重回政策调控老路是福是祸？ 房地产再次调整不可避免
2010-04-20 00:00:00   来源：

 

为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，具有代表性的有“国四条”、“国十一条”等，以此限制投资投机购房需求，支持合理的自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度。然而，市场并不买账，今年“两会”后，以北京集中出现“央企地王”为标志，新一轮的房地产非理性上涨在全国各地上演。

房地产市场的非理性发展状态是由多方面原因造成的，有投资投机资金推波助澜的作用，也有我国人多地少的现实国情的因素，但更直接的因素是比较宽松的住房信贷政策给了投资、投机资金进行房产炒作的便利。

　　对症下药，解决当前楼市乱象的“杀手锏”就是紧缩信贷政策。新一轮的房地产紧缩政策扑面而来，以2010年4月14日国务院召开常务工作会议为标志，严厉的房地产调控新政接踵而至。其核心内容是严厉收紧住房信贷政策，限制第三套房购买及限制外地人贷款购房，同时酝酿出台住房保有税等。

　　从政策力度看，这次金融政策无疑是非常严厉的，显示了中央政府遏制房价的决心。但客观上，这次国务院出台的政策与此前的各种短期调控政策并无本质区别，特别是在政策性质上，依然是短期的、临时性的。

　　在法律效力上，地方政府执行的效果上要远远小于法律的作用。反过来，由于是短期政策，如此调控房地产业对经济的影响到底是福还是祸还不能早早确定。

　　如果说提高贷款首付和利率还是经济手段的话，那么政府直接限制外地人贷款购房就带有一定的行政色彩。跟踪过房地产业发展的人都知道2007年“9.27”信贷政策对楼市的影响，直接造成2008年我国楼市的寒冬。这次，紧缩政策又史无前例地袭来，对于房地产业而言，再次调整不可避免。

　　无论是酝酿中的物业税，还是已经成为现实的信贷紧缩政策，对于打击投资投机需求是有一定作用的，但这种无差别的政策势必会横扫一片，改善型需求也会受到压抑——真正需要住房的老百姓买房更加困难，而真正有钱做投资的人买房并不受影响。

　　从市场走势看，北京、上海等一线城市虽然是受到政策重点“照顾”的地区，但他们的土地供应已经十分紧缺，退一万步，即便没有投资投机购房需求，仅自住刚性需求也足以让土地市场保持紧俏。可见，应对一线城市房价过高问题，并非一定要紧缩信贷，而更应该加大住房保障力度，特别是加快推出公共租赁房的有效供应。

　　如果紧缩政策是暂时的，那么一些购房需求将被储存起来，等政策放松后必须会喷涌而出，形成又一波的房价上涨浪潮；如果紧缩政策是持续性的，那么房地产业将被迫收缩，行业萧条，人员失业，相关联行业同样受到严重影响，进而会影响宏观经济大局，在世界经济增长前景依然不明朗的今天，这样的政策能够持续多久是值得怀疑的。

　　正反两个方面的分析，个人认为，政府的宏观调控不宜太多干涉市场，市场机制才能真正地配置资源。与其让政策搞得焦头烂额，还不如真正地下力气把政府应该做的住房保障和产业结构调整这些工作做好，做踏实。这样房地产业才能真正进入正常健康的发展轨道，宏观经济才会显示出更多的多元发展态势，而不是单纯寄希望于房地产业兴旺和发展。（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）