评论：土地拍卖商冷住热 亟待政策破冰
2010-03-22 00:00:00   来源：

 

在几乎所有眼光都聚焦在“国家队”狂夺地王的同时，商冷住热的怪现状乏人关注。

　　“大望京”，这个被任志强评价为“一下拔上三个台阶”的地块，成为了全国两会之后最热的地块。然而，与望京1、4、5号地的火热相比，其2、3号金融商业地块流标的尴尬则乏人关注。而同时，分布北京南北的其他几块商业用地有着相似的冷遇。

商冷住热和其市场前提——住商倒挂，都已经不是中国楼市的新鲜事物，但在被诸多专家寄望为“商业地产元年”的今年落差如此之大还是令人震惊。站在中国经济的全局来讲，大力发展商业、金融等第三产业是必然的转型之举；而站在土地集约化使用的立场来看，第三产业的平均土地产出也要远高于第一和第二产业，相对于一次性获益的住宅，商业地产的好处毋庸多言。

　　然而，站在开发商逐利的角度，商业地块的诱惑力仍难敌诸多风险。首先，商业前景仍不明朗，内需能否持续高速增长仍有问号；其次，商业地产尤其是自持物业的投入大，但产权短、税费高、回报周期长，在资金周转率方面无法与住宅相比，而纯销售的商业地产已经注定是不成功的模式；再者，物业税首先针对商业地产的信号已经传出，这无论对于开发商还是租户，都意味着增加成本和经营压力，具备纯粹的利空意义。

　　由此，站在调控整个房地产业的高度，在制度和政策层面上着意改变住商倒挂的格局，对于平抑房价和规范市场有着急迫的现实意义。在今年全国政协会议上，政协委员李晓林就提出了“关于适时放宽商业地产过严限制的建议”这一提案，依照他的提案，可以降低商业项目的贷款门槛，并调整商业物业的使用年限，改成与住宅执行同一标准。尽管有人认为李晓林委员是出于自身开发商业地产的考虑，但这一提案对于改变住热商冷仍有可取之处。

　　一个通行的说法是，造成现在房价过高的原因是供需失衡，而这其中既包括住宅产品的供需失衡，也包括土地的供需失衡。要缓解这诸多供需矛盾，调整土地供应结构是一种手段，引导资金流向则是另一种手段。国土资源部要求确保保障性住房、棚户区改造和自住型中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，这同时也意味着供给商品住宅的土地更少的局面。而在房地产作为中国人最佳投资渠道的前提下，若真能给商业地产投资更多的空间，让民间投资更多转向商业地产，一方面可以促进更利于创造长期价值和稳定GDP产出的商业地产走出衰退，另一方面则可釜底抽薪，减少对于住宅投资的压力，缓解房价并可进而缓解住宅用地价格飙升的趋势。