武汉楼市刚需结构简析
2010-10-20 00:00:00   来源：

    家住武昌的李小姐对这个中秋之夜非常难忘——她是在万科魅力之城的售楼部中彻夜排队度过的。经过一夜的凄风苦雨，待嫁的她终于如愿买到了魅力之城16区2A-1单元的一套精装修住宅，这也是该楼盘南区最后一栋待售房源。
    在签合同之前，她辗转托人找到了笔者，希望笔者能帮她想办法在49.6万元购房款的基础上打个折，优惠一点。正当笔者为她运筹时，她又打来电话，声称不用优惠了，她现在就签合同，因为“明天价格又要上调”。
    像李小姐这样急等婚房的武汉青年不在少数。据了解，2009年，武汉市共有9.8万对新人喜结连理，这必将产生庞大的刚性需求，而国庆节一直都是中国的传统婚期，先买房后结婚的传统观念，更是深入人心。因此，大量婚房刚需的集中入市，也成为金九银十成交量持续上升的动力之一。
    武汉智信仁营销公司总经理陈飚认为：如果说去年销量的疯狂反弹是因为2008年压抑已久的刚性需求集中释放的话，那么今年房地产市场的情况则反映出武汉楼市刚性需求之旺盛。今年上半年全国楼市运行报告出炉后，全国三十几个大中型城市销量同比大幅下降，仅武汉和青岛两个城市销量同比上升。在号称史上最严的调控政策出台之后，很多城市的成交量近乎腰斩，而武汉四月份的成交量不降反升，五月份楼市成交量也维持了近万套的水平。六、七、八月份销量虽然进一步回落，但主要还是受季节性的影响，总的来说，武汉楼市受宏观调控政策的影响并没有想象中的那么大。
    众所周知，楼市的刚性需求主要有以下几个部分组成：
    第一，买房结婚一族。近年来，武汉平均每年结婚的夫妇大约在9万对左右，而且随着城区人口不断增长，结婚的新人也呈逐年上升的趋势；
    第二，因工作、生活、子女、父母、居住条件等原因需以旧换新的改善性需求；
    第三，因城市化进程不断加快而产生的拆迁户。
    从武汉刚需的构成来看，第一、第二项虽然在逐年递增，但上升的比例并不太大，而第三项是造成目前武汉楼市销量居高不下的主因。据相关数据显示，随着近年来武汉城市地位的不断提升，大量的地铁、轻轨、大桥项目动工兴建，拆迁量也达到了历年的峰值。以2009年拆迁量为例，其拆迁的规模和面积是2007、2008两年之和，而今年的拆迁量同样巨大，甚至将超过2009年，达到12万平方米。大量的拆迁户面临无房可居的难处，不得不临时过渡或者购买商品房，这也对近期调控政策下房租为什么出现大幅上扬作了最好的解释。鉴于武汉城市化进程在未来十年仍将不断加快，所以拆迁量肯定呈上升的趋势，刚性需求无疑将进一步增加。
    武汉楼市的最大问题则是供应量尤其是主城区供应量明显不足，区域发展极不平衡。以汉口区域为例，目前在售楼盘（不含尾盘）江汉区13个，江岸区13个，硚口区仅3个，三个区域相加还不及盘龙城一个区域的供应量，这也是中心城区房价为何居高不下的主要原因。因此，武汉楼市要想回归理性，仅靠目前的调控政策是不够的，下决心清理、整顿土地市场，加大城区楼盘的供应量，同时尽快完善郊区楼盘的配套设施，形成良性互动，这才是解决楼市根本问题的长治久安之道。