武汉市全装修住宅市场分析及建议
2010-11-22 00:00:00   来源：

    随着社会的进步和房地产市场的不断成熟，全装修住宅已逐步成为住宅产业开发的大趋势。特别是近几年来，在政策的引导下，全国全装修住宅得到了快速发展。作为中部地区中心城市的武汉，全装修住宅市场如今处于何种发展状况？与全国城市相比存在哪些差距？制约全装修住宅发展因素有哪些？如何让全装修住宅在武汉得到长足发展？日前，武汉房地产开发企业协会研究部对此作了一次专题调研，报告如下。

一、武汉全装修住宅市场发展现状
    全装修是为了满足我国现代化住宅产业的发展需要而提出的全新的住宅装修模式，商品住宅全装修又称成品房，是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，购房者无需二次装修即可人住，简称全装修住宅。早在半世纪前，国外就已经开始推行住宅全装修模式，目前发展已经相当成熟。我国的全装修住宅市场由于特殊的国情，起步比较晚，1999年国务院办公厅转发建设部等部门《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》的通知，提出要加强对住宅产业化工作的开始，到2002年建设部发布《商品住宅装修一次到位实施细则》，意味着我国住宅产业正式开始步入全装修时代。在此政策的引导下，武汉全装修住宅市场逐步进入起步探索阶段，2002年，武汉万科、青山城开、汉飞地产等企业先后尝试开发精装修住宅，2003年，万科•城市花园、绿景苑、汉飞青年城等项目一经推出就表现出不俗的销售业绩，这在一定意义上结束了武汉没有全装修住宅的历史。此后7年时间内，一批项目纷纷加入全装修住宅的行列，武汉市全装修住宅市场不断扩大，据不完全统计，2003—2010年，武汉市先后有87个全装修楼盘面市，多层、小高层、高层项目共458栋，另有3个精装修别墅项目（保利十二橡树庄园、纳帕溪谷、武汉碧桂园）；累计建筑面积为733.78万平方米，共69826套（含别墅1198套）住宅；套内面积从20-388平方米/套，其中以40-80平方米/套的小户型、酒店式公寓为主；销售均价从2900元—29000元/平方米不等。
    回顾武汉全装修住宅市场的发展轨迹，主要经历了以下几个发展阶段：
    探索阶段。早期武汉市场的全装修楼盘多是一些项目小，体量不大，以小户型为主的楼盘，楼盘定位多为中低档次，高档楼盘采用全装修的项目较少。 小区建筑面积在5万方、套内面积在70平米以下的项目占据了多数，如阳光新天地，圣淘沙等。
    发展阶段。随着外来实力开发商不断进入武汉市场，带来了沿海先进的全装修住宅的开发理念，特别是在以万科为首的龙头开发企业的带领下（据不完全统计，截止到2010年6月30日，以开盘时间为准，武汉万科先后开发的11个项目里共推出18502套全装修住宅，建筑面积约199.6万平方米，占据了武汉整个全装修住宅市场近30%的份额。），武汉全装房呈现迅速发展的态势。
    推进阶段。2007年，在武汉城市圈获批为全国“两型社会”综合配套改革试验区的大背景下，特别是广大老百姓对全装修住宅的广泛认识和住宅消费观念的逐步改变，随着瑞安、晋合、恒大、碧桂园等大型房地产企业的进入，武汉全装修住宅市场进入了快速推进阶段。期间，武汉高档全装房、大社区中的全装房等类型不断呈现，如武汉天地、晋合世家、万科城、恒大华府等。同时也有不少烂尾项目重新改造时采取精装修策略，如E品国际、观湖铂金公寓、汇金国际公寓等。
    从政策提出至今，已经有8个年头，但总体而言，目前在武汉住宅市场占主导地位的仍是毛坯房，全装房数量不多。据统计，武汉在售的344个房地产项目中，全装修楼盘仅30个，所占比例不足10%；开发总量约411.08万方，与09年全市房屋施工面积4487.38万方相比，约占10%（需要说明的是，在统计过程中，部分在售项目均以总建筑面积作为参数，但因开发时间长，前期售罄等因素，30个全装修楼盘的实际开发量占比可能不足10%）。
    从全市分布的区域来看，目前30个在售的全装修楼盘中，武昌、汉口、汉阳分别占有15个、8个、7个，武昌集中了大部分全装楼盘。从项目的地段来看，二、三环及三环外全装楼盘较为集中，尤其以二三环为主；内环内土地十分稀缺，地价较高，地块规模也较小，多方面因素决定了这些项目只有走酒店公寓或小户型住宅的开发路线，选择全装也是提升物业价值的一种方式。不过中心城区全装楼盘凭借地段、配套等优势，往往是首次置业者和投资者的首选。
    从开发商的构成来看，外来的品牌开发商在全装房的开发上拥有较为丰富的经验，也具有先天的优势。据统计，武汉全装修住宅的开发商近70%为外来企业，且以广东、浙江等区域为主，而本土开发商仅占30%。从开发商的品牌效应来看，主要以知名品牌开发商为主，约占60%，如万科、恒大等；普通开发商仅占40%。
    从物业类型来看，虽然目前武汉全装修楼盘的开发总量不大，却涵盖了酒店式公寓、小户型、普通住宅、豪宅、别墅等多种物业类型，物业类型较为丰富。
    从开发项目的规模来看，10万方以上的全装修楼盘有9个，占在售项目的30%，其中40万方以上的项目有3个，30-40万方的楼盘有3个；10万方以下的全装修楼盘有21个，占在售项目的70%，其中5-10万方的项目有3个，1-5万方的项目有14个，万方以下的项目有4个。
    此外，从统计表（附后）中还可以看出，目前在售的全装修房销售价格从3680元/平方米至29000元/平方米不等，以8500-13000元/平方米居多；全装楼盘户型面积以40-85平方米/套为主，也有纯大户型全装项目，如中侨观邸、万科红郡、武汉天地、恒大绿洲等，还有纯全装别墅，如纳帕溪谷等项目；另有少数楼盘，如保利心语78克拉公馆等完全依业主的要求而定，可购毛坯也可购全装，准业主可以双向选择。
    虽然经过几年的发展，武汉全装修住宅市场，无论是规模，还是品质，都得到了进一步的提升。但与国内一线城市相比，仍存在较大的差距。据统计，目前，全装修住宅已占全国住房比例的20%，北京、上海、广州、成都、杭州、深圳5大城市的精装修房在所有商品房的平均占比为41%，而且增长趋势有增无减。据了解，目前上海市中心城区新开发楼盘全装修比例已达到50%以上（源自上海房地局数据），根据计划，到2010年，全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区将达到60%-70%。在广州地区，2007年的精装房比例已经达到了70%（源自广州房管局数据），并且广州市有关部门已经作出规划，力争在未来的几年内，消灭毛坯房。在2006年，北京50%以上的高档楼盘在实行全装修，而城市中心的酒店式公寓、高级公寓及高档住宅区几乎全部是精装修。
    有鉴于此，武汉要走在全国前列，必须奋起直追。

