宏观调控下的逆市思维
2010-07-19 00:00:00   来源：

    还记得2008年的那个冬天吗？
    要不是这次中央政府重拳出击，也许很多人都忘了，也许还沉浸在2009年丰收的喜悦中。历史往往有惊人的相似，当一些专家开始拿2007年来与2009年相比较时，政府也开始了新一轮的宏观调控，2010年又会是2008年的翻版吗？
    从目前一线城市的房地产市场形势来看，已明显地表现出价量齐跌、消费者持币观望的态势，大有重复2008年市场行情的趋向。笔者不想在这里预测短期市场的走势，因为中国的房地产市场是一个典型的“政策市”，而所有的政策都具有滞后性，所以，大可不必听信专家的话，从最近几年专家的预测来看，基本上都是错的，偶尔这次蒙对了，下次又错了。股市上的“测不准原理”完全适用于楼市，所以与其老是去猜想未来市场的走势、房价的涨跌，不如踏踏实实地练好内功，去应对未来复杂多变的市场。
把握宏观调控下的市场大势，抓住机会，调整策略，也许会迎来新的发展机会。这既是我们所讲的“逆市思维”，正如巴菲特所说，“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪”。何时恐惧？何时贪婪？均是建立在对市场大势的正确判断上，不在乎一时一事、一城一池的得失。
    何谓宏观调控下的市场大势？首先要明白宏观调控的目的，不是打压房地产行业，而是要抑制房价。很显然，政府需要的是一个健康的房地产市场，而不是衰落的市场。目前的房地产市场最严重的问题是房价高得离谱，已经远远超出了老百姓的购买能力，房地产市场的泡沫归根到底是高房价引起的，即使政府不去打压，市场也会调整。只不过政府的调控加速了调整的进度。也就是说，无论是宏观政策还是由市场这只“看不见的手”去调整，其结果都是一样的，就是市场最终会回归到基本面。市场的大势就是由这个基本面所决定的。按照经济学的原理，这个基本面就是供求关系。
    很多人喜欢拿东京和香港的房地产市场泡沫破灭来暗示中国房地产泡沫破灭的情形，这种类比实际上犯了一个错误，这两者之间存在一个很大的差别，即基本面完全不一样，尽管从现象上看，似乎十分相似。这可以很好地解释为什么在2008年我们还在对市场悲观失望时，2009年的市场突然出人意料地逆转？其道理就是供需失衡引起的，即使是投机，也是因为缺乏足够的投资渠道引起的。供需不平衡形成的市场结果如同化学反应，政策导向就是催化剂。中国房地产的“政策市”就是市场基本面和政策导向共同作用的结果。
    中国房地产市场的基本面，说到底是具有中国特色的城市化引起的。始于上世纪八十年代的中国城市化进程拉开了房地产开发的序幕，在此之前的城市化进程实际上也带有浓厚的政策导向的影子，政府在历次五年发展计划中对城市化水平都有明确的要求，这一阶段可以归结为由政府驱动的城市化。伴随着工业化和现代化的发展，中国的城市化开始发生明显的变化，开始出现由市场驱动的城市化进程。比如说，以前农村青年进城打工，从来没想过在城市里买房子，多数是回老家建造楼房。现在这些人完全习惯了城市生活，渐渐地融入了就业所在的城市，只要稍有能力，就会考虑在城市买房，如果买不起所在城市的房子，可能会在自己家乡的中心城市购房。这只是目前城市化中一个典型例子，还有很多其他的案例可以说明现在中国城市化的一个明显的特征——“被城市化”，这是一种由就业、旧城改造、产业转移等市场因素而引起的城市化， “被城市化”的发展非常迅猛，2000年的我国城市化率是35%，2010年的最新数据就到了46%，十年就走过了发达国家二十年甚至三十年才能走完的道路，城市化增长的速度愈来愈快，其结果导致了城市住宅的供给总是满足不了需求，只要价格保证一个合理的水平，让这部分人能够买得起，市场总是巨大的。所以，中国的房地产市场“前途是光明的，道路是曲折的”，不大可能出现东京和香港的房地产泡沫破灭后的那种情形。
    中国房地产市场基本面的另一个特征，可以称之为“去中心化”，即房地产市场的重心由一线中心城市开始向二三线城市乃至向四线城市转移，由于一线城市房价高企，使得一些受过高等教育的年轻人对在一线城市的生活目标失去了信心，于是这些人开始逃离北上广（北京、上海、广州等），这就是所谓的“蚁族迁移”现象，这种现象应该引起房地产行业人士的关注，这是一种微趋势，也是一个机会。包括产业的转移，也基本趋于“去中心化”，一些劳动密集型的制造企业逐步向内地二三线城市转移。
    无论宏观政策如何调整，“被城市化”使我们对后市充满希望，“去中心化”则提供了更多的选择机会。所以建议发展商应换一种思维模式，以逆市思维去思考未来，调整战略，也许会在淡市中获得新的生机。
    以空间换时间，中国房地产市场区域极不平衡，尤其对于二三线城市，房价泡沫并不像我们想象的那么大，可能由于宏观政策调控会被“误杀”，这正是一个市场进入的机会，因此承调控之机布局全国二三线市场，对于一些具有实力的发展商岂不是一次机会？
    对于中小发展商而言，可能会存在资金上的压力，而要在市场中求生存，现金流显得尤为重要，保证现有项目的开发进度并实现快速销售是不二法宝。对产品的产异化定位和精细化打造是其获取市场热销的前提。2008年上海市场一片愁云惨淡的时候，许多楼盘连续数月没有卖出一套房子，而金地未未来的小户型公寓和万科的90+产品系列却逆势飘红，说明了产品定位和精细化的魅力。因此，借助专业咨询公司，打造差异化产品竞争优势，也是中小发展商淡市重生的一道良方。

 

（作者系中邦地产顾问有限公司技术总监）