评论：楼市进入微妙对峙期 谁来打破僵局？
2010-06-03 00:00:00   来源：

 

楼市僵局由谁来打破？开发商、购房者在焦灼的角力中等待着对方给出答案。

　　来自北京市房地产交易管理网的数据显示，截至5月29日，北京5月期房住宅成交量为5426套，日均成交187套，环比下降44%。

　　众所周知，这样的僵局不可持续，楼市不可能一直处于量跌价滞的局面。而僵局的打破无疑有两种可能性，一种是购房者不够耐心，不等房价下降就大量入市带来成交量的上升，这种情况下开发商已没有降价的必要，反而会带来房价的再次上升；另一种是开发商撑不住资金链的吃紧，主动降价带来成交量的回升。

那么最终谁或者说哪些因素会成为打破这场拉锯战的决定性力量？从市场主体来分析，在自住型购房者多持观望态度的同时，投资者已不可能像去年那样大规模进场，就算不再出台更严厉的调控政策，只要将目前的政策落实到位，投资者的需求就会一直受到抑制，房价因此不可能再像去年那样大涨。

　　从市场供求来看，保障性住房的建设只能减轻百姓购房、市场供应不足的压力，但限制不了开发商、投资者涨价获利的冲动。能够制约开发商降价的唯一动力来自资金链绷紧。当前，住房需求对房价的变化很敏感，但是房价对成交量变动的反应不敏感，主要就是因为开发商短期资金没有压力，没有主动降价求售的愿望。甚至有开发商放言，资金充裕可以撑上一年。

　　多数专家认同，在楼市的僵持阶段，打破僵局还要看调控政策是继续收紧还是放松。去年楼市从2008年底的冰冻期中回暖，是因为购房者打破了楼市的僵局，进而投资性需求撑起了市场，但诱因还是楼市的刺激政策。

　　开发商赌的就是调控政策实行一段时间后，出于房地产拉动经济发展的作用而放松调控，购房者期待的也是有更严厉的政策出台，促使开发商和投资者主动降价，使初步遏制住的房价开始回调到自己的购买区间。

　　此前，有人将“破局”希望寄托于房产税或者物业税开征步伐的加快以及地方更严厉调控措施的出台，甚至有传出房产税将在上海率先征收的消息。但当地方版的楼市新政细则落地时多被指温和，不同部门也是说法不一。

　　这种地方措施的刚性不足造成了调控远未到位。在很多人的感觉里，房价根本没降。近日，搜狐焦点网所做的网上问卷调查结果显示，了解到成交量变化减少50%以上的购房者占50%，但观察到房价涨跌没什么变化的占43%，感觉房价仍在上涨的占36%。

　　而造成这一现象的原因来自于地方政府对房价调控的预期不一，比如房价较高的一线城市，也是矛盾比较集中的地方，调控预期和力度就大一些。而在一些二三线城市，地方政府认为楼市泡沫不大，甚至认为房价还没有涨到位，调控力度就相对温和。

　　还有一种观点认为，房价能否稳定在目前价位，成交量上升从而实现调控软着陆？从过去的调控经验来看很难，开发商虽然在成交量下滑时撑着不降价，害怕房价一降就会成为不可逆转的趋势，但在成交量上升时却有一个档次一个档次提价的习惯做法。

　　一旦僵持局面被打破，购房需求集中释放，开发商就会运用对楼市供给信息的掌握来制造房价上涨的气氛。在过去几个月内由于成交量下滑，开发商资金吃紧，主观上也有靠提价获利的冲动。何况投资者还要趁机抛盘，要维持他们的获利空间，必然会再搅一趟浑水来迷惑购房者，包括房产中介在内的其他利益群体也会趁机再次“唱多”。

　　另外，购房者还有这样一种心理，在调控政策出台时抱有很大的期望，翘首以盼房价下跌，然而当调控措施没有对房价形成实质性影响时，这种心理落差造成的房价上涨预期更为强烈。

　　当前楼市已经进入一个微妙的对峙期。市场上任何风吹草动都会挑动很多人的神经。作为一线楼市的风向标，深圳个别楼盘如水榭春天二期、侨城馨苑已经开始率先降价。这会不会带来示范效应，会不会是楼市僵局被打破的前奏还不得而知。

　　而要让这成为现实，专家建议，还须加大调控力度，把对开发商的影响由心理转向行为，也许在目前的楼市调控火候上再加一把火，就能迎来房价的理性回归。