，武汉土地成交99.63亿元，总价、单价“地王”全部刷新，其中，绿地集团以53.98亿元拍下武昌车辆厂地块，香港九龙仓旗下公司以8063元/平方米的楼面地价，抢下汉阳钢铁厂地块，而地段附近房价刚刚过万。值得一提的是，绿地拿下土地两周后，武汉绿地国际金融城即宣布开工建设，根据规划，金融城核心“绿地中心”将建成一幢606米超高层建筑，打造华中第一、世界第三高楼。（如果更加严谨一点的话，武汉总价“地王”的帽子应该由万达在2010年8月31日摘下：位于东湖“楚河汉街”核心地段的两相邻地块，被万达以44亿元和32亿元竞得，无疑，这是相关部门和企业刻意低调的结果，但76亿元的总价“地王”短时间很难再被打破。）
    谁料这还不是最后的高潮。一周后的12月7日，单价地王记录再度被破。当天武汉卖地20宗，揽金125.16亿元。武汉联发瑞盛以38.6亿元、8755元/平方米的楼面地价，拿下武昌滨江商务区一宗地。之前，武汉住宅用地最高楼面地价为2007年创出的6879元/平方米，新地王把价格一次性提高了27％。（注：联发瑞盛主要出资方来自湖北省省级政府融资平台——湖北省联发投。）
    万科、保利、福星惠誉等企业纷纷出手。其中，福星惠誉今年三次拿地花费51亿元，万科三次出手43亿元（包括一次联合拿地）。绿地、远洋地产、南京朗诗、南京江陵、宜昌大都地产，又一批外地开发商首现江城；中烟集团、合众人寿，众多跨行“金主”纷至沓来，掀起武汉土地市场新一轮热潮。
    就在2010年的最后一天，武汉汉江边一商业金融地块，被越秀地产旗下广州城建以28.2亿元竞得，楼面地价5486元/平方米，将建不低于300米的建筑，这也刷新了汉江两岸楼高新纪录。

通胀给力  土地热的“有道理”
    一线城市地价飙升，企业经营风险陡然增大，加之房价上涨过快，成为调控重点目标，此外，调控常态化已成必然，在此情况下，以万科为首的诸多企业，以及其它一些跨行业转战房地产的资金，不约而同加大了二三线城市的投资力度，武汉作为中部中心城市，受益匪浅。
    资本看好武汉的城市潜力。国务院批准吴家山经济开发区升级为国家级开发区同时，武汉经济技术开发区向“百万车都”目标再进一步，汽车产业产值一举突破1000亿元大关。2010年武汉GDP预计将达到5200亿元以上，“十二五”目标是突破万亿。
    房企注重跨地区经营，多业态覆盖，意图化解单边市场及单一产品的市场风险。作为“我国中部地区中心城市”，武汉已经成为众多品牌房企看重的“战略要塞”，截止目前，包括福星惠誉、地产集团等四家本土百强，共有19家房地产百强企业会师武汉，随着调控深入，外来者已不满足于半壁江山的江湖地位，武汉楼市外来力量还将继续增长。
    二是房企“不差钱”，增加储地谋发展。2010年，万科、保利福星惠誉等知名企业并未采取降价策略，而通过产品创新、商业转型、推盘节奏等变化，取得了出人意料的销售成绩。数据表明，得益于二三线城市的量价齐涨，国内10多家一线房企中，多家企业前10个月就基本完成全年任务。其中，象福星惠誉等一大批先期涉足商业地产开发的企业收获颇丰，商业地产销售收入已达到总营收的10%以上。
    三是通胀下的保值增值压力。民众买房保值增值的需求极度旺盛，对于资金充足的房企以及其它行业的领军企业，同样面临现金缩水风险，而加大储地可谓一举多得，既能为后续“面包”生产备足“面粉”，又能享受土地升值带来的丰厚收益。钢铁、化工等传统行业巨头，以及保险企业等业外资本买地买楼情况增多，也与通胀下的投资动向密切相关。
    2011年伊始，国土部再推改革方案，期望能改变地方政府依赖的卖地财政，改变地方政府推高地价带动房价的逻辑链条。显然，我们已经发现，在“囤地必究”、“土地面积限制”等诸多调控细则并无可能在地方层面落实之后，治标还是治本的选择，已经摆在了决策者面前。树欲静而风不止！调控的常态化，也决定了2011年的中国土地市场，依旧会上演更多的悲喜剧。