2010年上半年武汉楼市分析报告
2010-07-26 00:00:00   来源：

一、数据统计
    今年上半年，武汉市共成交商品房66862套，与08、09年的同期相比，分别上涨106%、11%；总成交面积为6898577.75平方米，与08、09年的同期相比，分别上涨104%、10%；总成交金额为431.90亿元，与08、09年的同期相比，分别上涨157%、33%；成交均价为6260.64元/平方米，与08、09年的同期相比，分别上涨26%、22%。

二、市场特点
    1、承接去年量价齐升的格局，武汉楼市量价再创新高。统计数据显示，今年1—6月份，全市商品房的成交套数、成交总面积、成交总金额、成交均价，与08、09年的同期相比，均呈现出大幅增长的态势。其中今年1月份16165套的成交量和2月份7009.17元/㎡的成交均价，均为历史最高点。造成今年1-6月武汉楼市供需两旺的态势，主要有几下几个原因：一是货币流通过大、大量热钱涌入楼市；二是媒体引导加重购房者抢购心里；三是刚性需求旺盛；四、投资需求所占比重仍然较大；五、随着武汉城市地位的攀升，商务性购房需求也在不断增加。
    2、宏观调控对武汉房地产市场的影响还未完全凸显。不同城市对宏观调控政策影响反映不尽相同，目前宏观调控政策对武汉房地产市场影响还不太十分明显，5月份交易量略有下降，仍然属于正常范围，即使6月份的成交量下滑明显，但基本上保持了平均每天成交272套（6月份成交7633套，有效天数28天）的销售量。此外，由于武汉楼市区域价格差别较大，对宏观调控政策反映也不尽相同，虽然个别楼盘的价格出现了“松动”的迹象，但大都是在运用传统意义上的促销手段，比如在特定时间内，推出几套户型、楼层和朝向相对较差的房源，或者送物业费、家电产品等等，而并不是完整意义上实质性的降价销售，统计数据显示的结果也支撑了这一点。
    3、区域市场发展不均衡。从武汉市几大典型的区域市场来看，汉口中心区因地段稀缺、配套成熟、商业氛围浓厚，成为了武汉房价最坚挺的区域，均价在万元左右，其中最高均价达到了29000元/平方米。武昌中心区、青山中心区、汉阳中心区紧随其后，均价接近9000元。光谷因拥有山水、科教、产业等优势资源，发展一向迅猛，核心区房价在8000元/平方米左右。后湖作为离汉口中心区最近的区域，由于几个大盘采取低开的策略，使得该片区的成交量成了全市较为稳定的区域之一。而黄陂、阳逻等远城区因地理位置、生活配套等原因房价一直在3000元/平方米左右的价位运行。当然，不少典型板块的高档物业供应增多，也拉高了成交价格，如南湖、金银湖、盘龙城、沌口等板块的别墅、花园洋房纷纷上市等。
    4、住房消费结构发生变化。武汉市住房消费中，投资性购房有所增加。其中，非本地购房者的比例上升约10个百分点。其原因主要有以下二点：其一，武汉房地产市场前景良好，房价相对较低，升值空间较大，刺激一部分消费者，进入购房市场进行中长期投资。其二，由于近期股市起伏不定，部分股民转移投资方向，将一部分资金投资楼市。
    5、商业地产借机成势。城市综合体、商业集群的崛起是今年上半年武汉楼市的一大亮点，据保守统计，非住宅类地产比例约占武汉上半年开发总量的18%。商业地产受到市场关注，一方面是武汉城市的升级与扩大，商业地产市场有了更好的机遇和更大的空间;另一方面则是新政直指住宅市场，而投资基金需要寻求新的出路，具有良好回报率的商业及具有绝佳资源的商业地产开始进入投资者眼帘。楼市新力量的形成，一改武汉住宅独霸天下的传统格局，无论对普通购房者还是投资客都是好事情，但众多的商业地产集中上马、遍地开花是否能够真正良性发展，仍是未知数。
    6、二手房市场冲高回落。今年上半年武汉二手房市场交易状况主要分为三个阶段：首先，元月1日至3月15日为第一交易周期。在经历了2009年最后3个月市场因政策产生的恐慌性购房需求之后，二手房市场交易价格持续攀升，国家出台了若干调控政策后，交易双方出现一定观望情绪，又逢春节交易淡季，市场交易热情在今年的2月被明显抑制。第二阶段为3月15日至4月14日。市场中购房者对政策调控由期望转向失望，恐慌性购房需求再度重生。部分投机投资需求也在这一时段大量进入市场，市场交易呈现单边格局，业主涨价加价现象日趋严重。第三阶段为4月15日至今。经历了近一个月的房价快速上涨之后，国务院明确抑制房价上涨的决心，差异化购房需求，对贷款政策也做出了进一步的细分调整。市场交易热情被急剧打压，部分区域出现了投资客集中挂牌出售现象。
    7、土地市场成交企稳。今年上半年，武汉共成交地块52宗，同比上涨160%；成交面积409.67万㎡，同比上涨460%；成交金额为174.22亿，同比上涨211%。从成交地块的用途来看，其中近半数为商住用地。虽然今年的土地市场与去年同期相比，各项数据均有不同程度上的增长，但因宏观调控等方面的因素，市场还呈现出以下特点：一是积极拿地的品牌开发企业不多；二是大体量的地块较少；三是大部分地块集中在次中心或远郊区；四是土地供应采取边挂牌边调整的形式，使得某些地块的拍卖一再改期或延期。

    注：此报告由武汉房地产开发企业协会研究完成，转载请注明出处。