乍暖还寒的武汉商业地产市场
2010-07-19 00:00:00   来源：

    “新政”实施月余，地产界可谓有人欢喜有人忧。欢喜者，商业地产发展者也，忧愁者，住宅地产发展商也。忧者之忧，可能路人已皆知矣，“新政”降临，销量降到历史低点，没有了现金流，如果还能照样抱酒大笑出门去，那么，实属可贺啊。常言：“倾巢之下无完卵”，“新政”猛于虎，虎至而不作鸟兽散，自然该嘉其勇气，贺其威猛了。否则，眉锁春秋三军散，一江春水向东流，那也是正常的了。毕竟“新政”势如九级风，横扫江河浪滔天，此时收船卸鞍，放马南山，俟东山而起，也算是明智之举了。问题是，同是“新政”扫荡，又同是地产业者，为何商业地产商不忧反喜呢？这还得从行业的特点说起。
    常言道：做住宅地产，如做“快餐早点”，卖完收档。而做商业地产，则如“置地建城”，得守上三五十年。因此，业内有说法：开发住宅是小学生水平，开发写字楼是中学生水平，开发购物中心是大学生水平。玩商业地产者，不仅是对开发商开发实力的考验，而且也是对开发商营运能力的考验。这些年来，因为中国城市改造运动方兴未艾，非城镇人口大量涌入城市，因此“快餐”好做，销售不难。你只要能占道经营，摆上摊来，多少都会有人光顾购早，银子落袋。所以，你能够看到，中国大大小小的房地产公司往往多过米铺，吆喝者不绝于耳，生意也好得让你晕头。但是，在这多如牛毛的房地产公司中，没有多少家是敢涉足商业地产的。哪怕牛B如万科这样的老大，王石也在多次的行业高峰论坛上一再警告业界兄弟们：“涉足商业地产要慎之又慎啊”。你想想，连王石这样一位以征服世界高峰为人生乐趣的地产登山大王都对商业地产心存恐惧，可见这行当不是那么好玩的。这不是，在武汉业界，确实也有一些在住宅地产里玩得风生水起的发展商，因涉足商业地产而被套牢，至今还生活在水深火热之中者。最典型的莫如沿江一号MALL了，每天烧人民币如烧冥钱，苦苦支撑了五六年，至今才算守到了云开雾散时。但是，即使如此，如今艳阳当照，是否找得到遮光挡阳的工具，以应付武汉这热如火炉的同业竞争，我看还未必有人敢说声准信儿呢。这就是商业地产的行业特点。要玩商业地产，你就得准备好十足的干粮和银两，准备走一段漫长的苦道，否则你还是做个早点快餐，随便找个地儿把它卖掉算了，等到挣够了钱你再玩大的吧。也正是因为玩商业地产如走茶马苦道，因此，至今这道上还人迹罕至，人影稀疏呢。你想想，一般的小学生，谁敢独自跑到大学里广而告之说：老子也是大学生，我也是学贯中西呢！没点实力功夫，而随便闯进一个陌生领域，那是迟早要被扫地出门的。

    有人可能会说，按你这么说，商业地产这么不好玩，“新政”之下，如何还有人乐得起来呢？我说，看官你可能有所不知了。正是因为在这条道上，行人太少，包裹不多，所收的路费也极其有限，所以，官府也就不太在意了。不是吗？此次“新政”就几乎没伤及商业地产一根毫毛。不但没伤及毫毛，而且还因为“新政”的驱赶力，原先不敢玩大学生游戏的“小学生”，现在也开始进入“速成班”，正在速成提升，好进入“预科班”或“神童少年班”，从而摇身一变为大学生呢！这就有点像中国大学的扩招一样，众多的大学校长说：先别管学习成绩如何，只要你不差钱，银两足，你想上大学，那么我们就敞开门儿给你进来好了！中国眼下就是这样的情形：因为商业地产难玩得转，前来玩的人也不多，因此，各级政府对商业地产所下的招数也有限，而放出的商业地皮相对于住宅地块，其价格往往也比较低。这一点也被原先玩住宅地产的发展商看到了，因此，好些个玩了多年住宅地产的大佬目前正在积极地往商业地产的道上赶来呢。这不，万科、万达、SOHO中国、中粮等地产界大腕如今正招兵买马、干劲十足地向商业地产进军着。这一下，商业地产的水潭里就热闹起来了，有人说：你看看，商业地产的春天到来了，这么多人把钱往这水里扔，怎么玩又不能让水潭飘起水花来呢！不是有句话说道“春江水暖鸭先知”吗？热钱扔多了，水自然会暖起来的，水一暖起来，这不说明春天到来了吗？不知道这个推理世界上有多少人会信？

