评论：房地产新政纠偏“需求至上论”
2010-05-11 00:00:00   来源：

 

近日，一些经济数据显示，原本一直处于“价格上调”态势的钢材价格开始下跌，主要是源于对未来钢材需求的悲观。一些市场人士表示，钢铁需求下降的重要原因是房地产新政，它造成未来房地产建筑投资的下降，从而拖累像钢铁、水泥、家居等产业。

　　的确，房地产的产业链很长，影响很多相关行业，它对GDP增长有着显著影响，所以像任志强这样的地产发展商就不断强化一种信条：“要GDP增长就要房地产上涨”。实际上，我们并不清楚房地产的长期贡献度是否会接近3个百分点的GDP增长（高比例）。但是，至少从2008-2009年中国经济V形反弹中，房地产投资较过去相比是低迷的，购买土地比开工建筑“沉淀”更多的资金，而在这其间，主要是通过公共工程（铁公基）来完成GDP拉动的。也就是说，土地出售获得的基建投资比房地产建筑投资起到更大的作用，房地产建筑投资的地位实际上在这一轮中已经“弱化”了。

由于基建投资期会比较长，即使今年4月以后的房地产投资速度开始下降，在短期内也不会剧烈影响GDP的增长。目前中国一季度的GDP增长达到11.9%、投资增长和出口恢复都比较正常。按照惯性，二三季度GDP增长也会在9%以上，这暗示着四季度只需完成6.2%以上的GDP增长速度，全年就可以达到8%的GDP增长目标。换句话说，如果房地产新政在短时间内还不能打破长期以来房地产“永恒上涨神话”，那么如果调控足够坚决的话，可以在四季度发力，以底线6.2%的增率来调控房地产市场，这说明了今年调控房地产的“底牌”是非常雄厚的。此外，调控还有一个选择，是通过扩大保障型住房的建设来部分“弥补”房地产建筑投资的下降。

　　这次房地产新政最重大的“理念冲击”是改变了一种“需求至上论”。长期以来，一些相关决策对需求不振、刺激内需外需都有着强烈的愿望，只要是“需求”它就是好的，而政府的目标也是“不断解决日益增长的物质需求和落后生产力之间的矛盾”，所以，一切问题都是供给问题，需求不仅是不应“控制的”而且还是应当“人为刺激的”。于是，房价的不断上涨永远是供应问题——土地供应不足或者房屋不够。无疑，供应是异常重要的，但还需要同时考虑到严厉剥离其中赌博式的投机性需求，从而进行需求管理。不应一味地用低利率负利率、货币和信贷冲击来不恰当地“创造”需求，应该维持经济的动态均衡，避免一种“唯需求论”。

　　矿石谈判问题也有“唯需求论”，中国钢企在铁矿石谈判上的失败，同流行的海外铁矿石巨头“阴谋论”、“逼迫论”都没关系，最重要的原因是货币政策从某种程度上促使资源向钢企等上游行业“倾斜”，创造了大量、失当的需求，从而导致铁矿石价格狂飙，如果中国向中性政策回收，那么过激的需求将变得平和，铁矿石的快速下跌是可期的。就像房价下跌，地产商就会调整“唯需求论”，不再用疯狂的报价来追逐土地，地价就会下跌一样，房价决定地价，代表着一种健康的“供给需求双面观”，而那种强调土地高导致房价高，恰恰是发展商非常喜欢的“片面观”。

　　中国的房地产新政吸取了过去多次调控的教训，从供需两个层面着手。它的目的也许不能单纯理解为打压房价，而是建立一种“房不过三新”的新游戏规则，将财富主导型市场变成刚需主导型市场，将投资投机性需求最大程度地剥离出去——通过差别性的信贷政策以及随后将会出台的税收政策等。

　　房价下跌的市场化供给萎缩也许没有想象那么大，因为房价决定地价，同时地方政府刺激经济又靠土地拍卖，地价下跌甚至将产生一些地方政府会更多拍卖土地来维持现金流，这对握有资金的地产商来说，是一件可以低价购地、扩大供应和市场份额的好事。