七问加息后之楼市变局
2010-11-04 00:00:00   来源：

    中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
    这突如其来的决定在楼市引起了轩然大波，地产股于消息发布次日集体领跌，对于新政调控下本就“寒流不断”的楼市又是一次沉重的打击。
    为什么央行继2007年底到2008年底连续五次降息后，三年来首次加息？为什么中国人民银行行长周小川刚刚公开承诺年内不加息，旋即食言背诺？据笔者观察，此次加息恐怕是央行迫不得已的选择。
    此前三年，在保增长的背景下，政府担心加息有可能带来经济增长下滑、企业效益下降、失业率上升等后果。而央行此时上调基准利率，有三个原因，一是新统计数据显示国内通货膨胀形势严峻；二是汇率与利率双管齐下缓解人民币升值的强大外部压力；三是辅助宏观调控政策的有效落实，抑制国内以房价为代表的资产价格的过快上涨。

    在三年来首次加息之后，人们普遍关心，加息会给哪些人带来直接影响？
    一位不愿意透露姓名的开发商称：受加息影响较大的，是那些对银行贷款依赖性较大的刚需购房者。在成本压力大的情况下，更多的低端买家会被排挤出市场。这是因为，第一，按照长期贷款成本来计算的话，利息方面的支出会加大。第二，在加息政策的影响下，购房者对房价会产生进一步下调的预期。第三，前期政策提升了首付成数，加息则增加了成本支出，这些在买房方面谨慎计算的购房者更容易受到影响，导致观望。

    不过，加息真的会给购房者带来强大的经济压力，导致楼市成交量大减吗？笔者并不赞同这个观点。
    我们以贷款100万元计算，目前五年期以上利率是5.94%，每月按揭为7129.74元，20年下来本息共计1711137.45元。而加息后，五年期以上利率是6.14%，每月按揭为7245.31元，20年下来本息共计1738874.74元。以此计算，贷款100万元加息后每月按揭只多还115.57元。这对于购房者来说不造成太大的经济压力。
    再以60万元20年期的住房贷款为例，这次加息前，等额本息还款月供为4277.84元，还款总额为102.6682万元。加息后月供增加了69.35元，20年总共增加了1.6642万元。 第二套房贷贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。上述60万元20年的住房贷款案例如果是二套房，那么这次加息后，每月将增加供楼款285.77元，总还款额增加6.8584万元。
    由此可见，央行这次加息的力度很小，只是释放一个政策收紧的信号，对购房者的经济压力相对有限。短期内，楼市成交量会受到一定的影响，但大幅下挫的可能性比较小。

    如果加息不足以导致成交量大幅下挫，那加息能够抑制房价上涨吗？部分开发商对此非常乐观，在博客上纷纷撰文称“加息不能抑制房价上涨”。他们的底气来源于两点：第一，“上次加息通道已经加了十几次，但是，我们没有看到房价下跌，反而越加息涨得越凶。”第二，“加息一旦达不到目的，反而会成为助涨的工具。因为政府企图通过抬高购房成本来打压价格，会产生两种效果——当供大于求的时候是助跌，当供不应求的时候是助涨。加息的成本最后转嫁给了购房者。”
    然而，笔者认为，此次加息措施的出台无疑对房价涨势起到了抑制作用。虽然与之前的政策相比，此次加息只有0.25个百分点，但近两年的货币宽松政策至此已预示着开始收紧，市场流动性将明显趋紧。房地产前有严厉的“国五条”新政，加上目前的升息预期，未来还可能会有房产税等重拳伺候，多数投资者会知难而退。从适度宽松到适度从紧，一旦这一货币政策调整方向被市场确认，包括房地产价格在内的资产价格的下跌便可能会成为事实。但请切记，加息将加剧跨境资金的流入，导致流动性更加充裕。要想保持房价的稳定，在加息的同时，恐怕还得有赖于加大针对跨境资金的管制力度。

    除了“量稳价跌”之外，加息对楼市还会产生哪些影响？通过近期以来和同行的交流，笔者认为：第一，未来市场可能会出现一轮开盘销售热潮，尤其是在近期土地供应集中区域。第二，市场将会分化，对于那些全款购房者来说，加息几无影响，预计改善和投资需求集中的高档商品住宅市场表现，将优于中低档市场(购房者对贷款依赖度较高)。第三，加息对房企经营产生负面影响，盈利能力将削弱。以下重点谈谈加息对房企经营的负面影响：
    （一）居民购房成本上升将导致房地产公司的销售变得逐渐困难。
    （二）房地产企业的成本将提高；购房需求将受到一定程度的遏制，从而影响到房企销售，毛利率也将下跌。业内预计，明年开始，房地产业的净利润增长率将进一步放缓。
    （三）从政策手段看，加息、上调准备金率等收紧的货币政策将直接增加房地产企业的财务费用。而财务费用的增加会影响到开发商的存货周转水平、项目盈利能力。
    （四）目前，房地产行业的资产负债率一般在60%以上，而在直接融资受阻后，国内房地产融资渠道比较单一，银行信贷资金很大程度上控制着这一行业发展的命脉。因此，在货币政策从紧的背景下，房地产行业的间接融资成本无疑将提高。

    最后，笔者分析一下业内普遍关心的一个问题——近期央行还会再次加息吗？答案是不明朗的。
    虽然有经济学家认为：加息0.25个百分点还不足以解决目前的资产价格泡沫，未来还会累进加息。但是，市场态势非常清楚，除非中国能够坚定地执行紧缩的财政政策与货币政策，否则蜻蜓点水式的25个基点的加息举措，恐怕只是杯水车薪。至于市场后势到底如何，取决于我们是否进行一连串的大幅度的加息举措，是否能够以牺牲经济增速来减轻通货膨胀的压力。问题是——决策者有那个魄力吗？