初探新政后的武汉楼市
2010-07-19 00:00:00   来源：

    摘要：2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，达到近年来新高，房价过高、上涨过快引发的社会问题、民生问题使国家不得不下决心对楼市击出重拳，以二套房贷收紧和“新国十条”为代表的新一轮调控横空出世，新政对抑制需求的作用明显，5月前半月商品房销售量同比4月前半月下降20%，商品住宅成交均价不断攀升的态势自新政后得到扭转。

关键字：楼市，新政，市场分析

    1.新政调控背景及政策的出台
    2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，达到近年来新高，市场上投资、投机购房行为盛行，“两会”期间引发的暂时观望很快消失的无影无踪，“地王频出”现象并没有得到遏制，房价过高、上涨过快引发的社会问题、民生问题使国家不得不下决心对楼市击出重拳。
    在此背景下以二套房贷收紧和“新国十条”为代表的新一轮调控横空出世，此轮房贷新政被业界认为是“有史以来最严厉的调控政策”，其中二套房贷的收紧，打击投资需求的同时也会抑制改善型需求。“新国十条”使依靠贷款炒房的投资客很难再获得大量的资金，实际调控效果还要看后期的执行力度，但无疑会影响投资客的心理预期，致使他们由“扫货”买房变成“抛盘”离场。
    2.新政调控后的武汉楼市市场分析
    2.1新政调控后的武汉楼市成交量分析

    新政颁布以来，武汉市商品住宅成交量呈现触顶回落的态势，新政颁布后一周达到4566套的周交易量新高后便一路下滑，5月前半月商品房销售量同比4月前半月下降20%。5月第二周最后一天，商品房日销量跌为191套，创今年来最低日销量。由此可见新政对抑制需求的作用明显，国家的态度和决心给了市场较强的预期，缩短了相应的调整周期。

2.1.2区域成交量分析

    中心城区（汉口中心城区、汉阳中心城区、武昌中心城区）由于地段稀缺受投资者青睐，因而受新政的影响较大，成交量整体呈下滑趋势，特别是新政颁布后两周内，中心区的周成交量锐减，由749套跌至360套，跌幅达51.94%。
    主城区的周交易量呈现触底反弹的态势，新政颁布后连续三周下跌，跌至谷底175套，跌幅高达71.91%，最后一周小幅反弹至247套，与新政颁布前相比下降60.35%。与其相对，远城区的周交易量呈触顶回落的态势，最后跌至237套，较新政前下降54.16%。

2.1.3不同价格区间商品住宅成交量分析
    据亿房网信息监测，武汉楼盘均价在6000-8000元/㎡的成交量受新政影响明显，在新政颁布后一路下滑，由占比33.35%跌至24.81%，跌幅达25.6%，从5月第一周，也即新政实施半月后开始，楼盘成交集中价格区间得到转变，由6000-8000元/㎡变为5000-6000元/㎡。
    2.2新政调控后的武汉楼市成交价格分析
    2.2.1总体成交均价分析
    根据武汉市房地产市场信息网监测，武汉市商品住宅成交均价不断攀升的态势自新政后得到扭转，且整体处于小幅下滑趋势，新政出台一月后，均价跌至6328.44元/㎡。这主要是由于：
    （1）新政向市场传达了较强信号，与之前调控相比开发商对政策风向更加敏感，在经历过金融风暴的惨痛教训后，唯恐市场看跌的预期加速变为现实，因此一些楼盘开发商打折促销，以加快推售节奏，快速出货以保证资金的安全性。
    （2）新政无疑加大投资型需求的购房成本，而中心城区的投资投机购房者资金压力较大，受新政影响明显，其成交受阻而将均价拉低。
2.2.2重点区域成交价格分析
    据亿房网信息监测，汉口中心区房价由新政前的9417.46元/㎡，升至9678.14元/㎡，而成交量大幅下滑，由周交易277套跌至140套，跌幅高达49.46%。汉口中心区是武汉市均价最高的区域，因其地段的稀有具有较大的升值潜力，也是涨幅最快的区域，也正是由于中心区楼盘前期房价的上涨，使开发商赚取了大量的利润，因而新政对其的打压不会立竿见影，短期内大幅降价的可能性较低。
    盘龙城因其房源供应过盛，易产生“价格战”，回顾2008年的房价回调，盘龙城是房价跌幅最大的区域， 其中一楼盘对折卖，创下了武汉有史以来楼盘折扣之最。与市区楼盘相比，盘龙城等郊区楼盘可打的牌太少，在未来的调整中，为了在淡市中突围，其率先在价格上让步的可能性较大。

2.2.3武汉楼市未来价格走势分析
    新政对投资投机需求的打击力度较大，且直接改变购房者的心理预期，短期内楼市总体成交量无疑会放缓，房价上涨过快的势头得到有效遏制，依据房地产“量在价先”的规律，价格的总体松动将出现在后期，而其价格调整的速度将取决于两点，首先是整个房地产市场的供求关系，其次是开发商的资金实力和对于后市的预期。目前市场上已出现少量开发商放低身段，降价推盘，说明开发商依然记得经历金融风暴后的惨痛教训，在对于后市并不看好的情况下选择快速出货以保证资金的安全性，一旦后期中小开发商跟风降价，整个楼市的价格调整期将不期而至。
3.给开发商的建议
    （1）开发商应趁房价拐点尚未真正到来之机，尽快推售目前在售的楼盘，尤其是一些以投资需求客户为主的高价盘，应尽快清仓以规避未来的较大风险。
    （2）为应对资金风险，开发商应根据自身条件积极探索新的融资模式，如信托融资、金融租赁等，使融资渠道多元化，分散融资风险。在财务结构上应采取谨慎态度，遵循适当的资产负债比率，合理安排现金流量。
    （3）面对新政调控下购房者的观望，开发商应“稳中求变”，深度挖掘项目的潜在价值，寻找准确的目标客户群体，分析其基本构成及行为特点，通过有效的营销渠道，主动传达给客户项目的卖点和价值，从宣传资料等方面进行差异化，增加楼盘的吸引力，以吸引购房者入市。