    我想，信与不信就由世人自已去参悟吧。我绕了这么大的弯子，把眼下的市场作了个说明，现在也该言归正传了。

    在中国，房地产历来在经济增长助力和民生工程之间摇摆。当经济形势不妙时，中国政府就给房地产松绑，使之向经济增长助力方面靠拢，各种政策便陆续出台，一遍又一遍地刺激它。而当经济好转，民怨纷起，中国政府又把房地产当民生工程，一次又一次地念着紧箍咒，把它掐了又掐。正是因为这么多年来，中国的房地产政策像钟摆一样，摆来摆去，因此，每次调控政策出台，都会遭遇尴尬，即越控越涨，越调越高。此次“新政”出台，为什么会造成如此悠长的观望，与历次调控政策的反复性有关。但是，或许正是因为此前的调控政策无果而终，因此，此次调控中央政府调动了十多个部委对房地产进行“围追堵截”，其严厉程度可谓空前矣。从目前的态势上看，这次的“新政”很可能短时间内不再摆回去，因为原先的经济增长助力政策松得太狠，便得钟摆超限了，造出来的摆力也特别巨大，因此，超限的钟摆如今很可能将长时间卡在了民生工程的这一边上，你要想等到玉树地震的余震震到北京，或金融风暴刮乱中国，使钟摇受震，自然脱落，从而再摆回原处，这种可能性实在太小了，而且人们还真不好说到底要等到什么时候这钟摆才能再摆回去。既然等得无望，“新政”驱赶之下，自然有人想要逃生了，而逃往何处好呢，这当然是很值得研究的。中国的房地产发展大概要经历三个阶段：第一阶段是住宅地产发展的繁荣期，第二阶段是商业地产的繁荣期，第三个阶段是房地产服务的繁荣期。目前，在住宅地产已经繁荣到一定程度后，趁早进入第二阶段，即商业地产发展阶段，其实也是大势所趋的。因此，众多住宅地产发展商在“新政”压力下，纷纷涉足商业地产，并不值得奇怪。

    如此众多的开发商进入商业地产，说明接下来商业地产的开发将会进入一个比较热闹的阶段，市场竞争的格局也将会发生很大变化。从目前的武汉市场看，接下来的两到三年内，商业地产的竞争将会进入白热化程度，这是勿容置疑的。目前，除了万达在武汉圈地布局外，其他有实力的发展商也在大举进攻武汉。而武汉本土的武商等有实力的企业，也在实施战略布局，希望与各路大佬作实力上和地缘上的搏弈。一时之间，武汉的商业地产已经呈现出大小龙王争海宫的局面。现在的问题是，如此众多的发展商在投资上增量、市场较前热闹是否就意味着商业地产的春天到来了呢？
    在我看来，事情未必如此简单。商业地产能否繁荣，与整个城市的居民收入、人均消费水平有非常密切的关系。武汉商业地产虽然不乏热钱投入，但如果社会的投资性需求、刚性需求远不足以消化这些项目，则很可能会出现开发商的热脸贴到市场的冷屁股上的情形。所以，我们还得进一步分析到底这个市场的热度如何才能给市场下定论。

