新政初期武汉楼市的观察与思考
2010-07-19 00:00:00   来源：

    4月下旬以来，新一轮中国特色的房地产调控揭开序幕，这一次，跟上一轮调控有何不同？新政实施将近50天，武汉楼市影响多大？主流企业如何应对？地方政府调控细则偏软有何玄机？通过楼市最新成交数据与政策，笔者试图得出一些观察与思考的结论。

遏制房价上涨  调控初见成效
    自4月17日开始，以“遏制房价过快上涨”为目标的调控登场，中央政府层面新政绵绵不绝，直至4月底，第一阶段的措施方才结束。此后轮到地方政府陆续公布细则，如上海细则一波三折，截至5月底仍未有最终定论。由此，不难想象，在过去的一个多月，无论购房者还是企业，必然以观望为主。
    具体的看，4月份武汉商品住房成交13242套（包括主城区与江夏、黄陂、东西湖），比3月增长了66.35％，价格上涨2.96％至6311元/平方米。4月武汉楼市明显可以分为上下半场。上旬楼市火爆依旧，开发商采取“少量加推”方式，价格不断上扬，开盘卖光随处可见。而温州炒房团等在汉攻城略地的消息炒作，更让市场日渐癫狂，城区郊区房价继续上扬，在3月的楼市月报中，我们也已提出，调控只是早晚问题。
    果不其然，4月下旬新政 “众望所归”登场，首付与利率的大幅提高，杀伤力不容小视。2008年企业选择观望硬抗，本次调控武汉企业应对积极，首先是众多项目提前放盘争抢先机，4月开盘项目超过35个。几乎所有项目开盘价格都有松动，各种变相优惠增多，开盘销售率一般在60％左右，而对于一些按照原定价格或逆势涨价的项目，开盘销售率最低不足3成。对买房人来说，此前开发企业“捂盘”惜售，如今可选优质房源增加，且价格还有商量，加之新政刚出台，银行信贷并未完全卡死，也催生出许多交易提前完成，多重因素推高整个楼市成交放量。
 
    5月走势体现新政威力，全月武汉商品住房成交8561套，成交面积101.40万平方米，分别比4月下降35.36％和25.47％，在销量下降同时，市场上局部局域促销打折增多，特别是部分新盘较周边房价下调明显，但全市未见大范围大幅度降价，因而本月成交均价能够维持在6230元/平方米，较4月仅仅微降1.28％。商业地产从去年第三季度之后，持续升温势头不减，由于商业地产影响不大，本地大型社区商铺、市内及盘龙城的产权商铺销售一直不错，成为市场亮点。
    值得一提的是，新项目没有老客户因素，如同股市“大小非减持”，成本低廉而利润丰厚，也是它们敢于杀跌的本钱。特别是一些热点区域，新盘往往能够推动区域房价迫降，2008年调控后期市场也有相似现象。从市场上看，后湖圣诚和园6000元/平方米入市，知音湖畔的湖墅观止低至3500元/平方米，美联奥林花园的精装户型均价7000元/平方米，清江山水销售均价5600元/平方米，盘龙城项目热销缘于“加量不加价”，一般都在3500元/平方米左右，少有超过四千的，汉口、武昌中心的部分项目，对于诚意购买者，最大可给出较报价低10％左右的折扣。
 
政府期待“软着陆”
    国务院前期的确对全国大中城市房价做了排名，北京、上海、深圳等一线城市，重庆等二线城市位于前十名。从既有情况看，北京细则最为严厉，停止了包括公积金在内的三套房贷发放，其它不少城市细则普遍“偏软”，并没有“落井下石”，毕竟政策从公布到产生实效需要时间，加上目前欧洲债务危机仍在发酵，对于国内经济影响还很难判断，一旦下手过重，难免又要出现“再度救市”的尴尬。
    根据相关报道，工、建、中、交四大行的房贷压力测试结果显示，中国商业银行能够最大容忍房价下跌30～40％，虽然这一结论尚有很大争议，但其背后传递的信息似乎也有针对性。因而，目前不管是房产税待批或者物业税试点，或者是其它层面不断提及的更严厉措施，都有警示升级意图，以触动市场主动求变，避免强硬手段导致的暴跌。
    总而言之，走一步看一步，也是政府的心态，上海、重庆等地调控细因为涉及房产税等相关内容，一波三折扔悬而未决。虽然目前房价过快上涨势头已经遏制，但可以确信，一旦调控效果不能持续，或者有反弹之势，包括房产税、土地增值税等手段将接踵而来。
    目前武汉的二套房贷已经严控，三套房贷门槛提高，但并未完全停贷，公积金政策没有任何调整，措施较为温和，地方管理层呵护心态可见一斑。虽然4月楼市成交量和价格上涨，但进入5月以后，降温趋势已经形成，目前武汉楼市成交量与价格稳定性强于全国大多数城市，如能避免大涨大跌，实现软着陆，对于城市经济发展与市民安居乐业，无疑都是利大于弊的一件事。

