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2011年1月26日，新“国八条”出台，进一步加大限购力度。2月22 日，武汉市根据“国八条”精神，对一个半月之前公布的汉版限购令进调整，发布了新的细则（武房发〔2011〕7 号），并从2月23 日正式施行。在已经出台细则的近 20 个城市中，武汉除了比北京、上海略有宽松外（外地人纳税证明分别要求 5 年和 2 年），属于国内限购最严格的城市之一。值得注意的是，武汉细则没有明确“限购令”实施截至日期。（部分城市明确暂行一年）。严厉的限购措施和扩大的限购范围，给春节后的武汉楼市以重拳一击。
一、细则要点
1、停购三套房
相比1月中旬的旧版“限购令”，新版限购令的措施更为严格。在限制外地客户的同时，本地客户第三套房亦被全面停购，刚需、改善客户成为市场绝对主导，市场需求被进一步遏制，武汉楼市将迎来新的观望期。市场成交量低迷期预计持续约1-3个月。就成交均价而言，今年的房价上涨的趋势基本将得到控制。另外，春节前“国八条”的出台已经为2011年的楼市奠定基调，调控仍将是主旋律，而且力度更大、要求更严、决心更强。受国八条和密集地方限购细则出台的影响，可以预见今年上半年的武汉楼市可能会出现几个月的观望期。
2、远城区纳入限购范围
旧版“限购令”中，限购范围只涉及7个中心城区和两大开发区，不包括东西湖、黄陂、江夏等远城区，限购措施的出台，引导被限购客户向远城区转移，为远城区提供了新的发展机遇。而新版政策的出台，限购区域扩大到武汉所有行政区域（9 个主城区和 6 个远城区），郊区众多住宅项目均将无一幸免，市场发展新机遇转瞬即逝，以至于有远郊开发商痛呼“今年武汉楼市将供大于求”。
3、存量房亦难幸免
根据新版“限购令”规定，存量房亦被要求看齐新建住房，纳入限购范围。此前，凡是不符合购买新建住房条件的客户，可转战二手房市场。而新版限购措施对增量房、存量房一视同仁，二手房市场需求亦被挤压，市场供需结构将发生变化，众多二手房源被迫转售为租，租赁市场供应量预计将会增加。
4、二套房首付提升至六成
武汉细则“认房不认贷”，家庭住房数量以现有住房套数为准，不以贷款记录为准，“限购令”执行将以合同网上签约日期为准。在加强限购挤压需求群体的同时，二套房首付标准再度被调高，将符合购房标准而能力不足的客户排除在外，进一步缩小市场购房潜在人群。
5、市场推盘速度或放缓
不足4个月的时间，央行三次加息，中国进入加息周期已无悬念，市场资金持续收紧，势必影响到今年楼市需求释放。另一方面，新版限购令对市场需求进一步挤压，在需求明显萎缩的情况下，各楼盘的蓄客期被动拉长，开盘、加推时间或将延迟。此前，为规避新政落地影响，部分楼盘加紧准备开盘，而随着新政的落实，项目开盘计划或将被推迟。
二、市场反应
新版限购令公布之后，武汉各家报社、网站组织的看房团成员锐减，规模由之前的100人迅速减少到30人左右，相当一部分售楼部的人气由此变得冷清。
武汉某知名地产代理机构的负责人介绍，在1月份一些高档楼盘集中推盘，成交情况还不错，但到了2月份以来，成交量明显下降，降幅达50%。这说明限购令有效地压制了部分购房需求。
另外，由于每个家庭购房机会变得有限，房贷门槛又大大提高，不少人在决定买房时不再只关注价格，也开始从居住功能方面来做全方位考虑。在某网站作的一项“限购后买房是否要一步到位”的调查结果中显示，超过七成的人认为，未来改善性购房不确定因素太多，一步到位才能一劳永逸，可以省去换房装修的成本和税费等。
目前，很多市民面临“贷款难”的问题。曾拥有过两套房的人发现，他们卖掉一套房子后想换房，根据限购令是可以买房，但银行却关闭了房贷之门。如有的市民手中原先有两套房，卖掉一套小房子后，再买大房子不在限购范围之内，但在银行审核过程中却变成了“三套房贷”，不予发放贷款。还有的市民现在卖掉了仅有的一套小房子，再申请贷款时变成了第二套，首付六成，利率最高甚至要基准利率的1.5倍。
