武汉别墅市场的投资策略与风险分析
2010-11-15 00:00:00   来源：

    在“鄂六条”出台之后，10月份，武汉市共成交商品房10673套，比9月份减少2021套，环比下降15.92%；楼市平均成交均价为6988.79元/平方米，比9月份增加458.72元/平方米，环比上涨7.02%。量跌价升是目前武汉楼市的主基调。
    与楼市成交量下跌近16%的数据相比，武汉的别墅市场却是供需两旺，呈稳中有升的态势。据统计，今年上半年，武汉独栋纯别墅卖出488套，接近去年全年494套的水平，均价为10043元/平方米。而在10月份，我市共销售别墅28套，比9月还多了9套，均价更是大涨了28%，达到13784元/平方米。其中，江夏区别墅成交15套，为各区之首。在新政频繁出台、不断打击投资需求的2010年，为什么别墅的销售反而越来越火？

一、加息后投资别墅成为资金保值的重要选择
    在楼市新政下，别墅项目始终保持稳中有升的销售势头。有研究者据此认为，在央行加息的金融背景下，保值能力较强的高端别墅项目再度成为投资客的资金避风港。二次调控之所以难以影响别墅市场的重要原因之一，就是受外部宏观经济走势的影响，宽松的货币政策和不断上扬的CPI迫使资金进入保值通道，别墅市场成为了资金保值的重要选择。
    2010年货币政策的定调是宽松性货币政策，本轮加息可能是一个维持连续多次的中型加息政策，以回收流动性为目的，同时兼顾保经济增长。因此，本轮加息的货币政策可能是一把双刃剑。在配合限购等政策下，将可能起到抑制普通住宅投资、投机性购房的作用，促使更多流动性资金进入高端住宅领域投资。
外部宽松的货币政策和CPI的不断攀升，使得货币必须选择一个合适的通道来实现保值和增值的功效。别墅市场是不同于普通住宅市场的一个高端市场，两者需求和供给形式都不一样。在普通住宅市场，很多人很可能为了房价的小幅涨跌而犹豫，而在别墅市场，刚需客户只要看中了就会毫不犹豫地买下，并且50%——70%都是一次性付款，需求方基本上不受政策调控中规定的“三套房”、“首付比例”等措施和限制的影响。高端别墅的单价巨大这一属性恰好能很好地满足投资者手中巨额资金出路。对于资金量充足的炒房者来说，一套高端别墅将聚集投资者几百万甚至上千万元的资金，这正好规避了投资者手中巨额资金与“限购令”下无法购买几套住房的矛盾。
    另外，一些购买高端别墅的客户群对别墅的抗跌性比较看好，在他们眼中，豪宅市场是比较平稳的，虽然在一定程度上，别墅价格的涨幅低于住宅和公寓等，但从长远来看，别墅的抗跌性较强。他们买房子的目的一方面是当做收藏，另一方面也是保值的渠道。因此，只要人民币升值和通货膨胀的预期还在，为了规避风险，购房者更倾向于把资金投入到别墅中。

二、投资客豪赌武汉别墅升值空间
    投资别墅，是房地产高端市场的一种投资方式。随着国家宏观调控的深入和物权法的实施，以及别墅土地禁批政策的严格实行，别墅的保值和升值潜力有较大的提升。特别在当下，由于国务院房贷调控新政出台，各地房产交易针对普通民宅的观望成为主旋律，炒房热开始降温，别墅市场便渐渐成为投资者追捧的新贵。
    在此背景下，有投资者放言：2010年，一赌人民币升值；二赌房价上涨。投资别墅，则是这场豪赌中的重头戏。他们普遍认为：大户型保值，小户型出租，别墅是稀缺资源，有钱就趁早下手，风险最小。这是国家政策抑制房产投资时，别墅特殊价值的体现。因为别墅不是普通住宅，不在普通民众的需求之列，所以受政府宏观调控的影响不会太大。
美国经济学家哈里•S•登特很久以前说过：在经济快速发展之时，旅游、休闲式别墅的价格会大涨。从这句话里，不少投资者得到了一种信心：武汉的别墅市场有巨大的升值潜力。