    从目前的市场结构看，由于住宅地产市场对投资性需求的严控和驱赶，因此，将会有一部分住宅的投资性需求转向商业地产的投资需求上来。这是必定无疑的。但是，有几个方面的情况我们不能忽视，一是武汉原先的住宅地产里投资性需求的比例并非较其他城市高出很多，加上因对商业地产陌生而怯步者，因此，转风投资到商业地产上来的投资性需求其比例也会有限；其次，商业地产商业地产投资的价值体现不仅受区域、地段、街道等的繁荣程度这些外在因素的影响，而且还受很多软性的、动态的因素所影响，特别是后期运营效果的影响，一旦后期运营不当，其投资价值很可能降为零。它与住宅地产最大的不同就在于此。住宅你卖不掉可以出租或自己住，而商业地产如商铺一旦后期经营不妙，你就是想自己做生意都没门儿！从目前武汉的商业地产发展商来看，武汉整体的商业地产发展仍然处于一个比较低的层次上，对商业地产的综合性开发，无论是理念还是市场手段都尚处初级或初中级阶段，此前，我在一篇博文《武汉主题MALL的春天》里，曾对此作过分析，因此，武汉商业地产有相当多的项目在运营的效果上其实有待检验。运营的效果一旦不好，也会影响到投资性需求的投入量，如果只有发展商投资而没有终端的投资性需求的热情，这就如只有一个巴掌，是无论如何也拍不响的。所以，商业地产是否迎来春天，还得看市场的需求踊跃程度。这个检验标尺是无论如何也忽略不得的。再次，武汉虽是“九省通衢”之地，也有揾铺经商的传统，“一铺养三代”的观众确实较深入人心，整个城市的投资欲望较其他城市也热烈。但从武汉市目前的整体收入来说，有能力消化未来两三年内如雨后春笋般涌现出来的商业地产项目者，显然其比例还并非理想，这就有一个开发和承受开发的落差问题，因此，在投资欲望和投资能力之间，目前整个城市所体现出来的情形还未必那么协调，这也是我们考虑问题和对市场进行评估不得不注意的一个因素。从目前的市场看，武汉市在售的纯商业项目就有15个，而含商铺出售的楼盘则多达70多个，本就已经很大的市场供应量，再加上“新政”之后的热钱投入，武汉商业地产会不会出现“肠梗阻”而导致市场消化不良，这确实有待我们观察，因此，武汉商业地产能否进入繁荣期，其实此时下结论还为时尚早。

    有人可能会问，如此泛泛而谈，到底武汉最值得投资的区域在何方？我想，从武汉目前商业地产遍地开花的情况看，其实最有投资价值的区域并非是传统的商业中心区，也并非是商业空白区。因为成熟的商业中心区的街铺和商业空白区，是不会出现“黑马”的，“黑马”不是原始股，不需要历尽漫长岁月的厚积薄发，它是一支强劲的绩优股，是一颗最具潜力的良种，只要给点阳光和水，就会用最短的时间，迅速生根、开花、结果。因此，街铺中的“黑马”，一般都隐藏在成熟商业中心的边缘，隐藏在这些尚在发育中的次成熟商业区域，以及大型社区的组团商业中心里，它就像正处于十八九岁的豆蔻年华，拥有金子一般的成长季节，是最值得投资的商铺绩优股。以这个标准去衡量，我们可以发现，除了原先的一些成熟商业中心的边缘外，在汉口后湖、汉口火车站前、古田二路、十升路、四新、沌口、解放路、徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖、八大家等30个市级商业副中心(亦即区域商业中心)和这些中心区附近的组团社区中心，其实都蕴藏着无限商机。

    综观整个武汉商业地产市场，我们可以用政策有利好、市场有机遇、投资有增长、竞争更激烈、消化不容易等特点来概括，如果用一个词来形容，那就是“乍暖还寒”。就是说，虽然春天的脚步已经近了，但眼下寒风尚存，麻痹不得，常言“春寒料峭”，即使有暖风吹过，也得时刻预备着防寒的衣服，否则感冒了，要想轻松步入阳光明媚的春天，那就困难了。这就是我对武汉商业地产市场的点滴看法。