新政进入执行观望期
2010-07-19 00:00:00   来源：

    从2010年4月中旬，中央楼市新政调控出台至今已三月有余，武汉楼市在这三个月里出现了诸多变化，同时，开发商和购房者对武汉楼市未来发展趋势也极为关注。在此，本文将从市场、政策角度进行深度分析，并做出方向性预判。

武汉楼市仍高位运行
 
    武汉市楼市在经历过2008年全球金融风暴之后，自2009年1月起，量价增长势头迅猛。根据浦江筑城RMAS房地产市场分析系统数据显示，2008年武汉楼市经营惨淡，自2008年5月起，整体成交均价一路下跌，并于2009年1月跌至谷底，月成交量则始终在2000—4000套区间徘徊。自2009年1月起，武汉楼市出现根本性好转，量价均一路上涨，即使在在2010年4月，即中央楼市调控新政下达的当月，武汉楼市仍达到了全市商品住宅成交超过12000套，成交均价超过7000元/平方米的历史高位。

局部市场量价齐跌
 
    虽然武汉楼市整体上仍处于高位运行状态，但是从2010年4月15日新政出台以来至5月25日这40天里，武汉楼市日成交情况已发生明显回落，商品房日成交量已由500——800套的区间降至200——500套区间，商品房日成交均价也由7000元/平方米水平线跌至6000元/平方米水平线，可见本轮新政调控力度较大，同时直指调控要害，楼市回落较为迅速。
    同时从市场个案来看，不具备抗跌特性的项目，比如区位条件不佳、缺少优质景观资源、居住配套不完善、无产品特色的项目，客户来访量和成交量均大幅下降。部分项目也已经开始寻求应对措施，目前主流应对措施主要分为两个方面：一是降价策略，包括恒大旗下部分项目85折，部分三环新入市项目价格低于早前预期；二是瞄准首次置业的刚性需求，推出中小户型产品，包括万科唯选行动、保利90平方米蓝海置业计划等。而措施效果仍取决于项目自身，如开发商品牌、产品特色、区位优势、价格水平等因素。

政策进入执行观望期
 
    从2003年至今，国家对于房地产行业调控政策共经历了6次放松—收紧的转变，政策转变期通常在14个月左右，每次转变均造成房地产市场走势出现方向性变动，这也说明中国的房地产市场是一个“政策市”。
    根据武汉市商品住宅价格与信贷政策关联变化情况看来，一个政策收紧期末，往往是楼市价格下跌的期初，而政策放松期末则是楼市价格上扬的期初，即武汉楼市对政策反应具有较长时间的滞后性，通常在6个月以上。

后续政策以行政监察手段为主
    同时此前被媒体炒作的“多部委联合制定更严厉和长期性的房地产政策”以及“上海将试点房产税”均被国家发改委、住建部、国土资源部及国税总局否认，温家宝总理和商务部部长在接见外宾及面对海外媒体时，均表示中国政府将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，目前实施推出策略为时尚早。
由此判断，中国楼市已进入本轮调控观望期，短期内不会出台更为严厉的针对性新政。
    各级政府下一步将偏向于使用行政手段，加大对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。另外将严格土地出让价款的收缴，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。

本轮调控期将于2011年3月结束
    由于本次新政较以往更为严厉，且直指调控要害，因此一线城市乃至二线城市房地产市场反应较以往更为迅速，目前现状是，诸多城市成交量“斩半”，大量项目迅速推出争对性营销手段促进销售，少量楼盘开始试探性小幅降价促销，而以上现象，以往均在政策调控中期才有所体现。
    同时购房者在经历过多次调控之后，也或从感性或从理性认识上，理解在我国房地产供求关系及供应方式未发生根本转变的情况下，房地产价格仍将继续向上运行。购房者也会在楼市价格下跌至预期价格后迅速出手购房。
    综上所述，本轮政策收紧期将大幅缩短，结合开发商年底回款时间要求分析，2010年四季度即将进入本轮政策调控末期，楼市价格全面回落，并于2011年初再次进入政策放松期。调控时间缩短为8—10个月。