听顾云昌解析楼市趋势
2010-08-27 00:00:00   来源：

    不知不觉间，我在房地产开发行业已经工作了六个年头。由于我本是计算机网络专业出身，对房地产开发的相关环节始终没有进行过系统地研究和学习，所以在工作中，时常感到力不从心。7月24日，我牙一咬，心一狠，去华中科技大学报了个EMBA房地产总裁研修班，一个月选2天时间集中上课，跟这一行的前辈高人们从头学起。

    开班当天，给我们上课的老师是中国房地产研究会的副会长顾云昌先生。他发给我们的讲义《2010年楼市发展：调控与改革》虽然只有薄薄的2页纸，但却集中了他几十年研究的心得，真可谓大道至简。房地产行业乍一看千头万绪，乱象纷呈，但在高人眼里，只要抓住“三组数据”、“三组原因”、“三项举措”和“三种可能”，市场走势便清晰地呈现在眼前。

    一、“三组数据”
    （1）7万亿元：12.5万亿元（2009年中国商品住宅销售额与消费品零售总额之比）
    （2）8.5亿平方米：5.8亿平方米（2009年中国销售面积与竣工面积之比）
    （3）46.6%：35%（中国现在的城市化率和未来城市化率的发展空间）

    对比第一组数据可以看到，房地产开发行业仍然是拉动中国内需的“火车头”，是当之无愧的第一产业和重要支柱型产业，在世界金融风暴尚未平息的当下，国家不可能将其“一棍子打死”，只是要“遏制房价上涨过快的部分城市”。
    对比第二组数据可以看到，中国的商品房供求关系仍然趋于紧张，供不应求的局面在短期内难以改变，亟需加大供应量。
    对比第三组数据可以看到，中国的城市化进程才完成一半左右，未来的发展空间不可限量。这组数据也间接地驳斥了外国媒体散播的“中国楼市崩盘论”，因为我国的城市化率还远没有完成，而美国、日本、香港等地的楼市崩盘都发生在城市化基本完成之后。我国的房地产开发行业生逢其时，还将保持很长时间的鼎盛期。  

    二、“三组原因”
    （1）“两个不足”（商品住宅供应总量不足、保障房不足）；
    （2）“两个过”（流动性过剩、贫富差距过大）；
    （3）“两个缺乏”（缺乏投资渠道、缺乏舆论引导）；

      对楼市万象进行深层次分析时，只要从这三组原因入手，就能够明白现在楼市逆市涨价的原因、钱松地紧的现状，以及舆论混乱的根源。

    三、“三项举措”
    看清现状之后，在预测4.15新政的前景时，只用留意中央政府的三项举措之收效，就能得出大体的判断。这三项举措是：
    （1）做大“蛋糕”（供应：千方百计加大供应量）——收效甚微
    （2）强制“退烧”（需求：重拳打压投机购房）——成效显著
    （3）结构“大调”（结构：加大中小套型商品住宅和保障法的供应比例）——任重道远

    四、“三种可能”
    综上所述，对中国房地产市场的未来有三个预判：
    （1）2010下半年市场供应量会逐步加大；
    （2）中央政府对投资投机需求的打压暂时不会放松；
    （3）房价在短时间内强烈反弹不太可能，但从长期看依然保持强大的潜力。

    最后，顾云昌先生认为：自从1994年实行财政税收制度改革之后，地方政府每年将总税收的54%上缴给中央政府，自留46%。由于缺少一个稳定的财政收入渠道，所以地方政府热衷于卖地，同时对建造保障性住房缺乏热情，这直接导致了地价上升过快，同时带动了房价上涨，供求结构失衡。在这个根本性矛盾没有缓和之前，中国房地产的社会危机不可能得到解决。

    一天的授课过程中，顾老讲的轻松，我们听的也轻松，但谁知道“轻松”的背后，凝聚了他多少年的“艰难”？

    授课结束之后，顾老在台上喃喃自语：“中国的部分大学在上世纪80年代曾有过房地产系，后来全部撤销，教育部的官员们是怎么想的，一个大国的支柱型行业竟然没有专业学科？”是啊，房地产开发和全国人民的福祉息息相关，但从业人员却没有在大学经过系统、专业的学习，指望一群“半路出家的和尚”做出广厦美宅，恐怕会产生巨大的“试错成本”，而这些代价，只能由普通的购房者承受了。