国税总局清查土地增值税 目的在于逼出楼市供应
2010-06-04 00:00:00   来源：

 

在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后,国家税务总局5月26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》（以下简称“《通知》”）,明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。

　　昨天,国家税务总局又公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》,要求各地在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。

两个通知联袂出台,清算土地增值税被业界解读为是一记与信贷调控的组合拳:信贷意在限制需求;而税收意在逼出供应。

 

　　开发节奏过慢将迎高风险

　　“遏制不合理需求”和“增加供给”是调控当前楼市房价虚高的两大关键。可售的房源是调控的基础,没有供应量的支撑,暂时打压的需求会因供应不足而引起报复性反弹。

　　宏观调控被质疑“屡调屡涨”,供应量未能及时跟上是主要原因之一,而囤地、捂盘成本过低,又是首当其冲的。2009年年底,国土资源部相关负责人曾介绍,全国闲置的房地产用地约有1万公顷。如果以容积率1.5计算,可形成的商品房供应量高达1.5亿平米。显然,如何逼出目前市场上的闲置土地,加大市场供给,成为此轮楼市调控的关键课题。在开发商看来,无论此次对土地增值税的从严征收是否会成真,都可能意味着开发节奏过慢的高风险时代到来。

 

　　地方政府已先行“严查”

　　尽管市场普遍担心地方政府对不利于当地土地收益的政策会有“应对”,但从目前的执行状况来看,有的地方已经先行,如广西从今年3月起将房企开发非普通住宅的土地增值税税率提高一倍;北京在十部门清查楼市违规时也称,地税部门将对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查,此外,从5月起,重庆开发别墅、花园洋房等高档住宅的开发商,土地增值税的预征率由过去的1%增加到2%。

　　5月17日,在新一轮楼市新政满月后,北京市住建委等十部门公布了专项检查实施方案,联查楼市违规行为。方案明确,税务部门要加强土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

 

　　对房价影响不会立现

　　北京多位开发商负责人表示,1995年1月出台的《土地增值税暂行条例实施细则》规定,涉及成本确定或其他原因而无法依据计算土地增值税的,允许开发商按照预（销）售房地产收入的1%-3%预先缴纳土地增值税。结果,这一道“活口”在实际操作中被普遍使用。

　　“土地增值税征收的不正常、宽松不可能长期持续下去,在目前的调控力度背景下,早作打算是最明智的选择。”一位不愿具名的开发商表示,从土地储备策略上来看,2-3年的可开发土地储备是必要的,也是不太受政策影响的策略,预计未来会被越来越多的大型企业采用,但对房价产生影响可能不会立竿见影。因为当前的税收执行还面临许多问题。业界还透露,地方政府和开发商之间仍然存在合作、应对的空间,严查土地增值税在短期内对房价的影响,可能仅限于少数特别典型的“出头鸟”。

 

　　开出“时间表”,枪打“出头鸟”

　　就在一些业内人士谈论5月26日通知并未明确清算时间和清算范围的时候,国家税务总局昨日公布了《关于加强土地增值税征管工作的通知》。该通知明确各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

　　与此同时,通知要求各地要在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目上报国家税务总局,工作计划应包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容。

　　税务总局还要求各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来,“有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目,作为重点清算审核对象,以点带面推动本地区清算工作”。

　　■ 名词解释

　　土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

　　土地增值税是针对房地产项目的超额利润而设计的,意在调节土地增值收益。土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为税基,并按照四级超率累进税率进行征收。

　　■ 历史回顾

　　启动征收:1994年,土地增值税开始征收,但由于预征率较低等原因,并未起到调节市场的作用。

　　清算:2006年,国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,规定自2007年2月1日起开始清算,但因2008年的国际金融危机来袭而被弱化。

　　从严清算:2010年5月26日,国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。