面对限购令，目前还没有开发商主动降价销售。尤其对高档楼盘而言，降价未必能促销，还要承担随之而来的纠纷，得不偿失。
据了解，春节后至今申请预售证的开发商并不多，没有出现往年3月前急着申领预售证忙推盘的场面。
从2月最后一周城区高档楼盘成交已出现大幅下降来看，特别是关山、南湖、武昌中心区等以往热销片区也出现成交量大减的现象，说明多重调控下绝大部分投资投机需求已经退出楼市，而不少刚需购房者又推迟购房，更是让市场雪上加霜。2009和2010年武汉土地供应量巨大，这些供应都会在今明两年逐步进入市场，届时，开发商将面临越来越大的竞争压力。
以下是武汉各片区的局部市场情况反映。
（一）汉口：百步亭热销，融科天城以精装修蓄客。
3月1日，百步亭•现代城二区开盘，共推出306套房源，8500元的均价较前期上涨500元，据该楼盘负责人称，由于该区房源处于这一组团的核心地段，景观资源也很丰富，所以开盘当天销售达八成。
据新地•盛世东方的冯长娟经理透露，目前盛世东方项目所剩房源不多，没做任何推广，但还是有成交记录。在销售过程中，感觉客户对限购政策还是有观望情绪，但是对于刚需及部分二次置业客户影响还不是很大。
融科智地的顾洁经理则透露，限购政策之后，该公司的项目融科天城正在以精装修产品蓄客，力争以增加附加值来达到提升项目档次、吸引更多客户的目的。
（二）武昌：橡树湾大获成功，融侨华府卖车位应对限购令。
2月13日，位于余家头的华润•橡树湾开盘推出224套房源，数日内销售了180多套。该楼盘报价11800元，实际成交价11000元。其中，临江大户型都清盘了，没卖出去的都是90平米的小户型。这说明限购令出台后涌现出一批新客户，多是二套房购买者，之前关注的产品比该项目价格要低，现在不想浪费难得的买房机会，希望一步到位。在2月的最后一周，橡树湾又进账8000多万元。即使销售业绩火爆，但该楼盘相关负责人认为销售速度会随着限购令的逐步推行而在3-4月放缓。
另外，积玉桥片区某高档住宅的销售负责人则叫苦不迭，她说：限购令影响很大，现在售楼部都没人来了。因为买高档住宅的购房者都不是首次置业者，所以高档住宅承受的政策冲击最明显。
另外，在住宅项目销售受阻的情况下，融侨华府在二月最后一周开始对外销售一部分车位，据称成交情况不错。
（三）汉阳：四新片区蓄势待发。
汉阳最热的四新片区目前正在如火如荼地筹备阶段。金地、汉阳造的项目预计年内就要面世，绿地集团也是蓄势待发，而卧龙集团的40万方地块由于在去年12月28日才拿到，规划方案又迟迟未决，预计要到明年才能上市。
（四）近郊：水墨清华缓推别墅，美联奥园小幅提价。
据墨水湖片区的水墨清华负责人介绍，由于该项目的高层已经售罄，只剩下别墅，所以并不急着出货，2月也有成交记录，暂时还看不出限购令的影响。该楼盘二期高层约5月推出，届时再观察市场反应。
另外，金银湖片区的美联•奥林匹克花园均价由5800-6000元涨到6200-7000元，该楼盘计划3月下旬新推303套房源，户型面积在77-147之间，性价比较高。该楼盘负责人认为，限购令至少会将20%的意向客户剔除在外，一定要以优质的产品抓住有限的购房者。
综合以上局部市场情况，我们可以推断：
（1）新政对投资、投机需求遏制最为明显，保护了首次购房需求，小幅提高了改善性需求成本。不同购房群体短期均会持观望心理，延长了决策周期，加上当前购房程序增加，上述因素预计会使楼市成交量率先出现下滑，但价格波动则会滞后 2～3 个月体现。
（2）全市限购背景之下，因交通和配套制约导致远城区自住不便，以及投资涨幅偏低，预计这些区域将在 2～3 个月后较城区更早出现波动。此外，因每个家庭最多拥有两套住房，将使得买房人会更加关注开发企业品牌实力、项目性价比和所在区域的发展潜力，城区中档项目及交通配套较好区域影响最小。
（3）商业地产影响：前后两个版本的“限购令”均只针对住房，商业地产不在限购之列，对投资方向有进一步的引导激励作用，如将促进商业性质的公寓项目销售。
