庄健：调控用意是房地产业平稳健康发展
2010-06-03 00:00:00   来源：

 

自4月中下旬以来,为抑制过快上涨的房价,政府有关部门出台了一系列房地产调控新政。尽管目前评价房地产新政的作用和效果还稍显过早,但分析其对不同相关利益主体可能带来的影响还是十分必要的。

　　地方政府将面临执行中央政策和确保财政收支平衡的两难选择。一方面,国十条要求各省级人民政府负总责,在房价涨幅过快的地区还要求尽快出台相关的实施细则。而另一方面,落实国十条、抑制房价上涨势头将会影响土地出让金收入,从而影响地方财政收入。据统计,在2009年全国地方政府财政收入中,来自土地出让金收入的比重达40%左右。国十条还要求扩大土地供应,提高保障性住房建设比重特别是廉租房比重,这会增加地方政府的补贴负担。因而,房地产新政的实施在地方政府层面可能会遇到一定的阻力。

银行业将获得明显的短期收益。2009年,由于宽松货币信贷政策导致市场流动性十分富裕,银行普遍对首套房的贷款利率在基准利率基础上打七折,而二套房则打8.5折。因此,尽管去年商业银行的个人按揭贷款规模较2008年有较大幅度的增长,但净利息收入却较2008年下滑。今年的情况与去年有所不同,一是贷款规模受限,银行对客户的选择和议价能力上升;二是房地产新政要求多部门合作,加大了监管和执行力度。因此,提高首付比例和贷款利率不仅能使贷款乘数增加,提高资金的使用效率,也能使房贷的收益有上升的可能。从长远看,实行动态的、差别化管理的个人住房贷款政策,有利于银行防范风险、提高贷款质量。

　　房地产开发商可能会采取观望的态度。与2007-2008年那一轮房地产调控相比,目前房地产开发商的应对要从容得多。因为一来有上次房价“越调越涨”的经验,开发商不会贸然降价促销;二来开发商已经在去年的楼市盛宴中赚了盆满钵满,拥有充裕的资金链,现在有能力通过“捂盘惜售”、“推迟开盘”等观望措施应对前景尚不明朗的楼市。

　　对不同类型购房者的影响各不相同。对只是满足基本居住性需求的购房者而言,影响大体是正面的。对满足二次置业的改善性需求和三套及其以上的投资（投机）性需求的购房者而言,将会有明显的抑制作用。提高首付比例并严格房贷利率政策,无疑会大大提高炒房者的成本,抑制把商品房作为投资品的市场需求。

　　然而,此次通过信贷政策从需求角度开出的房地产调控药方,必须和相应的促进土地开发和住房供给的政策相结合,才能真正起到实效。如伴随购房需求下降,开发商调整战略,收缩开发投资,导致开工量下降,则会引发新一轮的供给不足。一旦房价调整到人们的心理价位,被短期压抑的需求还会释放,而一旦供应短缺,房价会再次上涨。值得高兴的是,这次房地产新政还通过国土资源部出台了《2010年住房用地供应计划》。根据该计划,不仅政策性住房（包括保障性住房、棚户区改造和中小户型普通商品房）的供地比例达到77%,远超中央70%的既定目标,而且供地总量也大幅增加到18万公顷,比2009年土地供应高出2倍以上。尽管在14万公顷的政策性住房供地量中,保障性住房（包括经济适用房和廉租房）所占比重仅为17%,但由于总量大幅增加,保障性住房用地供应相比去年明显增长,其中经济适用房用地量同比增长79%,廉租房用地量同比增长472%。

　　综上所述,这次房地产新政重点在于打击投机性购房需求、遏制快速上涨的房价,但也必将对地方政府、银行、房地产开发商和购房者等诸多方面产生影响。笔者相信,本次房地产新政的目的并不是打击房地产业,而是在于促进房地产业的平稳健康发展,因为一个平稳健康发展的房地产业,无论是对中国的城市化、相关产业的发展,还是对人们生活品质的改善都十分重要。（作者系亚洲开发银行驻中国代表处高级经济学家）