二、制约武汉全装修市场发展障碍分析
    通过客观比较与分析，武汉之所以与发达城市相比还有较大的差距，主要原因有几下几点：
    1、经济发展水平直接影响着全装修住宅的推广。武汉房地产市场的开发理念和建筑品质与一线发达城市相比，本身就具有一定的滞后性，而对于各方面要求更高的全装修住宅来说，武汉还存在很大的差距，特别是当地缺乏专业化的施工队伍和工厂化的部品生产基地，更是制约了全装修住宅的推广。
    2、消费者对全装修住宅接受度不高。一是消费者对技术不熟悉，心理没底。二是装修过程还不够透明，主要是装修费用清单未公开。三是缺乏个性化，全装修房批量生产，开发商只提供有限的几种装修方案，从而难以满足居室个性化设计的要求。
    3、大多数开发商不愿意建全装修住宅。作为政府有关部门出台的规定，并非被市场完全接受。部分开发商认为，全装修房的环节复杂，操作难度、管理成本比较大，而且现在的毛坯房也很好卖，不需要加大成本冒风险。具体体现在三个方面：一是由于全装修住宅总价包括了装修费用，总价提高，价格优势受到影响。二是土建的施工时间再加上装修时间使得开发周期延长，增加市场风险。三是在管理规定中明确开发企业是住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修质量责任，负责相应的售后服务，而一些开发企业对全装修这一新概念在市场的运作中并不熟悉。
    4、适合全装修一体化的施工队伍甚少。全装修是按照统一的装修设计，将集团化购买，一体化装配施工，专业化的系统管理等贯穿整个实施过程。但许多装修企业利润至上，没有去研究和整合自己的队伍来适应装修一体化带来的新要求，使得市场上的装修队伍良莠不齐，能够达到要求的装修企业较少。