武汉商业地产在过去一年受政策和投资刺激，成交量大增同时，价格普涨 30～50％，在一些区域，同质化产品增多，加之商业地产本身回报周期长、商圈重组变数较大、后期运营管理水平等因素影响，市场风险不容小视。同时，不排除后期出台相关政策，如提高契税、转让增值税、提高信贷利率等手段进行控制。
三、企业反应
限购令的出台，直接降低企业销售速度和资金周转，同时由于银行等金融机构的信贷收缩政策，大批融资渠道单一的中小企业将不得不加大自筹资金比例，3～6 个月后可能面临资金压力。
以下，是武汉部分房企负责人对限购令政策的反应。
（一）研究机构及营销代理公司
武汉易居研究所所长吴洋：短期内会出现“交割期”
我们可以从成交量情况来看这次限购的效果。限购起码限制了35%的购房者(主要问投资需求和改善型住房需求)，那么这势必会导致成交量的萎缩。保障性住房在短时间里缓解不了住房需求压力，而这却给了商品住房一个契机。今年三四月份会有一大批房子上市，预计开盘当天就能卖到40%-50%，所以，短期内武汉楼市会在限购的影响下有一个“交割期”，但从长远看并不一定会导致楼市向下。
浦江筑城总经理章建雄：大户型需求枯竭而小户型需求强盛
新“国八条”重点打击的是深圳、上海等一线城市，武汉只是受少量波及，这次的新版“限购令”对一、二套房购房者影响偏弱，只对三套房购房者影响最大，数据调查显示，这部分群体只占15%，并不会影响到武汉楼市的整体走势。武汉三套房购买者都偏爱豪宅、大户型，禁购第三套房直接导致武汉市场大户型购房需求枯竭，无法用价格促销来吸引购买力，而小户型需求强盛，也不会采取降价促销。
清华巅峰总经理高新祥：开发商备半年资金足够
我对上半年的市场乐观看好，个人认为，市场整体下跌和成交数据下降，政府是承受不了的，开发商备5-6个月资金足够。
现在开发商不差钱，政府调控的还是政治经济学。有住房需求的购房者该买房的还是要买，从2008年的经验可以看出，不少购房者等着房价降，最后等到2009年、2010年，同一地段、同一品质的房源却多花费至少1000元每平米的代价去购买。
武汉道邦公司总经理邵云：限购令误伤改善型需求
近期内，武汉楼市成交量将下降，房价也会出现短时变化。武汉新“限购令”将对投机者和投资客可能会进一步受到打击，而对改善型住房者的误伤也是在所难免。由于此前“国八条”已经给武汉楼市打了一个预防针，应对调控开发商心里已经有底。近期一两个月楼市观望情绪会比较严重，但是之后购房者该买还是会买。
大家顾问信息研究中心总监徐丹：市场需求被挤压
新版“限购令”落地，全市范围全面限购，从中心城区到远城区，从新建住宅到存量房，均无一幸免，新版限购措施的“一刀切”政策，对全市楼市将产生巨大冲击，市场需求在原有基础上再度被挤压，购房群体“被”减少。
（二）中心城区开发企业
国房蓝海总经理林龙：复合型地产迎来发展契机
我个人对房价坚挺有信心，至于成交量，短期而言，老百姓还处于观望期（会受到一定影响）。
从大环境来讲，现在是“十二五”的第一年，对政府来说，首年的开门红十分重要，现在政府有几方面都已经纳入考核指标，第一是每个城市的房价；第二，保障房纳入到考核的计划指标，需要把保障房放在一个比较好的位置，这个问题解决好了，下半年调控政策应该会有所缓解。
从开发商方面来讲，远城区也受到影响，我认为非住宅的复合地产类型，包括商业地产，这些区域会有很大的发展空间，从开发来讲，会比较有先机。
联发投某同行（不愿留名）：武汉房价水平将向沿海靠齐
武汉的分界线整体发展趋势是一个平稳上升的趋势，武汉的收入慢慢也接近沿海，它们的房价也会慢慢拉进，现在湖北人更多地考虑到，我回武汉工资要差不多，那么房价也要差不多，这些都属于刚性需求，现在搞“8+1”的城市圈，包括一些毕业的大学生，他们会选择留在武汉发展，我觉得从这一点来看：第一，武汉的房价平稳上涨；第二，拉动与周边咸宁、孝感、黄石城市的差距，它们的房价会上升，我觉得对于发展城市圈是一个很好的机会。
武汉三金公司同行（不愿留名）：房价不会大跌
第一， 武汉的住宅房价被低估了，总体来说还有很大潜力。