三、宏调背景下的别墅投资策略
    到底什么样的别墅最具备增值的前景和投资的潜力呢？其实说得简单一点，无外乎四点：第一是较为适中的价格，第二是出众的区域位置，第三是独特的风格类型，第四是一流的物业服务。虽然说得简单，但在今天浮躁功利之风已然盛行的中国别墅市场上，想在这四点上都堪称完美的别墅还真是屈指可数。
    如果上述四点有些抽象，那么具体来说，有三类别墅值得投资客关注。
    第一类是成熟别墅区中价值被低估的别墅。在同样的产品品质下，比周围的同类型别墅价格要低一些，因此拥有相当的投资价值。
    第二类是具有独特区位优势的别墅。别墅土地具有稀缺性，由于其独特的地理优势，且具有发展潜力。
    第三类是目前尚未显山露水的别墅。虽然这些区域的别墅市场尚未完全成型，但已有大批地产企业相继进场，周边的环境与配套也日渐完善，这些为未来的价格成长提供了诸多可能性。
    另外，由于别墅用地停批，开发商希望可以在有限的土地上建更多的别墅，于是别墅单套面积越来越小，这样可以提高价格。因此，小独栋和可大幅提高土地使用效率的叠加别墅将会成为市场的主流。
在购买别墅时，除了投资潜力，项目成熟的氛围、健康的生态、独特的个性、良好的品牌也是需要注意的方面，这是别墅物业保值增值长盛不衰的必要因素。

四、别墅投资的风险分析
    投资别墅真的能稳赚不赔吗？从武汉多家知名二手房中介公司的数据反馈来看，别墅并不属于活跃的交易品。尽管增量房市场的别墅并不少见，但是在二手房交易中，别墅的成交数量却一直十分有限。
据武汉华明达信息中心经理辜洪亮介绍，2009年上半年，华明达三十多个门店仅成交别墅两套。而武汉顺驰置业去年没有一套二手别墅成交。即便是2007年房地产最红火的时候，二手别墅年成交也仅十余套。类似的情况也见于百居易房屋超市、21世纪不动产等多个二手房交易中介。
    是什么阻碍了二手别墅交易的脚步？别墅总价太高，需求相对较小，故而成交不活跃。而且，高额的别墅交易税更是让买家望而却步。
    二手别墅的交易税费要比普通商品房约高一倍左右。以契税为例，普通商品住房90平方米以下且属首次购房，仅需缴纳评估价×1％，90＜面积≤140平方米或非首次购房为1.5％，而别墅却高达4%；普通住宅办证两年以上可免营业税，不满两年收差额营业税，而别墅即使满两年也还需征收差额营业税。
以一套面积为202平方米，评估价为6000元/平方米，发证日期未超过两年的别墅为例，贷款手续费约需6635元，交易过户费约需38855元，营业税和个税则需128006元，这些大约占了总房款的14％。再加上买新别墅时，必须缴纳的占总房款4％的契税，2％的住房维修基金。一套别墅如果升值不到20％，卖家根本没得赚。
    因此，投资别墅需要特别谨慎。与前几年开发的很多别墅比起来，现在绝大部分别墅的地段较偏，配套不齐全，无论是自住还是出租都有不便，而购买价格却高了许多，投资空间比较有限。
另外，在三年前，中国一线城市的别墅价格和整个楼市的均价保持着2-3倍的差距，而武汉别墅的价格和整个城市普通住宅的均价差距却只有10%-15%，因此投资别墅的增值空间非常巨大，但目前这种情况已经好景不在。据武汉房地产市场信息网的统计，截至2010年10月，武汉的商品房价格是6988.79元/平方米，而别墅单价是13784元/平方米，和一线城市的情况逐渐趋于一致。投资回报率在减小。
    目前的别墅产品投资形式主要是以下三类：
    第一类是长期出租型，把别墅作为长期投资对象，买下别墅再出租，获取长期的租金收益。对于此种投资形式，对资金要求较高，需要拥有丰富的房产投资经验。
    第二类是短期增值型，低买高卖，以炒房为目的，看好别墅的增值潜力。此种别墅投资要求投资者有独到的眼光，不但要发掘具有升值潜力的投资区域和项目，而且要把握好投资时机。
第三类是自用兼投资型，把别墅作为市郊第二套住宅买下来，如果别墅增值较大就转手获取收益，否则就自用。这种准投资型形式，相比较而言，进可攻、退可守，风险最小。

    从上述材料可以发现，别墅投资具有高总价、高税收、高风险的特点，出手需要格外谨慎。