三、发展全装修住宅对策和建议
    全装修房是住宅产业化的必由之路，推广全装修住宅的根本目的在于逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；规范装修市场，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，促使住宅装修生产从无序走向有序。同时，推行节能、节水、节材和环保装修方针，鼓励开发住宅装修新材料新部品，带动相关产业发展，提高效率，缩短工期，保证质量，降低造价。因此，实施商品住宅全装修对于规范装修市场，促使其有序发展；推行住宅装修工业化生产，减少现场手工作业；推广和应用新技术，健全完善住宅建筑体系均有极大的促进作用。但是就目前武汉整体经济水平以及武汉现有全装修楼盘的运营状况来看，武汉全装修住宅步入高速发展还有待时日，亟待做好以下工作：
    1、推行材料部品认定。住宅也是一个商品，但它的生产制造不同于一般的商品。它不是在工厂里直接生产加工制作而成，而是在流动的工厂（施工现场）搭建而成，因此住宅部品化的水平高低，直接影响到住宅建造的效率和质量。由于目前我国尚未形成部品化生产与供应，现场施工建造用材还是基本的原材料，因此在施工现场的手工再加工的工作量非常之大，导致了施工效率低，工程质量也受到工匠水平高低等人为因素以及现场工作条件的限制而参差不齐。为此，必须有相关部门监督把关。对于材料部品的选择，应该给予正确引导，积极推广应用优良部品。
    住宅部品标准应包括各类部品的定义、适用条件与范围、部品的系统构成、部品的功能与性能要求、组成部品系统的材料与制品的技术性能要求、部品系统的组合性功能试验与检验要求、功能试验与检验方法、工程应用的可实施性要求、部品的质量控制与保证、相关引用标准等方面的内容。具体措施如下：
    （1）成立专门机构，对申报企业提交的有关的技术文件资料和检测报告等进行形式初审；必要时派专家去现场考核，并提出技术评价报告；
    （2）对评价的部品进行最终的审查认定，形成文件，备案后向社会公布，接受民众监督；
    （3）申报企业与专门机构签订"认定部品责任保证和标签使用合同书"，并交纳质量责任保证金、标签使用费等认证管理费用；通过认定的部品必须在其显要的位置贴上专用的住宅部品认定标志。
    2、出台规范化条例，健全标准体系。虽然国家、省市已制定了大量的方针和政策，但这只是一个大方向，要落实到位，还得有具体的、细分化的全装修住宅标准体系。比如：全装修价格、装修标准、验收标准、税费标准等等。上海市针对住宅全装修先后制订了《工程装修设计导则》、《装修监理要点》、《室内环境检测实施意见》等，江苏、重庆等地也相应制定了《成品住宅装修工程技术标准（规程）》，让装修的全过程都有据可依，便于一体化的监督，这种做法值得借鉴。
    3、建立激励机制。（1）适当提高楼盘的容积率。宁夏为加快推进新建住宅全装修试点工作，在《宁夏新建住宅全装修试点工作的实施意见》中规定：凡列入试点项目的，新建住宅全装修面积占到项目建筑面积10%以上的，容积率可以提高1%；占到50%的，容积率可以提高2%；占到100%的，容积率可以提高3%。武汉也可以此为借鉴，建立相应的激励措施。
    （2）制定相应的税收优惠政策。尽管购买全装修房能给消费者节省不少成本，但由于房价相应增高，消费者和开发商承担的相关税费也会随之增高，这打击了消费者购买全装修房和开发商开发全装房的积极性，政府应给予全装修房税收政策支持。比如在计算契税时，不应将装修成本列入计算，以减小价位心理的影响，同时减少开发商相应的装修税费。在发达国家，推行住宅全装修，大多有相关政策配套。如，日本对购买全装修房的，有4个税种可减免95%的税收，这就激发了消费者的购买欲。北京、上海也有相似的做法。
    （3）选择一些商业地块进行招、拍、挂，把建设一次性装修住宅作为竞拍土地的前置条件；或者在土地竞拍时，对建设精装修住宅的开发商优先考虑。逐渐硬性要求房产商必须开发全装修住宅。
    （4）在社会保障性住房建设中一律采取一次性装修模式——保障房建设全是政府行为，易于操作，可以起到引导市场的作用。
    （5）制定其它优惠政策，促进全装房建设。比如，允许装修房适当提前销售，以消除开发商因延长交房期而产生的资金压力；银行对装修房提供条件更优惠的按揭贷款；在官方和半官方的各种认证中，使装修一次到位成为重要的得分内容。
    4、满足个性化需求。开发企业在建设全装修住宅的过程中，应尽可能多的推出不同的装修方案，最好实行订单式装修，研究满足消费者的个性化需求，从而避免全装修住宅因个性不明显而带来的二次装修等相关问题。
    5、加大宣传。推广全装修住宅的关键是要得到市场的认可，也就是说主要取决于购房者的态度，而购房者的态度在很大程度上会受到舆论媒体的影响。我们现在要做的工作就是要引导舆论的正确走向，把握好媒体的宣传内容，来引导社会大众对居住质量的关注。
    6、完善监管机制。（1）审图机构对经装修设计优化后的土建施工图进行审查，逐步过渡到对建安、装修施工图一并审查，确保最终设计深度要求；（2）提高设计装修和施工企业市场准入的标准和要求；（3）推行土建、装修监理一体化；（4）建立和完善全装修住宅竣工备案制度；（5）制订与全装修住宅相对应的商品房销售合同条款，规范全装修住宅的销售行为；（6）对相关违规行为应采取相应的处罚措施。

    总之，全装修住宅是住宅产业现代化发展过程中的产物，是房地产市场发展的必然选择。因此，相关政府职能部门应加强政策引导，开发企业要进一步解放思想，通过推行全装修住宅，全面提升住宅建设的品质；把发展“节能省地型”住宅与推进武汉市住宅产业现代化紧密地结合起来，以住宅产业的整体进步带动相关产业的发展，实现住宅建设由粗放型向集约型转变，使住宅产业走上新型工业化道路。