第二， 限购令出台更多是因为政治原因。住房作为民生问题已经被提到首要位置，因为很多人买不起房子，已经不是10%，而是95%的人没有这样一个社会资源。
第三．房价不会大跌，不然最着急的是政府，政府占有主要资源，但政府发现其他的产业难发展起来，而房地产已经成为支柱产业，那个时候我们的政府和理论之间会产生博弈，会发现大家买不起房子了，应该说这个限购政策会比较长。
（三）非中心区开发企业
现代城建集团副总经理李茹：三线城市受限购影响较小
从春节后到目前接近一个月的结果来看，年后一些三线城市的成交量比武汉还要高一两倍，这跟限购息息相关。自从城际距离缩短、“8+1”城市圈建起来以后，这种情况就开始发生了。近两年的数据表明，武汉市的销量在省内占到50%，那么实际上这一次的限购，未来房地产的成交量肯定会受到影响，但三线城市影响相对较小。
湖北珩生营销总监邱先汉：限购令会造成供大于求的局面
武汉新版“限购令”将限购范围从主城区扩大到远城区，这个让我觉得非常的意外。由于大量的房源在近郊的住宅片区，一旦连郊区都纳入限购，就会造成供大于求的局面。
武汉极地海昌世界陆智勇：武汉房价整体趋稳
从中长期来讲，一年到三年之内，武汉市的房价是走平稳的趋势，现在短期来看会受影响，短期来讲老百姓肯定希望房价跌。我们计算一下，房地产的利润是以整个项目为主，但是摊到利润，它的利润远低于中国移动。
我们需要思考的是房子要卖给谁的，要卖给城市拆迁户，还是卖给投资客等等。我综合比较一下个中心城市的几个城市，我从大连过来，大连是属于区域级的中心城市，但是它的房价比武汉高，均价早就破一万元了，武汉的楼市均价仅是七八千元（还有上涨空间）。
武汉名流地产总经理助理吴江：武汉的房价空间还很大
我觉武汉从整个发展来看，房价还没有涨起来。以前，我在全国跑了好多城市，看到了很多城市的发展历程。武汉现在仅相当于广州市八、九年之前的水平，城市的个性还没有体现出来，武汉的发展可能要到2012年才会进入真正的起步阶段。其实房价都是这样，一般到三四千元是一个水平，然后很快就到六千元。以现在武汉的发展水平，房价才到六千元，上涨空间还很大。
四、总体评析
武汉新版“限购令”作为行政手段，将使得开发商的价格策略发生改变。具体而言，“限购令”通过短期冷冻需求，加大土地供应和开发，推进保障房建设，形成有效住房供应，实现供需平衡，遏制房价上涨幅度。
随着新版“限购令”落地，武汉市从中心城区到远城区全面限购，“一刀切”的政策对全市楼市将产生极大影响，市场需求在原有基础上再度被挤压，购房群体“被”减少。短期调整不可避免：住宅面临成交量回落，而非70年产权的产品面临新的机会，如商业、LOFT、公寓等。在此市场环境下，顺应市场，灵活变通，抢先抓住当前市场上有限的刚性需求及改善需求成为赢得市场的关键。
五、前景预测
（1）外地户籍购房门槛提高，要求一年纳税或社保证明，将影响外省投资者及省内购房者。从 2007 年起，武汉外来购房比例平均达到 40%，2010 年武汉购房主体中，本地户籍占 51%，外地占 49%，但本省购房比例约 34%，根据市场实际推算，预计限外政策最多影响 10～15%的外地购房者，但主要表现为推迟购房时间，并不会大幅减少市场需求。
（2）武汉最新发布的细则较前一次更为严厉，主要缘于国务院特别是相关部委有明确要求，目前没有公布截至期限，具有不确定性，预计地方政府会根据市场发展状况，不排除 6～12 月内作出新的调整。
（3）通货膨胀依然是 2011 年经济运行中的主要问题，民间缺少投资渠道，加上武汉的城市化进程仍在加速，未来几年旧城改造规模大，本地换房需求依然旺盛等因素，如果没有促进市场供应的措施配合（如打击囤地、严查捂盘、增加保障房建设），“限购令”的长期效果仍将达不到预期。
只有在限购期内进一步加大商品房和保障房建设和供应，缓解供需矛盾，才能根本解决市场反弹问题。地方政府后续的政策选择将决定后“限购令”时代的市场发展走势。
鄂公网安备 42010202000783号