企业应对策略更宜个性化
    政策调控下市场量价变化有无规律可循？我们可以简单回顾一下上轮调控过程，或许有所借鉴。2007年9月调控政策公布之后，成交量与价格短暂冲高，达到1.2万套与均价5800元/平方米，其后恰逢春节前后罕见冰雪影响，成交量与价格迅速探底。其后2008年成交始终低迷，单月成交在5000套以下徘徊，而价格则在5500元/平方米上下波动，到2008年10月，楼市成交不足4000套，而价格降至4700元/平方米低点。受外围金融危机影响，楼市调控中断，11月1日，中国救市行动全面展开，自此，进入十年一遇的2009年报复式反弹。
 

    通过此前几次调控进程看，作为二线城市龙头，武汉楼市发展与其它城市有共性，也更具个性。根据既往经验与教训，结合市场最新动态，以下提出一些值得关注的方面。
    1、 钱与地的问题。
    由于房地产开发贷款收紧势头不减，股市状态不佳，房地产企业短期实现IPO几无可能，金地等上市房企增发也被迫终止。但仍有其它途径可选，如保利、恒大等大举发债，世茂、南国置业等采取信托融资，瑞安、北京首创等企业则转让部分非重点项目股权，另有一些企业引进项目层面的财务或股权投资者，未雨绸缪，全力保证企业资金链安全。
    土地情况则更加复杂。对大多数企业而言，多看少动是不得已的做法。但对于一些现金充沛企业，弱市拿地不失为一个策略，如新鸿基等港企，在地价先于房价下跌之后，依然大举吃进一些核心地段的优质地块。从武汉实际看，企业应充分利用政府旧城改造机遇，积极参与实现曲线拿地，福星惠誉、名流等企业都有斩获。另外，通过项目收购实现土地储备，规避土地转让的溢价税费，金地、恒大、卧龙等企业在武汉都有一些成功案例可循。
    2、 企业策略调整。
    应对行业周期性波动，企业要想做大做强，应考虑跨地区经营，多业态覆盖，这样，可以最大化解单边市场及单一产品的市场风险。今年3月被国务院批准为“我国中部地区中心城市”的武汉，已经成为众多品牌房企看重的“战略要地”，截止目前，包括福星惠誉、地产集团、百步亭集团、三江航天四家本土百强，共有19家房地产百强企业会师武汉，阳光100、联发、华侨城等都在去年进入武汉，而万科、万达、世茂等都加大了在汉投资力度。
    由于历次调控重点主要针对住宅产品，万科早在去年就提出介入商业地产，寻找下一个增长点；福星惠誉则提出逐步转型为住宅与商业地产齐头并进，三江航天在商业地产开发方面已经积累了一定经验，长城建设也在今年宣布要成为复合地产开发企业，大连万达宣布要在武汉总计建成6个万达广场。需要指出的是，企业要评判自身实力与发展需要，不可盲目跟进，特别是在湖北即将开展商业地产物业税试点情况下，要多一些风险意识。
    3、企业营销层面。
    目前对于首次置业者，特别是90平方米以下户型消费，信贷优惠较多，企业可针对这部分群体，多推中小户型做一些主题营销活动。此外，在武汉公积金政策没有调整的背景下可考虑与媒体、大型机关企事业单位合作，组织偏重内部的定向营销活动，采取灵活的价格策略，吸引资金实力强的改善与投资需求者。对一些大体量项目，价格体系不宜走极端，可采用不同产品搭配推盘，实现价格升价有序。
    此外，在市场僵持期，可在价格稳定同时，多练内功，多给产品做附加值，如提升物业管理服务水准，引进大型购物连锁，引进幼儿、中小学等教育机构，增设社区运动休闲实施，在一些特殊的情况下，可考虑赠送装修或者通过老业主介绍客户给予反馈，避免引起太大纠纷。
    在对外方面，可充分强调片区、地段价值，特别是武汉天河机场、高铁枢纽的对外交通优势，轻轨一号线、武汉地铁二号线、二七长江大桥、鹦鹉洲长江大桥等市内重大工程，重视未来内环、二环等重要环线的重构价值，对二七、鲁巷、CBD等新兴区域中心的价值挖掘。